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一、案件梳理
家庭与房产状况：赵德明与孙丽芳结为夫妻，育有子女赵建华和赵启文。赵德明于 1985 年离世，孙丽芳在 1993 年 9 月 23 日去世，生前在北京市怀柔区拥有一处房产，生前未订立遗嘱。1993 年 12 月，颁发集体土地建设用地使用证，明确该房屋地处怀柔 ××× 村，四至、用地面积等情况。
房屋交易过程：1998 年 10 月 12 日，赵启文因在县城购置楼房，致使村中房屋闲置，经村委会同意后，与陈平签订《买卖房屋协议》。协议显示，赵启文出售的房屋涵盖北上瓦房五间、北上偏房两间、西厢平房五间，买卖房屋款以现金一次性结清，双方需前往县房地产交易所办理过户手续。当日，赵启文收到陈平支付的购房款 75,000 元，并出具收条。1999 年 4 月 14 日，陈宇飞（陈平之子）向怀柔县房地产交易所提交书面申请，表明其家庭于 1993 年迁至怀柔镇 A 村落户，当下无房居住，申请购买赵启文的房屋及院落。原怀柔县怀柔镇 A 村民委员会盖章确认情况属实。1999 年 8 月 10 日，村委会出具证明，确认孙丽芳病故后，房产土地使用权由赵启文继承，土地使用者变更为赵启文。
后续手续办理：1999 年 8 月 12 日，陈平与村委会签订《协议书》，明确房屋合法使用面积为 267 平米，超占面积 239 平米，以及超占面积的相关处置规定。1999 年 11 月 17 日，原怀柔县怀柔镇人民政府在《房屋买卖协议书》上盖章同意报交易所。该协议中，卖产人为赵启文，买产人为陈宇飞，对房屋的间数、建筑面积、四至、占地面积、价款等进行详细约定，并明确房屋产权和院落使用权的归属及相关责任，同时附带《房屋买卖保证书》《申请出卖房屋登记表》《申请购买房屋登记表》，均有相关人员盖章确认。
案件相关背景：陈平与周美萱系夫妻，育有四名子女，分别为陈雨薇、陈宇飞、陈雨涵、陈宇阳。1993 年 8 月 12 日，陈宇飞、陈雨涵、陈宇阳三人户籍从北京市怀柔县 B 村迁至怀柔镇 A 村，1998 年签订房屋买卖协议时，三人皆未成年。目前，陈宇飞户籍登记并居住在北京市怀柔区 ××× 号。
诉讼发起缘由：2019 年 5 月，赵建华得知赵启文私自将上述房屋售予陈平。赵建华认为，依据法定继承原则，自己对父母遗产应占有一半份额，赵启文无权擅自处分房屋。经协商无果后，赵建华向法院提起诉讼，请求确认赵启文与陈平签订的农村房屋买卖合同无效，并要求被告承担诉讼费用。
被告答辩内容：被告赵启文认可案件事实，但不认可赵建华的诉讼请求。被告陈平则提出三点抗辩理由：其一，根据法律规定，继承权纠纷诉讼期限为两年，自继承人知道或应当知道权利被侵犯之日起算，且自继承开始之日起超过 20 年不得再提起诉讼。本案中赵德明 1985 年去世、孙丽芳 1993 年去世，赵建华 2019 年 11 月起诉已超过 20 年，依法应驳回起诉。其二，赵建华非本村农业户籍，对宅基地不享有合法权益。其三，买房属于家庭行为，陈平代表家庭与赵启文签订买房合同，后办理房屋登记时以陈宇飞代表家庭与赵启文签订合同并经村镇两级确认。购买房屋后，已对房屋进行翻建、改建、装修，该房屋为家庭唯一居住用房，从维护生活及生产稳定性角度，不应撤销合同，恳请法院驳回赵建华的起诉。
二、争议焦点
原告诉求：原告赵建华要求确认被告赵启文与被告陈平签订的农村房屋买卖合同无效，由被告承担诉讼费用。其依据是对父母遗产拥有份额，赵启文无权处分房屋。
被告抗辩：被告赵启文认可事实但不认可诉求。被告陈平以诉讼时效超期、原告非本村户籍无宅基地权益、买房为家庭行为且房屋已改造等理由，请求驳回原告起诉。
核心争议：本案核心在于赵启文与陈平签订的农村房屋买卖合同是否有效，涉及原告继承权是否因时效受限、原告对宅基地的权益认定、房屋买卖行为性质以及合同效力判定等法律问题。
三、裁判结果
驳回原告赵建华的全部诉讼请求。
四、案件分析
合同效力认定：赵启文与陈平签订的《买卖房屋协议》是双方真实意愿的体现，且已履行多年。尽管陈平购房时并非当地集体经济组织成员，但陈宇飞作为其家庭成员，是该村集体经济组织成员，目前陈宇飞户口登记并居住在涉案房屋所在村，涉案房屋宅基地使用权仍归属于该村集体经济组织成员，未违反相关法律规定。因此，从合同订立及履行情况判断，该合同有效。
原告主张剖析：赵建华称对房屋交易不知情，然而陈平及陈宇飞从赵启文处获取集体土地建设用地使用证并实际入住多年，赵建华的说法不合常理，且其未能提供充分证据支撑该主张。赵建华主张赵启文无权处分房屋，在父母去世未立遗嘱的情况下，遗产按法定继承处理，赵启文作为继承人之一，具备一定处分权，赵建华的该项主张缺乏法律依据。
综合判定：综合各方面因素，法院驳回了原告赵建华的全部诉讼请求。
五、胜诉办案心得
深入挖掘案件事实：代理此类案件，律师务必深入挖掘案件事实，全面梳理家庭关系、房屋产权归属、交易流程等细节。本案中，通过细致分析房屋交易时间、合同条款、家庭成员户籍变动等事实，精准把握案件关键要点，为案件处理奠定坚实基础。
精准运用法律规定：精准掌握相关司法解释中关于农村房屋买卖、宅基地使用权、诉讼时效等规定至关重要。在本案中，依据这些法律规定准确判断合同效力、界定原告权益、分析被告抗辩理由是否成立，为当事人提供精准法律意见。
高效组织证据链条：高效组织证据，构建完整证据链条极为关键。收集房屋买卖合同、收条、户籍证明、村委会证明等证据，用以证明房屋交易的真实性、合法性，同时有力反驳原告不合理主张，增强当事人主张的可信度。
合理应对原告主张：面对原告提出的合同无效等主张，律师应从法律规定和事实依据两方面合理应对。从法律规定层面，明确农村房屋买卖合同有效的情形，论证原告主张不符合法律规定；从事实依据角度，结合证据，如房屋交易履行情况、家庭成员关系等，证明原告主张缺乏事实支撑，切实维护被告合法权益。
密切关注农村房屋买卖特性：在农村房屋买卖纠纷案件中，密切关注农村房屋买卖的特殊性，包括宅基地使用权限制、集体经济组织成员身份影响等。在代理案件过程中，依据农村房屋买卖特点合理制定诉讼策略，例如本案中利用家庭成员中有本村集体经济组织成员这一特殊情况，论证合同有效性，保障当事人权益。
