北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年3月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、被告协助原告办理位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）的过户手续，过户回至原告名下；……。
事实和理由：原告与陈先生系夫妻关系，育有二子女，分别是陈某坤、陈某芳，陈某昊系陈某坤之子。陈先生于1995年12月29日去世。原告名下有一号房屋，原系其与陈先生的夫妻共同财产，经对陈先生遗产继承后归原告个人所有。原、被告于2020年3月31日签订房屋买卖合同，约定原告将一号房屋出售给被告，购房款共计120万元。
原告于2014年出现脑供血不足，于2016年认知能力下降，于2018年5月被诊断为痴呆，于2019年4月被诊断为重度痴呆，后法院生效文书确认原告为限制民事行为能力人，并指定陈某芳为原告监护人。原告认为其于2020年3月合同签订时即为限制民事行为能力人，涉案合同应属无效，被告并应将房屋过户回至原告名下。
被告辩称
不同意原告的全部诉讼请求。原告未举证其于2020年3月属限制民事行为能力人，法院生效文书就此不具有溯及力。就原、被告于2020年3月31日签订的房屋买卖合同，实际是原告将房屋赠与被告，为了避税走的房屋买卖的形式，被告就此亦未支付购房款。该赠与系原告的真实意思表示，陈某坤于2010年去世，被告及被告母亲一直赡养原告，直至2021年4月陈某芳才将原告接走照顾，基于此，原告才将房屋赠与被告。且原告仅是限制民事行为能力人，并非一时之意才进行赠与，如上所述，原告有赠与的事实理由。现原告已被确认为限制民事行为能力人，该起诉实际系陈某芳以原告名义起诉，并非原告的真实意思表示。
法院查明
北京市朝阳区公证处于1997年出具公证书，载明被继承人陈先生于1995年去世，其与其妻共有一号房屋，死者生前无遗嘱。现其子陈某坤、其女陈某芳均声明放弃继承权，死者上述房产份额应由其妻即原告一人继承。庭审中，各方认可继承后一号房屋属原告个人财产。另查，被告系陈某坤之子。
原、被告于2020年3月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告一号房屋，购房款共计120万元，合同内容多空白处。后一号房屋于同日过户至被告名下。庭审中，原、被告认可被告未实际支付购房款120万元，被告并认可实际系以房屋买卖合同的形式进行的赠与。
后北京中衡司法鉴定所于2021年3月出具鉴定意见书，载明原告患有器质性智能损害，评定为限制民事行为能力人。就此经陈某芳申请，本院之后出具判决书，判决宣告原告为限制民事行为能力人，指定陈某芳为原告监护人。审理中，经原告申请，司法鉴定中心于2022年2月9日出具鉴定意见书，载明原告于2018年6月12日明确诊断为痴呆，其2020年3月痴呆处于中度智能减退状态，属于限制民事行为能力人。
裁判结果
一、确认原告孙某凤与被告陈某昊于2020年3月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
二、被告陈某昊于本判决生效之日起七日内协助原告孙某凤办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，过户至原告孙某凤名下。
房产律师点评
就原、被告于2020年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，应考虑到：一、原、被告均认可被告未曾支付购房款；二、被告认可系以房屋买卖合同的形式进行之赠与行为；三、涉案合同文本存在多处空白，有关权利义务未进行明确约定，与常理不符。基于以上考虑，应认定原、被告间并无房屋买卖的真实意思表示，其以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同应属无效。
同时，鉴定意见书显示原告于2020年3月属限制民事行为能力人，对房屋进行处分明显不属于原告纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为，陈某芳作为其法定代理人，亦明确表示就原告对房屋的处分不予追认或同意。基于以上考虑，就原告第一项诉讼请求，法院予以支持。
就原告第二项诉讼请求，原告基于与被告的合同关系，将房屋过户至被告名下，无论该合同性质如何，包括其隐藏的真实法律关系，基于以上认定，均属无效。原告要求将房屋过户回至其名下，法院予以支持。
