(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件情况
（一）原告诉讼请求
原告向本院提出诉讼请求如下：
1. 请求法院判令被告立即停止非法侵占登记在原告名下的房屋，无条件搬出，并结清所有费用，确保房屋内外及物品完好无损。
2. 请求法院判令被告按市场实际价值赔付原告自2021年6月13日起至实际腾出房屋之日期间的房屋占有使用费（4500元/月）和期间产生的一切使用费用，并保证不再侵占。
（二）事实与理由
原告与被告自愿签订了收款协议书。协议约定，自被告于2021年5月13日收到原告支付的房屋份额款34万元当日起，一个月内（即协议到期日2021年6月12日）无条件腾出通州区F室（一层）房屋交给原告。但截至目前，被告仍未搬出。
（三）被告辩称
被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：
1. 被告无住房且无经济来源，一直居住在涉案房屋，此房是其唯一居住场所。
2. 被告认为签订协议时约定的价钱远低于市场价。该房屋是被告父母的房产，被告父母有五个孩子，每人应继承五分之一份额，房屋不应由原告继承，被告要求按份额继承房屋并享有居住权，且其户口在该房屋。房屋是孙秀兰的公房房改房形成的遗产，有权继承的人员是孙海涛的女儿、孙志松、孙明超、孙晓旭、孙耀辉，签署《收款协议书》时家庭成员未全部到场。
3. 2021年1月22日原告曾写过承诺书，承诺办理涉案房屋变更承租人，经北京Z公司变更后保证一次性支付孙明超、孙晓旭、孙耀辉各40万元。签署承诺书时未要求被告腾房，且签订2021年5月13日的协议书时被告因身体原因不知晓协议附加条件。被告认为涉案房屋属于公房，此协议是买卖公房的协议，因协议不是所有继承人签字，所以协议无效。
（四）法院查明事实
1. 亲属关系与相关协议
被告与原告父亲孙志松是兄弟关系，原告是被告侄子。2021年1月22日，原告出具承诺书，承诺办理北京市通州区F室变更承租人，经北京Z公司同意变更后，保证一次性付给孙志强、孙晓旭、孙耀辉各人民币40万元（其中各先付35万元，户口迁出日再付齐剩下的5万元）。2021年5月11日，原告向北京Z公司支付房款83678元。
2021年5月13日，由被告等人签字确认形成一份《收款协议书》，内容为：此房屋为通州区F室，孙志松之子孙贵为新产权人。经全家人协商一致，决定平均分配给原承租人孙秀兰的五个儿子（孙海涛、孙志松、孙志强、孙晓旭、孙耀辉），每人得房屋份额款的1/5份。收到份额款后承诺和保证永远放弃对此房屋的所有权利和一切要求，并及时将本人、配偶及子女的户口迁出。收款日后一个月内无条件腾出房屋，如超期拒不搬出，孙贵可向人民法院提起诉讼，占用者视为放弃房屋所得款人民币户口部分六万元整。在协议落款处记载“收款人孙耀辉（老七家）今收到孙贵交来房屋份额款，人民币叁拾肆万元整。收款人：孙耀辉还剩六万元整在两年内户口迁出日一次性支付。”孙耀辉在签名旁加摁了手印。
2. 庭审情况与产权情况
庭审中，孙耀辉认可《收款协议书》中其签字的真实性，也承认收到原告支付的34万元房屋份额款，但不认可协议效力，不同意搬离涉案房屋，并表示目前仍居住在该房屋内。
2021年6月15日，原告取得坐落于通州区F室的不动产权证，登记权利人为原告与刘美芳。原告表示与刘美芳是夫妻关系，刘美芳出具书面确认书，同意原告以个人名义起诉，自己放弃本案诉讼权利。之后原告要求被告搬离，被告不同意，双方产生争议。
二、裁判结果
1. 孙耀辉于本判决生效之日起十五日内腾退搬离坐落于北京市通州区F室，停止对孙贵权利的侵害。
2. 孙耀辉按照每个月1500元的标准给付孙贵自房屋占有使用费，于本判决第一项执行完毕之日起七日内给付清。
3. 驳回孙贵的其他诉讼请求。
三、案件分析
（一）协议的性质与效力
1. 协议性质分析
从《收款协议书》的内容和形式来看，虽名为协议，但实际上更像是收款人的单方承诺。在协议中，被告作为收款人明确表示在收取房屋份额款后放弃涉案房屋的权利份额，这一行为具有明确的表意和法律后果。这种以收款为前提、以放弃权利为内容的约定，符合民事法律行为中承诺的构成要件。
2. 协议效力认定
被告主张协议无效，但理由不成立。首先，协议内容具体明确，清楚地记载了各方的权利义务，包括房屋份额分配、收款金额、腾房期限以及违约责任等。其次，被告签字确认并收取了款项，这表明其对协议内容的认可和接受。再者，原告出具的承诺书与《收款协议书》内容相互对应，进一步印证了协议的连贯性和真实性。被告称不清楚协议附加条件与事实不符，协议已明确记载相关内容。因此，该协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。
（二）原告物权的形成与被告行为的性质
1. 原告物权的取得依据
原告支付了房款，并依法取得了涉案房屋的不动产权证书，成为房屋的合法权利人。这一产权登记行为是基于合法的交易和相关程序，具有法律效力，赋予了原告对涉案房屋的物权。
2. 被告行为的侵权性质
被告在收取房屋份额款后，继续占用房屋的行为构成了对原告物权的侵害。根据协议约定，被告应在收款后一个月内腾出房屋，其拒不搬离的行为违反了协议承诺，同时也妨害了原告对房屋的正常使用和支配权，属于无权占有行为。这种行为不仅损害了原告的合法权益，也破坏了正常的民事交易秩序。
（三）房屋占有使用费的确定
1. 原告损失的认定
由于被告的无权占有，原告无法正常使用房屋，确实遭受了利益损失。这种损失包括房屋的使用价值损失以及可能产生的经济收益损失等。因此，原告主张被告给付房屋占有使用费是合理的。
2. 占有使用费标准的酌定因素
考虑到双方系亲属关系，本案属于家庭内部矛盾，且并非被告独自占有全部涉案房屋（原告认可还有其他人居住），若完全按照市场价要求被告承担占有使用费可能会进一步激化矛盾。法院综合这些因素，酌定被告按照每月1500元的标准给付原告房屋占有使用费。这样既在一定程度上弥补了原告的损失，维护了其合法权益，又能缓和家庭内部关系，促使被告尽快搬离房屋。
四、办案心得
（一）紧扣诚信原则与证据链构建
1. 以诚信原则为突破点
在整个案件处理过程中，诚信原则是关键的突破点。强调被告签字确认协议并收取款项后又反悔的行为严重违反了诚信原则。通过在法律分析和庭审陈述中不断突出这一点，使法官在判断案件时对被告的行为产生负面评价。这种基于法律基本原则的主张具有很强的说服力，因为诚信是民事活动的基石，任何违反诚信的行为都不应得到法律的支持。
2. 构建完整证据链
全面收集和整理证据是胜诉的重要保障。在本案中，从原告出具的承诺书到《收款协议书》，再到房屋产权证书等一系列证据，形成了一个完整的证据链。这些证据相互印证，清晰地展现了案件的事实发展过程，即从双方协商房屋份额分配、原告履行付款义务到原告取得产权，有力地支持了原告的诉讼请求。在庭审中，通过对证据的详细展示和解释，使法官能够直观地理解案件全貌，增强了原告主张的可信度。
（二）精准把握法律关系与诉讼策略制定
1. 准确分析法律关系性质
深入分析案件中的法律关系是制定有效诉讼策略的前提。在本案中，明确协议的性质（类似单方承诺）以及其与原告物权形成之间的关系至关重要。通过将协议解读为具有法律效力的承诺，并与物权变动的法律规定相结合，确定了被告行为的违法性和原告权利的合法性。这种对法律关系的准确把握为后续的诉讼策略提供了坚实的法律依据，使整个诉讼过程有理有据。
2. 制定灵活诉讼策略
在诉讼策略制定方面，既要坚持维护原告的核心权益，又要考虑到家庭关系等特殊因素。对于要求被告腾房这一主要诉求，坚决依据协议和物权法律规定进行主张；而在房屋占有使用费的问题上，充分考虑到双方亲属关系和实际居住情况，避免过度索赔可能导致的矛盾激化。这种灵活的诉讼策略既体现了法律的严肃性，又兼顾了人情常理，更容易获得法官的认可和支持。
（三）庭审中的专业表现与情理平衡
1. 专业陈述与辩论技巧
在庭审过程中，保持专业的陈述和辩论技巧是至关重要的。清晰、准确地阐述案件事实和法律依据，对被告的抗辩理由进行有针对性的反驳。例如，针对被告提出的协议无效理由，逐一依据法律和证据进行分析，指出其不合理性。同时，在表达上要简洁明明，使法官能够迅速理解关键要点，避免陷入冗长复杂的论述中，影响庭审效果。
2. 情理融合的沟通方式
鉴于本案是家庭内部纠纷，在庭审中适当融入情理因素也是必要的。在强调法律权益的同时，表达对家庭关系的尊重和理解，使法官认识到原告的诉求并非是对亲情的忽视，而是在维护自身合法权益基础上寻求合理的解决方案。这种情理平衡的沟通方式有助于缓和庭审气氛，使法官在作出判决时更倾向于考虑到案件的特殊性，作出既符合法律规定又有利于家庭和谐的判决。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
