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一、案例背景
在北京市东城区发生了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告吴杰向法院提起诉讼，提出多项诉讼请求，包括要求与被告赵春继续履行 2021 年签订的《房屋买卖居间合同》，让被告协助将坐落于北京市东城区 a 号房屋产权转移登记至其名下，并腾空交付该房屋，同时要求被告承担本案诉讼费。
二、原告诉求与被告答辩
（一）原告诉求
吴杰称，2021 年 7 月 11 日与被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将北京市东城区 a 号房屋及院内其他院落等附属建筑物以 300 万元出售给原告，其中购房款 53 万元，院落补偿款 247 万元。合同签订当日，原告依约支付了 10 万元定金，但 20 21 年 10 月 10 日被告退回了定金。原告经向居间方北京 C 公司了解，被告通知房子不卖了，原因不明。原告认为合同合法有效，被告单方违约，依据《民法典》相关规定，请求法院支持其诉讼请求。
（二）被告答辩
赵春不同意原告的诉讼请求。被告辩称，原告是第三人的员工，利用从业经验优势和信息不对称，在涉案房屋未取得土地证且价格低于市场价百分之三十的情况下与被告签订合同。被告是限制行为能力人，其配偶 2019 年去世后患上抑郁症，经鉴定已被认定为限制行为能力人，法定代理人赵辉不追认房屋买卖合同，该合同自始无效。此外，原告和第三人的行为违反了《房地产经纪管理办法》多项规定，且涉案房屋部分是遗产未分割，有其他共有人权益，购房、看房未经其他共有权人同意，合同内容也存在诸多空白与约定不明之处。
（三）第三人述称
北京 C 公司表示不认可被告的意见，称当时被告表示涉案房屋无纠纷，家人同意出售，且因被告与孩子关系不和，经多次沟通确认后才签订了房屋买卖协议。
三、法院查明事实
1. 2001 年 10 月 30 日，被告赵春取得北京市东城区 a 号×号房 2 间平房的产权证。
2. 2021 年 7 月 11 日，原、被告签订《买卖居间合同》，对房屋及院落出售、价格、定金支付等作出约定，合同签订当日原告支付定金 10 万元，后被被告退回。
3. 被告的儿子赵辉申请确认被告为限制行为能力人，法院于 2022 年 11 月 9 日作出判决，认定赵春为限制行为能力人并指定赵辉为监护人。
4. 庭审中，第三人称原告不是其单位职工，被告的法定代理人赵辉不追认房屋买卖合同。原告则称无证据证明签订合同时被告系限制行为能力人，自己不是第三人职工，《北京市东城区房地产转让管理办法》相关规定不影响合同履行，被告已委托办理土地使用权证且按现有政策交土地出让金后可过户，即使被告无权处分也不影响合同效力，合同虽对房款支付方式及时间未约定但不影响履行，被告也未举证成交价低于市场价 30%。
四、法院裁判结果
法院驳回了原告吴杰的诉讼请求。
五、律师案件分析
（一）合同效力的关键因素
从法律规定来看，限制行为能力人实施的民事法律行为效力有明确界定。在本案中，被告赵春于 2022 年 11 月 9 日被宣告为限制行为能力人。根据其病症特征及病程，在其长年患病的妻子去世后，其精神状态已无法正确辨认出卖房屋这一民事法律行为的意义、性质和后果，难以作出主客观相一致的意思表示。因此，原、被告签订的房屋买卖合同属于效力待定合同。由于被告的法定代理人赵辉拒绝追认该合同效力，根据法律规定，此合同自始无效。这是法院驳回原告诉讼请求的核心依据。
（二）其他影响合同效力的因素分析
1. 房屋权属及交易条件：涉案房屋虽被告有产权证，但院内存在案外人房屋，且未取得土地证。虽然原告称按现有政策交土地出让金后可过户，但未取得土地证仍使房屋交易存在一定瑕疵，也成为被告抗辩合同无效的理由之一。
2. 合同内容完整性：合同中成交价虽有明确金额，但付款方式和期限均未约定，存在众多空白及约定不明之处，这在一定程度上影响了合同的规范性和可执行性，也为被告主张合同无效提供了一定依据。
3. 原告身份及交易合规性：被告称原告是第三人员工且违反《房地产经纪管理办法》相关规定。尽管原告对此予以否认，但这一争议点也反映出在房屋交易过程中可能存在的不规范行为，对合同效力的判断产生了间接影响。在类似房屋买卖合同纠纷案件中，当事人尤其是购房者，在签订合同前应充分审查房屋权属状况、交易对方的行为能力及合同条款的完整性与明确性。对于出售方而言，若存在行为能力受限等特殊情况，其法定代理人应谨慎对待合同追认事宜，以避免不必要的法律纠纷。同时，房地产经纪机构和人员也应严格遵守相关管理办法，确保交易的合法合规性，维护房地产市场的健康稳定。
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