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一、案件背景
（一）当事人信息
原告：李某，作为涉案房屋的最终买受人，是某公司员工。
被告：A 公司京城分公司（简称 “A 京城分公司”），在房屋流转过程中作为中间转让方。
第三人 1：A 公司，承担公司整体房产权属管理及相关决策职能。
第三人 2：B 公司，系涉案房屋的初始开发商与销售方。
（二）案件事实
1997 年 12 月 30 日，A 公司向 B 公司支付 10 套房屋购房款，用于购置某小区房产。交付后，因 A 公司丢失购房合同，双方重新补签。之后，B 公司（甲方）与 A 京城分公司（乙方）就这 10 套房屋分别签订《商品房买卖合同》。其中一份合同约定，A 京城分公司购买位于某小区的涉案房屋，建筑面积 154.58 平方米，合同明确规定出卖人需在商品房交付使用后 60 个工作日内，将办理权属登记所需资料报登记机关备案。
1999 年初，A 公司将涉案房屋交付李某居住使用，直至当下。2007 年 10 月，A 公司董事会会议通过关于公司历史遗留住宅类房产处置议案，决定将公司购买的房产出售给内部员工。2015 年 7 月 7 日，李某（乙方）与 A 京城分公司（甲方）签订《房产内部转让协议》，约定 A 京城分公司将涉案房屋转让给李某，转让价款 890,535.38 元，协议规定若房屋具备办理产权变更登记条件，甲方应积极配合办理。协议签订后，李某一次性全额支付转让价款。
目前，涉案房屋仍登记在 B 公司名下。经询问，B 公司表示具备将涉案房屋产权变更登记至 A 京城分公司名下的条件，但因 A 公司内部整合、人员变动，且 A 京城分公司未积极联系办理产权登记等原因，至今未办理产权变更登记手续。
二、诉讼详情
（一）诉讼请求
原告李某请求判令 A 京城分公司继续履行《房产内部转让协议》，为其办理涉案房屋的不动产登记手续。
请求判令第三人 B 公司协助办理上述房屋的过户登记手续。
（二）各方答辩情况
被告 A 京城分公司答辩：依据《房产内部转让协议》，在具备过户条件时愿意协助原告办理过户手续。但目前涉案房屋未登记在其名下，且其未取得房产证，房屋产权仍归 B 公司所有。经与 B 公司沟通，B 公司无法将产权办理至其名下，所以现阶段不具备协助原告办理过户的条件。若未来涉案房屋产权办理至其名下，同意协助原告办理产权变更手续。
第三人 A 公司陈述：认同 A 京城分公司的答辩意见。公司所有房产权属由总公司管理，分公司主要负责执行，房产处置由总公司决议。
第三人 B 公司陈述：不同意原告的诉讼请求。其与原告之间不存在商品房买卖合同关系，原诉房屋属于其与 A 公司的房产买卖范畴，根据合同相对性原则，无法协助原告办理涉案房屋的产权变更手续。
（三）证据梳理
当事人围绕诉讼请求提交系列证据，法院组织进行了证据交换与质证。李某提交了房产内部转让协议、付款收据、历史账户交易明细、物业费结清说明、商品房买卖合同、A 公司第三届董事会第五次会议决议等证据。对于各方无异议的证据，法院予以确认并记录在案。
三、案件分析
合同效力认定：李某与 A 京城分公司签订的《房产内部转让协议》，以及 A 京城分公司与 B 公司签订的《商品房买卖合同》，均是各方当事人真实意愿的体现，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。各方均需按照合同约定履行各自的义务。
合同履行状况：涉案房屋早已交付给李某居住使用多年，李某也依约向 A 京城分公司支付了全部转让价款。尽管房屋历经多次转手买卖，但均未办理产权转移登记手续，不过各方合同已部分履行。
法律依据适用：根据相关法律规定，当房屋经过多次转手买卖且均未办理转移登记，终局买受人以直接前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记时，法院可根据案件具体情况或当事人申请，追加登记权利人（即第一手出卖人）作为第三人参与诉讼。经审查，若诉讼请求合理，法院可判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，除非当事人另有约定。在本案中，追加 B 公司作为第三人参与诉讼，符合法律规定。
责任判定：B 公司认可与 A 京城分公司之间的房屋买卖合同合法有效，且确认 A 京城分公司已履行合同义务。在此情形下，B 公司理应积极履行办证义务。当前，A 京城分公司怠于行使向 B 公司请求将涉案房屋产权变更登记的权利，致使李某至今未能取得涉案房屋产权，对李某的权益造成了损害。因此，李某有权要求 A 京城分公司积极行使其对 B 公司的债权，以保障自身权益的实现。
四、法院判决结果
B 公司于本判决生效后七日内，配合李某将其名下的涉案房屋所有权转移登记至 A 京城分公司名下。
A 京城分公司于本判决第一项完成后三日内，配合李某将涉案房屋所有权转移登记至李某名下。
五、办案心得
全面收集证据：详尽收集了房产内部转让协议、付款凭证、历史账户交易明细、物业费结清说明、商品房买卖合同以及公司董事会会议决议等一系列证据。这些证据相互印证，形成了完整的证据链，有力地支撑了原告的诉求。从合同签订到款项支付，再到房屋实际使用情况，全方位展示了原告在房屋交易过程中的合法权益及履行义务的情况。
精准把握法律适用：深入研究房屋买卖相关法律法规，准确运用房屋多次转手买卖未办理转移登记情形下的法律规定。明确追加第一手出卖人作为第三人参与诉讼的法律依据，并向法院清晰阐述该法律规定在本案中的适用逻辑。通过对《中华人民共和国民法典》合同编相关条款的精准解读，为原告主张权利提供了坚实的法律基础。
清晰阐述法律关系：在庭审过程中，清晰梳理各方当事人之间的法律关系。明确指出原告与被告之间基于《房产内部转让协议》形成的房屋买卖关系，以及被告与第三人 B 公司基于《商品房买卖合同》形成的法律关系。通过清晰的法律关系阐述，让法官能够迅速理解案件核心要点，认识到原告权益应得到保护的合理性与合法性。
积极应对被告答辩：针对被告提出的无法协助办理过户手续的答辩意见，提前准备充分的应对策略。通过查明涉案房屋实际具备办理产权变更登记至被告名下的条件，有力反驳了被告的主张。同时，强调被告怠于行使权利对原告造成的损害，促使法院认定被告应承担相应责任。
与第三人有效沟通：在案件审理过程中，注重与第三人的沟通。对于第三人 A 公司，明确其在房产处置过程中的管理职责以及与分公司的关系，争取其对案件处理的理解与配合。对于第三人 B 公司，通过阐述其在房屋买卖链条中的合同义务以及法律责任，促使其认识到协助办理过户手续的必要性。在与第三人的沟通中，始终秉持以事实为依据、以法律为准绳的原则，为案件的顺利推进营造良好氛围。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
