北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
宋某杰向本院提出诉讼请求：1.确认宋某杰与刘某鹏、吴某丽2021年6月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于2021年10月12日解除；2．判决刘某鹏、吴某丽支付宋某杰违约金1220000元。
事实与理由：宋某杰与刘某鹏、吴某丽于2021年6月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及相关材料，居间方为某中介公司。合同约定宋某杰将其坐落于北京市西城区××之房屋（以下简称案涉房屋）出售给刘某鹏、吴某丽，房屋成交价为6100000元。双方签订合同后，于2021年6月26日签订《变更协议书》，就第二次定金支付时间由原2021年6月25日变更为2021年6月28日。合同签订后，宋某杰积极履行合同，但因案涉房屋周围房价大幅度下降，刘某鹏、吴某丽在2021年7月向某中介公司的员工高某表示不想继续履行合同。2021年9月12日刘某鹏、吴某丽向宋某杰发送《告知函》，明确表明不再继续履行合同并要求解除合同。
宋某杰认为，双方自愿签订合同，合同的签订系基于双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方应当依照合同约定积极履行合同。现刘某鹏、吴某丽无正当理由的情况下明确表示不履行合同并单方要求解除合同的行为，没有合同依据及法律依据，构成根本违约。宋某杰本是为改善居住条件出售旧房换购配有电梯的二手房，刘某鹏、吴某丽的违约行为造成宋某杰重大损失。根据《补充协议》第四条第三款约定及法律规定，宋某杰现提出解除合同并要求刘某鹏、吴某丽承担违约责任。
被告辩称
刘某鹏、吴某丽辩称，第一项诉求，解除合同，同意合同权利义务终止，但原因是刘某鹏、吴某丽基于重大误解而撤销合同。第二项诉求，不同意支付违约金。本合同签订过程中刘某鹏、吴某丽对于房屋周边环境等存在重大误解，不知道周边五米左右有两个正在使用中的公共厕所，结合家人的特殊体质，房屋无法使用，签约目的无法实现，因此撤销合同。
此外，房屋价格持续上涨，宋某杰不存在经济损失，其主张的违约金过高，不应支持。还需说明的是，本案即使认定刘某鹏、吴某丽违约解除合同，责任也应以定金为限。如法院认定违约，适用违约金条款时请求对违约金酌减处理。
某中介公司述称，没有涉及某中介公司，不发表意见；
刘某鹏、吴某丽向本院提出反诉请求：1.判令撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》；2.判令宋某杰返还定金20万元。
宋某杰辩称，不同意刘某鹏、吴某丽的反诉请求。第一，双方签订合同时不存在重大误解，不符合撤销情形。第二，根据民法典125条第一款规定，刘某鹏、吴某丽至少在7月21日就知道案涉房屋旁边存在厕所，表示拒绝履行合同。2022年1月20日提交反诉状要求解除合同，已经超过了撤销权行使的期间，不应予以支持。第三，刘某鹏、吴某丽明确拒绝购买房屋，已构成根本违约，应按照合同约定承担违约金，无权要求返还定金。
某中介公司述称，不同意第一项反诉请求，没有可撤销的事由，其他诉请不发表意见。购买案涉房屋前，刘某鹏、吴某丽已经进行看房，应该清楚房屋及周边情况。
法院查明
2021年6月15日，宋某杰（出卖人）与刘某鹏、吴某丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售案涉房屋，经双方协商一致，房屋成交价格为5780000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为320000元；买受人向出卖人支付定金200000元；买受人申办的抵押贷款，由贷款机构按期规定将部分房款直接支付给出卖人，拟贷款金额为2310000元；买受人未按照补充协议约定时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内案号成交总价款20%向出卖人支付违约金；双方同意自本合同签订之日起154日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
同日，宋某杰（甲方、出卖方）与刘某鹏、吴某丽（乙方、买受方）、某中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为6100000元，此价格为甲方净得价；乙方于2021年6月15日前将第一笔定金90000元自行划转给甲方、于2021年6月25日前将第二笔定金110000元以第三方担保的方式支付给甲方；（第二条）乙方不晚于不动产转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款3440000元以理房通支付的方式支付甲方；双方应于2021年11月15日前共同前往税务部门办理缴税手续；甲乙双方同意在2021年11月15日前共同办理不动产转移登记手续；乙方拒绝购买该房屋或逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
2021年6月26日，宋某杰与刘某鹏、吴某丽签订《变更协议书》，约定：《补充协议》第二条第二项关于第二笔定金的约定变更为2021年6月28日前将第二笔定金110000元以第三方担保的方式支付甲方。刘某鹏、吴某丽已按照约定将定金200000元支付给宋某杰。
2021年7月2日，吴某丽与高某（该人为宋某杰与吴某丽、刘某鹏之间房屋交易的某中介公司经办人）微信沟通。高某表示：政策也是随时变化的。吴某丽表示不再想购买。
2021年7月3日，吴某丽微信告知高某，和业主协商下解除协议。
2021年9月12日，刘某鹏、吴某丽向宋某杰发送《告知函》，内容为：双方就案涉房屋事宜，于2021年6月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，于2021年6月26日签订《变更协议书》。已支付定金20万元。对案涉房屋，因房产中介带看房时为夜晚，房屋相邻情况无法清晰辨别，在上述合同签订后，发现房屋紧邻公共厕所，居住环境严重受此影响，已超出签订买卖合同时能够预想到的情形，且对此宋某杰未明确告知。
鉴于此，刘某鹏、吴某丽购买房屋及签订合同之目的无法实现，继续履行合同明显不公。因此，通知宋某杰解除双方签订的上述合同，并希望就后续事宜友好协商，将相关已支付款退还。另外，宋某杰也可根据实际情况，另行出售、处置转让之房屋。
宋某杰起诉要求解除合同等，刘某鹏、吴某丽于2021年10月12日收到该起诉状。
一、庭审中，宋某杰就己方损失，表示为：房屋降价损失，新购房屋成本增加，诉讼成本。经询如法院认为刘某鹏、吴某丽构成违约，鉴于已支付定金200000元，是否同意违约金与已支付款项折抵，宋某杰与刘某鹏、吴某丽均表示同意。
二、庭审中，刘某鹏、吴某丽主张违约金过高，要求对违约金酌减。刘某鹏、吴某丽不对房屋价格进行鉴定，宋某杰亦表示不进行鉴定。
三、庭审中，关于合同签订后的履行情况，宋某杰陈述：2021年6月15日刘某鹏、吴某丽支付定金9万元，6月28日支付定金11万元，宋某杰依据约定办理了央产房上市手续，7月某中介公司人员告知刘某鹏、吴某丽不履行合同，7月29日刘某鹏、吴某丽电话告知宋某杰明确不履行合同；
刘某鹏、吴某丽陈述：2021年6月15日刘某鹏、吴某丽支付定金9万元，6月28日支付定金11万元，7月10日到7月20日之间通过街景照片看房屋很奇怪，就与高某联系询问情况，高某告知周边是不使用的卫生间，孩子属于过敏体质无法居住，就提出不购买房屋。
裁判结果
本判决生效后三十日内，刘某鹏、吴某丽向宋某杰支付违约金650000元；
房产律师点评
结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：刘某鹏、吴某丽是否有权撤销合同；刘某鹏、吴某丽是否违约以及如违约，如何承担违约责任。
关于焦点一，刘某鹏、吴某丽无权撤销合同。刘某鹏、吴某丽以重大误解为由主张撤销合同，结合其在与中介工作人员沟通时隐含其购买房屋目的，没有理由认定其未进行看房。刘某鹏、吴某丽自行看房后，自愿与宋某杰签订合同，应受合同的约束。刘某鹏、吴某丽所述重大误解的事由，结合其2021年7月2日、7月3日与某中介公司工作人员的微信往来，有理由认为所谓事由属于事后制造，缺乏正当性，刘某鹏、吴某丽应自行承担签订合同的后果。
故此，刘某鹏、吴某丽基于合同撤销本身要求返还定金，亦缺乏法律依据。但如双方合同解除，应否返还已支付定金另行判断。
关于焦点二，刘某鹏、吴某丽构成根本违约。结合2021年7月2日、7月3日吴某丽与高某的微信往来，吴某丽不愿履行合同有外在因素的影响，与其所述重大误解事由无关。2021年9月12日刘某鹏、吴某丽向宋某杰发送《告知函》，明确表示要求解除双方合同，已构成根本违约。依据双方签订《补充协议》约定，宋某杰有权解除双方合同，并追究刘某鹏、吴某丽违约责任。
一方面，宋某杰要求解除合同的意思通过书面形式于2021年10月12日送达刘某鹏、吴某丽，刘某鹏、吴某丽也认可收到该材料，故此，法院确认双方《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于2021年10月12日解除。
另一方面，合同解除后，刘某鹏、吴某丽应向宋某杰承担违约责任。宋某杰依据合同约定主张违约金1220000元，刘某鹏、吴某丽申请对违约金酌减，宋某杰提及的损失中主要涉及房屋价格的调整，但刘某鹏、吴某丽不申请对房屋价格进行鉴定，宋某杰亦不申请。基于该情况，考虑房屋总价及约定违约金情况，法院基于公平原则酌情对违约金予以处理，刘某鹏、吴某丽应向宋某杰支付违约金850000元。鉴于刘某鹏、吴某丽已实际支付定金200000元，刘某鹏、吴某丽仍应向宋某杰支付违约金650000元。相应地，刘某鹏、吴某丽要求返还定金的反诉请求难以成立。
