(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
刘婉芝与李女士起诉要求确认李启峰与林雅洁于2010年7月15日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效，并要求林雅洁承担诉讼费、保全案件受理费及担保保险费。刘婉芝称其与李启峰曾系夫妻，1998年离婚时约定房屋财产归孩子和女方，后承租公房拆迁，以李启峰名义购买了涉案二居室，实际所有权人为刘婉芝与李女士。李启峰与林雅洁系生意伙伴，2010年二人因生意经营困难，假意签订房屋买卖合同，从银行套取80万元购房贷款。
林雅洁辩称不同意，称李启峰基于承租人身份及拆迁安置协议合法取得涉案房屋，原告主张的借名买房无证据，其与李启峰的买卖合同合法有效，不存在虚假意思表示，即使李启峰无权处置，自己是善意第三人，且原告作为第三人只能基于恶意串通损害第三人利益请求确认合同无效，虚假行为表示不在此列。
二、法院查明事实
1. 家庭关系：刘婉芝与李启峰曾系夫妻，李女士为其女。1998年离婚，离婚申请书约定女儿归李启峰抚养，房屋财产归孩子和母亲。2022年李启峰被宣告为限制民事行为能力人，李女士被指定为监护人，2023年李启峰去世。
2. 房屋拆迁安置：原宣武区N号两间公房系刘婉芝、李启峰承租。2002年11月5日，李启峰与北京T公司签订《安置协议书》购买二居室并支付相关费用，同日刘婉芝也签订《安置协议书》购买三居室。2009年8月10日，涉案二居室登记在李启峰名下。
3. 房屋买卖及贷款：2010年7月15日，李启峰与林雅洁签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定房屋成交价格50万元，7月16日房屋所有权转移登记至林雅洁名下。7月17日，林雅洁与某银行签订《个人借款合同》并办理抵押登记，银行将80万元转至李启峰账户，次日李启峰将35万元转给林雅洁。2016年9月20日，林雅洁将户口迁入涉案房屋，2022年10月15日贷款结清。
4. 其他情况：刘婉芝、李女士主张与李启峰存在口头借名买房合同关系，购房款由刘婉芝交纳，仅提交李启峰支付购房款的持卡人存根。林雅洁与李启峰系朋友关系且共同出资成立多家公司。各方认可房屋自交付起一直由李女士居住使用，林雅洁称长期负担李启峰养老院费用所以同意李女士居住，并提交相关证据。原审中李启峰主张房屋实际权利人是李女士，其与林雅洁签订合同是为骗取银行贷款，合同应无效，刘婉芝曾申请对李启峰签订合同时的民事行为能力进行司法鉴定但未被受理。
三、裁判结果
确认李启峰与林雅洁签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
四、律师分析
（一）借名买房关系是否成立
借名买房需满足一定条件且通常应有证据支持。在本案中，李启峰与刘婉芝、李女士未签订书面借名买房协议，李启峰在原审中对借名买房关系表述也不清晰。从购房资金来看，刘婉芝、李女士仅有的李启峰支付购房款的持卡人存根无法显示款项来源，且存根由李女士持有也存在多种可能，不能确凿证明购房款由她们支付。虽李女士在涉案房屋居住，但基于父女关系及离婚协议约定，这一居住事实不能单独作为认定借名买房的关键依据。综合判断，不能认定存在借名买房关系，刘婉芝、李女士以此为由认为李启峰出售房屋侵害其权益缺乏足够事实与法律依据。
（二）房屋买卖合同的真实性与有效性
正常的房屋买卖合同应具备意思表示真实、合同条款完整合理、交易价格符合市场规律等要素。在此案中，李启峰与林雅洁仅签订一份网签合同，且该合同对付款时间、过户时间、违约责任等重要事项均未约定。林雅洁虽称有草签合同但无证据证明且陈述前后矛盾。网签合同约定的50万元交易价格明显背离市场价格，林雅洁主张的100万元实际购房款（80万元贷款加20万元现金），其中20万元现金支付无证据佐证，李启峰收到80万元贷款后转35万元给林雅洁也不能直接认定李启峰已收到全部购房款。李启峰未收到购房款就办理网签及过户手续，林雅洁取得所有权后十余年未主张交付房屋，这些行为均不符合正常房屋买卖流程。此外，李启峰与林雅洁关于出售房屋目的的陈述互相吻合，即筹措资金用于公司经营且涉及获取银行贷款。综合上述多方面情况，可以判断双方签订房屋买卖合同系以虚假意思表示实施的民事法律行为，并非真实的房屋买卖，所以该房屋买卖合同应属无效。李女士作为李启峰的继承人，要求确认合同无效的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持是正确的，这维护了合同关系应遵循真实、合法原则的法律秩序，也保障了相关当事人的合法权益在受到不当侵害时能够得到法律救济。
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