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一、案件梳理
（一）家庭与房屋背景
何某与苏某曾为夫妻。2006 年 9 月，法院判决二人离婚。婚姻存续期间，涉及位于北京市一套三居室房屋（下称 “涉案房屋”），此房源于拆迁后苏某家老人遗留的遗产。起初，涉案房屋承租人为苏某，后来何某将房屋产权变更至自己名下。法院离婚判决明确，涉案房屋内北侧卧室归何某所有，南侧两间卧室归苏某所有，房屋内客厅、阳台、厕所为双方共有，房屋总面积 79.88 平米，其中何某所属面积为 35.005 平米 。2022 年，何某完成涉案房屋不动产登记，登记权利人为自己。
（二）纠纷产生及庭审情况
何某向法院提出诉讼请求：
依法分割涉案共有房产，通过拍卖方式分割属于自己的房产价值（按 35.005 平米 × 房屋价值 8 万每平米 = 2800400 元计算）。
苏某辩称，涉案房产是老人留下的遗产，法院虽判给何某一间房，但何某并未实际居住。自己不同意将房屋产权变更为何某。苏某还表示，何某可随时居住涉案房屋，不同意分割房屋，且自身不具备支付给何某折价款的能力。
庭审中，双方围绕诉讼请求提交证据，法院组织了证据交换和质证。对于无争议的证据，法院予以确认并记录在案；对于有争议的证据和事实，法院经审查认定：何某与苏某原系夫妻，于 2006 年 9 月经法院判决离婚，离婚判决确定双方对涉案房屋为共有权人。现何某以离婚后无法正常使用房屋为由，要求分割共有物。
二、争议焦点
（一）原告诉求
以拍卖方式分割共有房产获取对应价值款项。
（二）被告抗辩
不同意房屋产权归属原告，认为房产是老人遗产，原告未实际居住。
不同意分割房屋且无支付折价款能力。
（三）争议核心
涉案共有房屋的分割方式及可行性。
如何平衡双方在房屋产权、费用承担及居住权益等方面的矛盾。
三、裁判结果
变卖或者拍卖位于北京市 [具体地址] 的房屋，变卖款或拍卖款扣除相关费用（若有）后，原告何某和被告苏某按照双方对应面积的比例进行分割。
四、案件分析
（一）共有物分割法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议时，若共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值，应当对实物予以分割；若难以分割或者因分割会减损价值，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。在本案中，何某与苏某对涉案房屋为共同共有权人，双方离婚后，共有基础已丧失，何某要求分割房屋符合法律规定。且双方均不主张优先购买权，在此情况下，法院判定以变卖或拍卖房屋的方式获取折价款，并按对应面积比例分割，符合法律规定及案件实际情况。
（二）被告抗辩合理性审查
被告苏某以房屋产权变更及费用缴纳问题作为拒绝承担费用和不同意分割房屋的理由，在法律层面缺乏充分依据。房屋产权变更已完成且经合法程序，被告不能以此为由拒绝履行合理义务。关于费用承担，应依据双方实际使用情况及相关约定进行判断，不能简单以原告未缴纳部分费用及产权变更问题进行对抗。而被告提出的无支付折价款能力，并非拒绝分割房屋的法定事由，法院需按照法律规定对共有物进行合理处置。
五、胜诉办案心得
对于何某的代理律师而言，胜诉关键在于精准把握共有物分割的法律要点。首先，明确指出双方离婚后共有基础丧失，依法有权请求分割共有房屋，为当事人诉求奠定坚实法律基础。其次，在庭审中有力反驳被告不合理抗辩，强调房屋产权变更的合法性以及被告拒绝分割和承担费用的不当性。
在整个诉讼过程中，围绕房屋分割这一核心争议，整合证据，逻辑严谨地论证当事人主张的合理性，成功促使法院支持通过变卖或拍卖房屋并按面积比例分割折价款的方案，实现了当事人在共有物分割方面的合法权益。
