(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
杨某峰向法院提起诉讼，请求确认其与周某芬于 2015 年 5 月 28 日签订的《甲、乙双方购房协议书》有效，并要求周某芬配合将位于北京市房山区一号房屋过户至其指定的北京 M 公司名下，同时由周某芬承担诉讼费。周某芬不同意杨某峰的诉讼请求，而李某洁认可杨某峰起诉的事实和经过。
二、各方主张及理由
（一）杨某峰的主张及理由
1. 认为涉案房屋系借名买房，购房款全部由自己支付，且一直居住至今，与周某芬存在借名买房关系，双方签订的协议合法有效。
2. 依据购房协议书约定，若自己想将房屋卖给第三人，周某芬应无条件配合办理相关事宜，故周某芬应履行合同义务。
（二）周某芬的主张及理由
1. 坚决不同意杨某峰的诉讼请求。
2. 指出涉案房屋是委托李某洁买卖，杨某峰提交的购房协议书是在自己空白签名的纸上伪造填写的，非本人真实意思表示。协议书中有多处涂改，如房产证号后加、房价款与市场行情不符、补充内容逻辑不通等，认为协议书是伪造的，甚至申请移送公安机关处理。
3. 强调涉案房屋以自己名义签订合同并登记在自己名下，是个人合法财产，与杨某峰及李某洁无关。
（三）李某洁的主张及理由
认可杨某峰起诉的事实和经过，确认涉案房屋是杨某峰出资购买，包括购房、盖房和装修均由杨某峰出资。
三、法院查明事实
1. 人物关系及房屋交易情况
- 李某洁与姜某晨系夫妻关系，周某芬系姜某晨之母。涉案房屋原登记在赵某名下，2015 年 6 月 30 日，赵某与周某芬签订《存量房屋买卖合同》，2015 年 7 月 3 日，房屋过户登记至周某芬名下。
- 杨某峰、李某洁称二人系朋友关系，涉案房屋系杨某峰于 2013 年 1 月委托李某洁购买，原借用赵某名义，后因赵某要求将房屋过走，登记在了周某芬名下。
2. 杨某峰提供的证据及周某芬质证意见
- 证据 1：2015 年 5 月 28 日《甲、乙双方购房协议书》，内容显示杨某峰与周某芬存在借名买房关系及相关约定。周某芬认可签名是自己签的，但不认可内容真实性，指出有涂改痕迹、房价款不符市场行情、备注内容后加等疑点。
- 证据 2：2016 年 7 月 26 日和 11 月 17 日的《说明》，证明涉案房屋由杨某峰实际出资。周某芬不认可真实性和证明目的，认为姜某晨与李某洁系夫妻关系，存在恶意串通。
- 证据 3：银行转账凭证和收条，证明杨某峰出资用于资金监管。周某芬认可真实性，但表示这笔钱是自己给李某洁用于资金监管，之后又返给自己。
- 证据 4：银行业务凭证、转账凭证及收条，证明杨某峰分多笔给付李某洁购房款委托其购买涉案房屋。周某芬不认可真实性和证明目的，指出现金交付不合逻辑和交易习惯，杨某峰与李某洁有串通嫌疑，且款项给付与向原所有权人转账时间、金额无法印证。
- 证据 5：《北京市房屋租赁合同》，证明杨某峰签订租赁合同并收取租金。周某芬不认可真实性，指出经办人是李某洁，落款签名“代杨某峰”明显后填。
- 证据 6：2014 年 8 月 1 日《双方协议书》及李某洁出具的《说明》，证明涉案房屋实际所有权人系杨某峰。周某芬不认可真实性，指出落款“代杨某峰”后填。
- 证据 7：采暖费、供暖费发票，证明杨某峰以朱某名字交纳物业等相关费用。周某芬认可票据真实性，但指出涉案房屋用于经营公司，物业费应系李某洁、杨某峰交纳。
3. 其他情况
- 杨某峰系北京 M 公司法定代表人，李某洁原系该公司监事，姜某晨原系该公司法定代表人。姜某晨曾起诉要求与李某洁离婚，被法院判决驳回。
四、法院审理及判决
法院认为：
1. 涉案房屋登记在周某芬名下，杨某峰要求确认购房协议书有效并主张其系实际所有权人，应提供相应证据。杨某峰提交的《甲、乙双方购房协议书》有明显添加、涂改痕迹，与正常书写后签名的协议书有差异，周某芬对其内容及真实性不予认可并提出合理质疑，仅凭该协议书无法认定双方存在借名买房的真实意思表示。
2. 杨某峰不能提供其他证据证明协议书内容系周某芬真实意思表示，故其要求确认协议书有效的诉讼请求于法无据，法院不予支持。
3. 关于杨某峰主张涉案房屋由其出资购买系实际所有权人一节，其一，杨某峰两年期间陆续向李某洁支付多笔款项用于购房不合常理，且款项给付与李某洁向原所有权人转账的时间、金额无法相互印证；其二，杨某峰提供的多组证据材料中关键信息处有明显涂改、添加痕迹，法院无法采信；其三，李某洁与本案当事人有利害关系，仅有陈述而无其他证据证明，法院对其陈述亦无法采信。
4. 因此，杨某峰主张其系涉案房屋实际所有权人，要求周某芬协助办理过户手续缺乏事实依据，法院不予支持。
最终判决：驳回杨某峰的诉讼请求。
五、房产律师点评
在本案中，杨某峰主张与周某芬存在借名买房关系，但所提供的证据存在诸多问题。首先，关键的购房协议书存在明显的添加和涂改痕迹，这使得其真实性大打折扣。在正常的法律交易中，协议书应在内容确定后由当事人签名确认，而该协议书的形式不符合常规，容易引起质疑。
其次，杨某峰提供的其他证据也难以令人信服。多笔款项的支付方式和时间与房屋交易过程无法对应，且证据材料中的关键信息处存在涂改和添加，这进一步削弱了证据的可信度。同时，李某洁与杨某峰存在利害关系，其单一的陈述不能作为认定事实的有力依据。
从法律角度来看，借名买房的主张需要有充分、确凿的证据支持。在本案中，杨某峰未能满足这一要求，因此法院驳回其诉讼请求是合理的。
这一案例提醒人们，在进行借名买房等复杂的房产交易时，务必签订规范、明确的协议，并妥善保留相关的支付凭证和交易记录，以避免在日后发生纠纷时陷入举证困难的境地。同时，对于有争议的证据，法院会进行严格审查，当事人不能仅仅依靠存在瑕疵的证据来主张自己的权利。
六、办案心得总结
本案凸显了在房产纠纷案件中证据的关键作用。作为律师，在代理类似案件时，应仔细审查当事人提供的证据是否真实、合法、有效，以及是否能够形成完整的证据链条。对于有瑕疵的证据，要评估其对案件的影响，并考虑是否有其他证据可以补强。
在借名买房案件中，律师应明确告知当事人需要提供哪些证据来支持自己的主张，如明确的借名买房协议、实际出资凭证、房屋占有使用情况等。同时，要注意审查协议的内容是否符合法律规定和交易习惯，是否能够真实反映双方的意思表示。
在庭审过程中，律师要善于运用证据规则，对对方提出的质疑进行合理反驳，并通过举证、质证等环节，尽可能还原案件事实，为当事人争取有利的判决结果。如果证据存在不足，律师还可以考虑通过调查取证等方式，进一步收集对当事人有利的证据，提高胜诉的可能性。
