北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某英向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋）产权过户手续，并将房屋交付给原告。2.判令被告支付原告逾期办理房产过户事宜违约金279000元。
事实与理由：原告与被告杨某鹏于2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于北京市门头沟区一号房屋以150万元的价格出售给原告，被告于2020年4月1日将房屋交给原告，双方于合同签订之日起60日内办理房屋权属转移登记手续。
后原告将全部购房款支付到被告指定收款账户，但被告迟迟不配合原告办理涉案房屋过户手续，亦不履行交房义务。被告刘某芬、杨某辉、杨某涛、杨某刚与本案审理结果有直接利害关系，故申请追加为共同被告。
被告辩称
不同意原告的全部诉讼请求，不同意房屋过户和给付违约金，但是如果对方同意调解可以退还购房款并依法给付原告利息。房屋买卖合同不是真实的，实际是以房抵债，而且原告支付的房屋价格明显低于市场价格，与常理不符。
法院查明
杨某鹏与刘某芬系夫妻关系，双方育有三子，分别为长子杨某涛、次子杨某辉及三子杨某刚。
一号房屋登记在杨某鹏名下，系杨某鹏与刘某芬夫妻共同财产。
2020年3月18日，出卖人杨某鹏与买受人陈某英订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某鹏以1500000元的价格将一号房屋卖予陈某英。合同第十条约定，双方同意自合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在签订买卖合同60日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。
原被告均认可，该《北京市存量房屋买卖合同》后出卖人杨某鹏的签字为刘某芬代签。刘某芬、杨某涛、杨某辉、杨某刚为本人所签。陈某英的签字为他人代签，但陈某英对该签字及订立房屋买卖合同的行为予以追认。当日双方再次订立补充协议，内容为：出卖方保证签订买卖合同之日起60日内无条件办理完指定监护公证，协助买受人办理网签、缴税、过户手续。如期未办理，按买卖合同最高赔付违约条款赔付买受人。定金及房款以银行转账方式支付给出卖人。
该补充协议中杨某鹏的签字系刘某芬代签。陈某英于2020年3月18日通过他人账户向杨某刚转账200000元，于2020年3月26日通过其账户向杨某刚转账800000元，于2020年4月13日通过其账户向杨某刚转账500000元。
审理过程中，原告陈某英申请对杨某鹏在2020年3月18日是否具有民事行为能力及杨某鹏现在是否具有民事行为能力进行鉴定。北京中衡司法鉴定所作出鉴定意见书，结论为：被鉴定人杨某鹏患器质性智能损害，受所患疾病的影响，辨认能力丧失，评定为无民事行为能力。同时鉴定所作出复函，认为：鉴定材料不充分，缺少鉴定时间节点的精神科专科检查（如精神状态、记忆、智能状态的测评等）及视频资料，本所难以对杨某鹏在2020年3月18日是否具有完全民事行为能力进行鉴定。
原被告双方均陈述，2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时，杨某鹏不具有民事行为能力。
审理中，经本院释明，陈某英坚持认为合同有效，要求被告协助办理一号房屋产权过户手续等。如法院认定合同无效或者部分无效，另诉解决合同无效后的法律后果。
裁判结果
一、杨某鹏与陈某英于2020年3月18日订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回陈某英的全部诉讼请求。
房产律师点评
司法鉴定所出具了诉讼时杨某鹏为无民事行为能力人的鉴定结论，对2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时杨某鹏是否具有民事行为能力无法做出鉴定结论，但原被告均认可杨某鹏在2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时不具有民事行为能力，且杨某鹏的签字均为刘某芬代签。故法院认为杨某鹏在2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时没有民事行为能力，且没有作出出卖一号房屋的意思表示。
无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女……监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈某英将买卖一号房屋约定的价款打入杨某刚的账户。经法庭询问，被告亦表示不是为了杨某鹏的利益出卖一号房屋。故刘某芬作为杨某鹏的监护人，在2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时不是为了杨某鹏的利益处分杨某鹏的财产，未维护杨某鹏的利益，违反了法律强制性规定。因《北京市存量房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。
无效的合同自始没有法律约束力。故对于陈某英要求被告协助办理一号房屋产权过户并交付房屋，以及要求被告支付逾期办理房产过户违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈某英可就合同无效后的后果另诉主张相关权利。
