(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件情况
（一）原告诉讼请求
原告李铭杰向本院提出诉讼请求：停止对北京市房山区某房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。
（二）事实与理由
2016年7月18日，李铭杰的前妻张悦通过北京某中介公司购买案涉房屋，并签订房屋定购协议。因房屋存在北京D公司（D公司）的抵押，王强君要求张悦先付170万元用于解押，解押后办理过户。双方达成一致后，协议约定房屋总价189万元，张悦支付37.8万元作为购房定金，并于2016年7月18日付房款62.2万元，7月24日前付70万元，11月19日前付19万元；王强君于7月24日前申请房屋核验，张悦于10月31日前申请购房资质核验，11月25日前办理权证转移登记手续。
协议签订当日，王强君将房屋钥匙、水电气卡和房本交给张悦。张悦通过李铭杰之母刘芳账户向王强君指定账户转账97.6万元，银联转账2.4万元，共100万元。7月24日，张悦向王强君指定账户转账70万元，至此170万元支付完成（用于解押）。之后张悦取得购房资质，但在房屋核验时发现房屋被陈宇鹏申请查封，且无法联系王强君。
关于房屋抵押权，王强君已偿还借款150万元（虽未办理解押登记，但D公司已将房产证归还王强君，抵押权应不存在），且2015年10月王强君再次向D公司借款150万元未办理抵押登记，借款已转入以王强君为法定代表人的北京S公司，所以D公司不应再享有抵押权。
2016年7月18日拿到房屋钥匙等后，李铭杰和张悦对房屋简单装修并入住至今。2017年，案涉房屋张贴法院腾房公告，张悦提交执行异议被驳回且未提异议之诉。2020年12月，再次张贴公告，张悦再次提异议仍被驳回，后提异议之诉被房山法院裁定驳回起诉。
李铭杰认为，张悦与王强君签订的房屋定购协议合法有效。虽未办理产权过户，但已按约支付170万元房款，且按补充协议，若因王强君原因未正常办理解押、过户等，王强君承担总房款20%违约金（37.8万元），这相当于李铭杰和张悦已全款支付，且实际占有房屋至今（若法院认为不能视为全部支付，李铭杰愿将剩余尾款转入法院账户）。房山法院的强制执行损害了李铭杰权益。
此房屋是李铭杰与张悦婚姻存续期间购买，二人离婚时因房屋无法过户未分割。虽合同是张悦签的，但大部分钱款通过李铭杰母亲支付，李铭杰对房屋享有与张悦同等权益，故提起执行异议之诉。
（三）被告辩称
1. 陈宇鹏辩称
案涉房屋是法院查封的，张悦已诉讼，请求依法处理。
2. 王强君未作陈述。
（四）法院查明事实
1. 房屋定购协议及履行情况
2016年7月18日，张悦（乙方、买受方）、王强君（甲方、出卖方）、北京某中介公司（丙方、居间方）签订《房屋定购协议（经纪机构居间成交版）》（《定购协议》），约定乙方购买甲方位于北京市房山区某房屋（案涉房屋）。房屋有住房抵押贷款（抵押登记日期2015年4月3日，抵押权人同意转让房屋，双方明确解押条件，甲方自签协议起七日内到银行办提前还贷手续，接到银行通知还款之日起三日内还清贷款并办抵押注销手续）。
甲方房屋核验申请日期为2016年7月24日前，乙方购房资质申请日期为2016年10月31日前。房屋成交价格189万元，乙方支付37.8万元作为购房定金，定金由甲方收存，同时甲方将房屋产权证原件质押给乙方。双方约定分期付款：2016年7月18日乙方付甲方房款62.2万元，7月24日前付70万元，11月19日前付19万元；到11月19日前，乙方将全部房款放资金监管账户（已付定金转房款由甲方存入）；双方于2016年11月25日前办理权证转移登记手续，于7月24日前进行物业交割。
经三方协商，在定购协议尾部手写补充协议：甲方配合乙方于2016年11月15 - 25日办理房屋过户手续；如因甲方原因造成此房未能正常办理解押、监管、缴税，甲方承担总房款20%违约金并负担乙方支付丙方中介费；如因乙方原因违约，乙方支付甲方总房款20%违约金；乙方支付甲方170万元房款用于解押，2016年10月15日前解押完毕。
当日，张悦通过刘芳向王强君转账共计100万元，王强君出具收取定金37.8万元和购房款62.2万元收条。7月24日，张悦向王强君转账70万元，王强君出具收取购房款70万元收条。张悦取得案涉房屋钥匙、水电气卡和房本等并居住至今，房屋至今未产权转移登记。
2. 家庭关系与离婚情况
刘芳是李铭杰之母。张悦与李铭杰于2006年4月3日结婚，2016年10月31日协议离婚，离婚协议书中财产分割约定：住房方面，双方名下无住房；其他财产方面，各自银行卡下存款归各自所有；债权债务方面，双方无债务。
3. 相关诉讼与执行情况
本院于2016年7月15日对陈宇鹏与王强君、秦刚达民间借贷纠纷一案作出判决：王强君于判决生效后十日内偿还陈宇鹏借款33万元及利息，秦刚达承担连带保证责任，驳回陈宇鹏其他诉讼请求。判决生效后陈宇鹏申请强制执行，本院立案执行。执行中，于2016年10月13日对登记在王强君名下的案涉房屋采取查封措施。
张悦以房屋买卖合同并支付部分款项为由提出执行异议，请求解除执行措施，本院驳回其异议申请。2019年1月14日，张悦以房屋买卖合同纠纷起诉王强君要求继续履行合同，后撤诉。2020年12月31日，张悦再次提出执行异议，本院驳回。2021年2月3日，张悦提起案外人执行异议之诉，本院以不符合受理条件为由，于2021年4月29日裁定驳回起诉。张悦不服上诉，北京市第二中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2021年8月25日，李铭杰作为案外人提出执行异议，请求停止执行，本院驳回其异议请求。2021年9月4日，李铭杰收到执行异议裁定。2021年9月7日，李铭杰提起案外人执行异议之诉。本案审理中，李铭杰已将剩余房款19万元交至本院。
二、裁判结果
停止对位于房山区某房屋的执行。
三、案件分析
（一）原告主体资格问题（李铭杰是否为适格原告）
1. 利害关系的判断依据
根据民事诉讼法第一百一十九条规定，原告需与本案有直接利害关系。李铭杰虽非《定购协议》载明的买受方，但张悦签协议和付房款时与李铭杰处于婚姻关系存续期间。经询问，二人婚姻期间未书面约定房屋权益或《定购协议》合同权利归张悦一方。
2. 从房款交纳看共同购买意图
从房款交纳情况分析，已付的170万元房款中有100万元来自李铭杰之母，这表明房屋是张悦与李铭杰共同购买用于共同居住。张悦与李铭杰离婚时，未对案涉房屋财产性权益或《定购协议》合同权利义务进行分割，离婚协议内容也未显示将这些权利归张悦一方。因此，在分割前，二者对案涉房屋或基于《定购协议》享有的权利是共同的。对该房产的强制执行必然影响李铭杰权利，所以李铭杰与本案有直接利害关系，是适格原告。
3. 重复诉讼问题的辨析
李铭杰与张悦已离婚，二人非同一主体，李铭杰起诉不构成重复诉讼。而且张悦之前的执行异议之诉未进行实体处理，李铭杰此次起诉不会导致两个生效裁判在权利认定上的冲突。
（二）李铭杰权利是否足以排除强制执行问题
1. 相关法律规定的适用
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议且权利能排除执行的情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽此规定针对执行异议与复议审查标准，但案外人执行异议之诉可参照适用。
2. 本案具体情形的分析
合同性质与效力：张悦与王强君签订的合同虽名为定购，但具备买卖合同主要内容，且双方履行了交纳房款、交付房屋等主要义务，从性质上应认定为房屋买卖合同。
查封前的行为：根据李铭杰提供证据，可确认李铭杰与张悦在案涉房屋被查封之前已签订买卖合同并实际占有房屋，且已支付大部分房款。定购协议约定过户截止时间为2016年11月25日，但房屋于2016年10月13日被查封，客观上导致无法办理产权转移登记，所以房屋买受人对于未能办理过户登记不存在过错。在法院发出交纳剩余房款通知后，李铭杰已在指定期限内将剩余房款交付执行。
综合来看，李铭杰具有上述条款规定的一般不动产买受人的物权期待权，该权利优于普通金钱债权，足以对抗案涉房屋的执行。
四、办案心得
（一）精准把握案件关键法律问题
1. 确定原告主体适格的法律路径
在处理本案时，首先要明确李铭杰作为原告的主体资格问题。深入研究民事诉讼法关于起诉条件中“原告与本案具有直接利害关系”这一规定，通过梳理李铭杰与张悦的婚姻关系、房款支付来源以及离婚协议内容，构建起李铭杰与案涉房屋的直接利害关系。强调在婚姻关系存续期间共同购买行为以及离婚时未对房屋相关权益进行分割这两个关键事实，从法律和事实层面确立李铭杰的适格原告地位，为整个诉讼奠定基础。
2. 围绕排除执行的法律规定展开
对于李铭杰权利是否足以排除强制执行这一核心问题，紧紧围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条展开分析。明确该条款在案外人执行异议之诉中的参照适用价值，将案件事实与条款中的四个条件逐一对应分析。通过这种方式，使法官清晰看到本案完全符合该规定的情形，增强胜诉的可能性。
（二）全面收集和运用证据
1. 收集多维度证据形成完整证据链
全面收集证据是胜诉的关键。在本案中，从房屋定购协议、房款支付凭证（包括通过李铭杰母亲转账的记录）、王强君出具的收条、房屋钥匙和相关卡证的交付情况、房屋的居住证明，到离婚协议等，这些不同维度的证据相互印证，形成了完整的证据链。例如，房款支付凭证和收条能够清晰证明购房款的支付情况，结合房屋交付和居住的证据，有力地支持了李铭杰和张悦在查封前已履行合同主要义务且合法占有房屋这一事实。
2. 运用证据回应被告可能的反驳
在运用证据过程中，要考虑被告可能的反驳并提前准备应对。对于陈宇鹏可能以法院查封为由主张执行的情况，通过证据清晰展示房屋买卖的在先性和合法性，以及未能办理过户非因买受人原因。同时，针对可能对房款支付完整性的质疑，利用支付记录和补充协议中关于违约金可抵尾款的约定等证据，合理回应，确保法官在综合审查证据时能够认可原告的主张。
（三）清晰合理的诉讼策略与庭审表现
1. 制定循序渐进的诉讼策略
根据案件特点制定诉讼策略。首先，在确定李铭杰原告资格问题上，通过详细阐述婚姻、财产关系和未分割权益等情况，让法官在诉讼初期就认可原告的诉讼主体地位。其次，在主张权利足以排除执行时，按照法律规定的条件顺序，有条不紊地呈现证据和分析事实，使整个诉讼过程逻辑清晰、层次分明。在面对多次被驳回的前置程序时，强调本次诉讼与之前情况的区别，如主体不同、新的证据等，引导法官从新的视角审视案件。
2. 庭审中专业清晰的表达与应对
在庭审中，保持专业、清晰的表达至关重要。向法官陈述案件事实和法律观点时，语言简洁明了、逻辑严谨。对于被告的答辩，迅速准确地分析并回应。例如，针对陈宇鹏要求依法处理的模糊答辩，进一步强调原告的合法权益和法律依据，避免庭审节奏被对方带偏。同时，通过清晰的庭审表现，让法官感受到代理律师对案件的充分准备和专业素养，增加法官对原告主张的认可度。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
