(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告林某亮、林某奇、林某峰、林某坤、林某杰、林某英向本院提出如下诉讼请求：
1. 判令分割位于北京市密云区 A 号院内的三间北正房，原被告各一半份额；
2. 本案诉讼费由秦某立负担。
事实与理由：根据北京市第三中级人民法院之前判决书，位于北京市密云区 A 号院内的三间北正房建成后，由林某阳、孙某兰、林某春共同共有。1998 年林某阳去世后，该涉案房屋中属于林某阳的份额应依法定继承由配偶孙某兰、女儿林某慧、养子林某春三人共同继承，因无证据证明其三人对这部分份额曾做过遗产分割，故该房屋的这部分份额应由孙某兰、林某慧、林某春三人共同共有，也即该房屋此时应由孙某兰、林某慧、林某春三人共同共有。2003 年孙某兰去世后，其在该房屋中共同共有的份额应由女儿林某慧、养子林某春两人共同继承，没有证据证明其二人对该房屋的这部分份额曾做过遗产分割，故这部分份额应由林某慧、林某春两人共同共有，即涉案房屋此时应由林某慧、林某春两人共同共有。2006 年，林某春与被告北京市密云区 M 村民委员会签订《五保供养协议书》，约定林某春去世后其个人财产归供养者 M 村委会所有。2008 年，林某春去世，涉案房屋中属于林某春的共同共有份额由 M 村委会取得，即涉案房屋此时应由林某慧、M 村委会共同共有。后，M 村委会在未征得共同共有人林某慧同意的情况下，擅自将涉案房屋出卖给秦某立，违反了法律的规定。出卖人 M 村委会作为村集体的管理组织，明知且应当知道林某阳、孙某兰夫妻的女儿林某慧对涉案房屋是有继承权的，对涉案房屋是有共有权利的，其在未经过共同共有人同意的情况下，擅自处分共有物的行为侵犯了共同共有人林某慧的权利，应赔偿共同共有人林某慧的损失。而参照北京市第三中级人民法院判决书，秦某立购买涉案房屋的行为对于林某春的份额部分有效，故涉案房屋应属秦某立与林某慧共同共有，现林某慧已去世，原告作为林某慧的配偶、子女、孙子女，申请分割该房屋，故诉至法院。
二、被告辩称
被告秦某立辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：
1. 之前判决书未认定北京市密云区 A 号院为林某阳、孙某兰及林某春共同共有。判决书仅确定涉案房屋中有林某春的财产权利，但未确认涉案房屋有无林某阳、孙某兰的财产份额及份额比例，当事人如对此有争议，应另案解决。因此，原告起诉状中所述依据不成立，各原告与秦某立对 A 号院非共有关系，原告提出的共有纠纷无事实和法律依据。
2. A 号院为林某春个人财产，林某阳、孙某兰仅共同居住，并非遗产。据村委会证明，A 号院系 1972 年由林某春申请所建，建房时林某阳、孙某兰无收入能力，林某春为家里唯一劳动力，盖房欠生产队的工分由林某春还清。所以，林某阳和孙某兰对建设房屋没有贡献，不应有二人份额。
3. 林某慧对涉案房屋无继承权，各原告作为林某慧的继承人无权对涉案房屋主张权利。林某慧对林某阳、孙某兰未尽赡养义务，应当不分林某阳、孙某兰所留遗产，已丧失对林某阳、孙某兰财产的继承权。
4. 林某慧对秦某立的《买房协议》予以认可，秦某立实际花费 3500 元系购买 A 号院的整个院落及北房三间。在赵某慧诉秦某立等所有权确认纠纷一案中，林某奇以林某慧的代理人身份出庭应诉，自认对买房协议没有意见。
5. 林某亮对涉案房屋出售给秦某立知情并认可。据《社员会人名单》记载，林某亮出席了社员会议，会议主题包括公布卖林某春的房子，以本社员优先买。
6. 之前判决书法院认定秦某立与 M 村委会签订的买房协议有效，A 号院房屋买卖交易已经完成，秦某立在购买 A 号院后进行了翻建和添附，为稳定交易秩序，不宜进行处置。
7. 现在的 A 号院已全部是秦某立翻建后的房屋，各原告要分割的标的物已灭失。且各原告认可 A 号院出售给秦某立的事实，秦某立通过购买继受取得的 A 号院权利不应被侵犯。
三、法院查明
林某阳与孙某兰系夫妻，二人共生育一女，即林某慧，林某春系二人过继之子。林某阳与孙某兰分别于 1988 年、2003 年去世，生前未留有遗嘱、遗赠扶养协议。林某慧与林某亮系夫妻，二人共生育四子，即林某奇、林某峰、林某坤、林某喜。林某慧于 2013 年去世。林某喜于 1997 年去世，生前与陈某霞系夫妻，二人共生育一子一女，即林某杰、林某英。林某春于 1956 年迁入 M 村，于 2008 年去世，生前未婚无子女。涉案房屋坐落于北京市密云区 A 号院内，未查询到建房批示，当时居住人口为林某阳、孙某兰夫妇及林某春。
2006 年镇政府与 M 村民委员会及受委托扶养人 M 村委会、五保户林某春就林某春五保供养问题协商签订《密云县农村五保供养协议书》，约定五保对象个人财产本人可继续使用，但不得自行处理。寿终后由供养者妥善处理火葬事宜后，其财产归供养者所有。2006 年 8 月 9 日，密云区民政局同意林某春自 2006 年 9 月开始享受农村集中五保待遇。2008 年 2 月林某春因病去世。2008 年 5 月 7 日，M 村委会召开社员会议，议题之一为公布卖林某春的房子，以本社社员优先买，林某亮系参会人员之一。2008 年 6 月 9 日，秦某立与部分村民代表签订买房协议，以 3500 元价格购买涉案房屋。
2008 年 8 月 25 日，林某慧以所有权确认纠纷为由，将秦某立、M 村委会、M 村经济合作社诉至本院，要求继承涉案房屋中林某阳、孙某兰的部分遗产份额。该案审理期间，镇民政科出具证明显示，孙某兰于 2002 年 12 月至 2003 年 3 月享受低保，林某春于 2003 年 4 月享受低保至 2006 年 9 月批准享受五保待遇后撤销低保。林某慧向本院提交的 M 村委会于 2008 年 8 月 15 日出具的证明显示“林某阳和孙某兰是夫妻关系，林某春是林某阳、孙某兰过子，一同生活多年，三人在本村共有房产三间，该房产不属违章建设，原批示已丢失；因林某春生前半身不遂，由村集体负责一切生活，林某春死后，所属房产已由村处理”。该案庭审笔录记载，在对秦某立提交的买房协议进行质证时，林某奇作为林某慧的诉讼代理人明确称“对买房协议我没有意见”，本院对上述买房协议依法进行了确认。该案庭审结束后林某慧自愿撤回起诉。
2018 年 9 月 12 日，本案六原告及陈某霞将秦某立、M 村委会诉至本院，要求确认秦某立与 M 村委会针对涉案房屋签订的买房协议无效，并要求秦某立赔偿占有使用费一万元。该案审理期间，M 村委会出具的证明显示，A 号院三间房屋产权属林某春本人所有，房屋不属违章建筑。M 村委会在该案庭审中称，房产系林某春所建，林某阳和孙某兰未参与建房。六原告自愿撤回起诉。
2018 年 11 月 1 日，林某奇以继承纠纷为由将林某亮、林某峰、林某坤、林某杰、林某英诉至本院，要求继承分割涉案房屋。在审理期间，林某奇与林某亮、林某峰、林某坤、林某杰、林某英自愿达成协议：坐落于北京市密云区 A 号院内的北正房三间中，西边一间半归林某奇继承，东边一间半归林某亮所有。本院据此出具了民事调解书。
2019 年 9 月 5 日，秦某立以林某奇、林某亮、林某峰、林某坤、林某杰、林某英为被告对涉案房屋的归属提出第三人撤销之诉，请求撤销北京市密云区人民法院调解书。在该案审理期间，秦某立提交的《户口索引表》《户口登记簿》《农业人口花名册》及 M 村委会出具证明显示，涉案房屋系林某春所建，M 村委会出具证明显示“我村房基地审核批准原则，以户主和正式劳动力为准”。经审理后，本院作出判决撤销北京市密云区人民法院调解书。秦某立与林某奇、林某亮、林某峰、林某坤、林某杰、林某英不服一审判决，均提起上诉，北京市第三中级人民法院认为一审判决处理结果正确，应予维持，维持原判。
北京市第三中级人民法院在判决书中认为，涉案北京市密云区 A 号院内的三间北正房，在建设时，林某春参与建设并居住其中，故房屋应有林某春的份额。按照《密云县农村五保供养协议书》约定，M 村委会已履行了对林某春的供养义务，应取得林某春遗留的个人财产，其中包括涉案房屋中应归属于林某春的财产份额。后秦某立以 3500 元的价格购买了涉案房屋，该买卖行为对涉案房屋中林某春应依法享有的财产份额应为有效。同时，本案仅须确定涉案房屋中有林某春的财产权利，但未确认涉案房屋有无林某阳、孙某兰的财产份额及份额比例，当事人如对此有争议，应另案解决。即使经确认林某慧对涉案房屋享有相应份额，村委会处分涉案房屋的行为也仅是对于林某慧所有的财产部分无效，而对于林某春所有的财产部分仍为有效，不应据此认定合同全部无效。
北京市第三中级人民法院作出判决后，林某奇、林某亮、林某峰、林某坤、林某杰、林某英以分割与秦某立共同共有的涉案房屋为由向本院提起本次诉讼。本案审理期间，六原告向本院提交了之前判决书、买房协议、收据、房屋照片等证据，并申请证人李某作证，李某证言称涉案房屋系林某亮所建。秦某立另向本院提交的 M 村委会于 2020 年 6 月 9 日出具的两份证明显示，涉案房屋为林某春所盖，林某阳和孙某兰由林某春独自赡养，养老送终。六原告对村委会证明的证明目的不认可。
庭审中，六原告主张涉案房屋宅基地是以林某阳、孙某兰原有的宅基地交换而来，1972 年建房时户主是林某阳，林某亮与林某慧全程参与了建房，宅基地使用人是林某阳，涉案房屋属林某阳、孙某兰共同建造，所有权人是林某阳和孙某兰。涉案房屋属遗产，依据法定继承的规则，由林某慧和林某春共同共有，并最终应由林某慧和村委会共同共有。秦某立辩称，涉案房屋没有经过任何裁判文书确认所有权人为林某阳和孙某兰，六原告无法证明宅基地的交换情况，本案诉争为地上物，与宅基地无关，宅基地不属于本案的审查范围。涉案房屋并不属于林某慧的遗产，林某慧因没有尽到赡养义务，应当少分或不分财产。
四、法院判决
驳回原告林某亮、林某奇、林某峰、林某坤，林某杰、林某英的全部诉讼请求。
五、案件分析
1. 涉案房屋所有权认定：
综合历史因素及证据情况，难以认定涉案房屋为林某阳、孙某兰、林某春共同建设。1972 年建房时，林某阳和孙某兰年事已高且无劳动能力，只有林某春为社员。结合 M 村委会出具的证明，法院难以支持六原告关于林某阳和孙某兰因共同建造而取得涉案房屋所有权的主张。
对于证人李某所述涉案房屋系林某亮所建的证言，因李某与六原告具有亲属关系，在没有其他证据证明的情况下，法院不予采信。
2. 林某慧的继承权问题：
即使涉案房屋中有林某阳和孙某兰的份额，林某慧能否依据法定继承权取得相应份额亦存在问题。根据法律规定，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。在秦某立提出证据证明林某慧未对林某阳和孙某兰尽赡养义务的情况下，六原告未能提出充分的证据予以反驳，应当承担举证不利的后果。
在 M 村委会召开社员会议出售涉案房屋时，林某亮作为社员参加了会议，同时结合林某慧在 2008 年所有权确认纠纷案件庭审中对买房协议的意见，可以认定林某慧对涉案房屋的买卖是知情的。从常理来看，农村房屋买卖一般会将房屋整体出售，而非仅仅出售部分份额。林某慧在 2008 年对涉案房屋整体出售的协议未表示异议，且法院对买房协议进行了确认。六原告在时隔多年后主张涉案房屋中有林某慧份额的行为有违诚信原则。
3. 稳定交易秩序考量：
秦某立与 M 村委会就涉案房屋的买房协议签订于 2008 年，此后六原告针对协议所涉房屋权属问题多次起诉又多次撤诉，对稳定的心理期待和交易秩序构成了冲击。秦某立在购得房屋后进行了翻修并加盖了一间房，电表用户名亦经相应程序进行了变更。从维护稳定社会秩序的角度考量，不宜认定涉案房屋为原被告共同共有。
六、办案心得
1. 证据的充分准备：在本案中，被告秦某立提供了一系列证据，包括《户口索引表》《户口登记簿》《农业人口花名册》、M 村委会的证明等，这些证据有力地支持了其主张，即涉案房屋为林某春个人财产，林某慧对涉案房屋无继承权且对买房协议予以认可。在处理类似案件时，律师应充分收集和整理证据，为当事人的主张提供坚实的基础。
2. 法律依据的准确运用：被告依据《中华人民共和国民法典》中关于继承人不尽扶养义务的法律规定，以及诚信原则在民事诉讼中的适用，成功地反驳了原告的诉讼请求。律师在处理案件时，要准确把握法律条文，根据具体情况为当事人提供专业的法律意见。
3. 维护交易秩序的合理性：从维护稳定社会秩序的角度出发，强调秦某立在购买房屋后进行了翻修和添附，且交易已经完成多年，不宜认定涉案房屋为共同共有。这一观点不仅符合法律规定，也体现了对稳定交易秩序的维护。在处理涉及房屋买卖纠纷案件时，律师要考虑到交易秩序的稳定性，为当事人争取合法权益的同时，也要考虑到社会公共利益。
总之，在处理房屋纠纷案件时，律师需要充分准备证据，准确运用法律依据，维护当事人的合法权益，并考虑到社会公共利益和交易秩序的稳定性。同时，当事人在处理房屋交易时，应遵循诚信原则，避免因不诚信行为引发纠纷。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
