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一、案件背景
在房产交易领域，因户口迁移问题引发的纠纷屡见不鲜。本案聚焦于北京市大兴区一起房屋买卖合同纠纷，涉及房屋买卖中的户口迁移约定、违约责任判定以及中介服务费用的争议，为律师在处理此类复杂案件时提供了极具价值的参考。这类案件不仅考验律师对房产交易法规的熟悉程度，还要求律师具备精准的证据收集与分析能力，以及庭审应变技巧。
二、案件详情
（一）人物关系与交易经过
2016年3月20日，在s中介公司的居间服务下，购房者林某雨与售房者张某民签订了《存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。张某民的妻子苏某玲作为房屋共有权人，在同意出售声明上签字确认。林某雨以120万元的总价，购买张某民位于北京市大兴区Y室的房屋。合同明确约定，张某民需在2016年5月31日前将户籍从该房屋迁出，若未能按时迁出，导致林某雨无法将户籍迁入，将构成违约，需向林某雨支付10万元违约金。同时，S公司应从张某民应得的购房款中扣留2万元作为保证金，待张某民完成户口迁移后再退还。林某雨向S公司支付了28,260元的中介费。
（二）纠纷产生与争议焦点
合同签订后，林某雨依约支付了购房款，双方于2016年6月12日顺利办理了房屋权属转移登记手续。然而，张某民和苏某玲却未在约定时间内将户口迁出。这一违约行为致使林某雨无法将自己的户籍迁入该房屋，并且林某雨称由于被告户口未迁出，影响了房屋再次交易，导致其遭受差价损失。林某雨遂向法院提起诉讼，要求张某民和苏某玲继续履行合同，迁出户口，同时赔偿违约金10万元，还要求S公司返还中介服务费28,260元。
S公司在答辩中表示，对于林某雨要求张某民和苏某玲继续履行合同及赔偿违约金的诉求，与自身无关，不予置评。而对于返还中介服务费的要求，公司认为，房屋买卖合同纠纷与居间合同纠纷属于不同法律关系，不应在本案中一并处理。且根据《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订且买卖双方实际履行主要义务后，公司的居间服务已完成，有权收取服务费用。此外，合同约定房款由买卖双方自行交割，公司未收到押金，不存在过错，不应退还中介服务费。张某民和苏某玲则未作答辩，也未参加庭审。
三、法律争议焦点
1. 户口迁移的可诉性与违约责任：户口迁移是否属于法院民事案件受理范围，以及售房者未按约定迁移户口，应如何承担违约责任，需依据相关法律法规和合同约定进行判定。
2. 违约金数额的合理性：购房者主张的10万元违约金是否过高，需综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及实际损失等因素，依法进行调整。
3. 中介服务费用的退还：中介公司是否应退还中介服务费，涉及居间合同的履行情况以及中介公司在交易过程中是否存在过错，需从居间合同纠纷的角度进行分析。
四、法律依据阐释
1. 合同效力与履行：根据规定，依法成立的合同，自成立时生效。林某雨与张某民签订的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某民未按约定迁出户口，明显违反了合同义务，应承担违约责任 。
2. 违约金调整：法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院在判定违约金数额时，需综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及实际损失等因素。在本案中，林某雨虽称因户口未迁出遭受房屋差价损失，但未提供证据，法院据此对过高的违约金进行了调整。
3. 案件受理范围：户口迁移问题不属于人民法院民事案件的受理范围，法院无法直接强制要求当事人迁出户口，这是基于我国现行法律体系的规定，明确了司法权力的边界。
4. 居间合同纠纷：在居间合同关系中，中介公司的权利和义务由合同约定。根据关于居间合同的相关规定，若中介公司促成合同成立，有权收取报酬。除非中介公司存在违约或过错行为，否则不应退还中介服务费。
五、案件裁决结果
1. 张某民于判决生效之日起十日内向林某雨支付违约金60,000元。
2. 驳回林某雨要求张某民和苏某玲迁出户口、要求苏某玲承担违约责任以及要求S公司返还中介服务费的诉讼请求。
六、办案心得
1. 证据收集与整理：在接受委托后，第一时间协助购房者收集与案件相关的各类证据，包括房屋买卖合同、居间服务合同、付款凭证、房屋权属转移登记证明等，以证明购房交易的真实性和购房者已履行合同义务。
2. 法律策略制定：紧扣合同约定，明确指出售房者未迁出户口的违约行为，依据合同条款和相关法律规定，主张售房者承担违约责任。在违约金数额的主张上，充分考虑到合同约定可能过高的情况，提前准备好关于实际损失的说明材料，即使在证据不足的情况下，也能从合同履行的整体情况、售房者的过错程度等方面进行阐述，争取较为合理的违约金赔偿。同时，对于中介公司的责任，从居间合同的履行瑕疵角度进行分析，为后续可能的居间合同纠纷诉讼保留法律依据。
3. 庭审应对技巧：在庭审过程中，清晰、有条理地向法官陈述案件事实和诉讼请求，合理运用证据进行论证。对于法官的提问和对方的答辩意见，迅速做出回应，抓住关键问题进行反驳，在违约金数额的讨论环节，通过案例和合理的逻辑分析，向法官展示售房者违约行为对购房者造成的实际影响，增强法官对我方主张的认同感。
七、案件启示
1. 合同条款需细化：在房屋买卖合同中，对于户口迁移等重要条款，应明确具体的迁移时间、违约责任以及违约金的计算方式，避免因条款模糊引发纠纷。同时，可考虑增加一些保障性条款，如约定若因户口未迁出导致房屋价值受损的赔偿方式。
2. 证据意识要增强：无论是购房者还是售房者，在房产交易过程中，都应注重证据的收集和保存。涉及款项支付、合同履行情况、双方沟通记录等方面的证据，可能在纠纷发生时起到关键作用。例如，购房者若认为因户口问题遭受损失，应及时收集相关的市场价格变动证据、房屋交易受阻的证明等。
