北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告雷某、梁某诉称，2016年12月30日，双方通过某公司签订《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定我方购买庄某名下的涉案房屋，性质为已购公有住房，房屋成交价360万，家具等装修作价40万，合计400万。签约当日我方支付定金10万，于房屋过户前3个工作日内向庄某支付其余首付款155万，余款234万向银行及公积金管理中心申请贷款，剩余1万作为物业交割保证金于物业交割日支付，房屋交易税费72775.16元全部由我方承担。因庄某为无民事行为能力人，本次交易中其子庄某某作为监护人代理其签订相关法律文件。上述合同及补充协议签订后，我积极履行合同，但庄某在办理完成已购公有住房上市审批手续后，因遇北京房屋价格上涨，便以名下公有住房超标支付补偿款为名，提出增加支付15万购房款，拒绝按照原价出售，庄某行为构成根本违约，故特诉至法院，请求：1、解除我方与庄某于2016年12月30日签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;2、庄某返还定金10万元;3、庄某支付原告房屋违约金80万元。4、庄某赔偿中介费102000元。
2、被告辩称
被告庄某辩称：我方要求继续履行合同，2016年12月30日我方与二原告签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，之后我积极办理房屋上市手续及结清物业费用明细，这过程中我方一直等待办网签和后续手续，庄某属于无民事行为能力人，签订合同以后我们还配合二原告和某公司进行特别程序诉讼、确定监护人身份，事实上在签合同时庄某某还不具备代理人身份，在此情况下我们还配合出售房屋，出售房屋时因为庄某本身瘫痪住院，出售房屋价款用于庄某的医疗费用，所以是急于出售，2017年2月16日我向单位缴纳了购房超标款14万余元，并办理诉争房屋上市手续，积极与物业公司结清物业费，做公证等工作，提前做好与原告办理房屋交接手续做前期工作，并且房屋一直处于空置状态可随时交付，关于补交涉案房屋超标款在签约时各方均不知情，某公司也没有提醒，在这过程中我方跟某公司说没有提前告知应该承担损失，但从来没有跟二原告沟通过涨价，也没有说过涨价不卖房子，我方没有等到任何信息，我从未向任何人提出过解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，据此要求继续履行合同。故此主张我方违约没有任何事实依据。即使我方提出增加超标款14万余元，也是我与原告及某公司协商范畴，我从未提出加价房款也没有提出不卖房。对方提交的证据不能证明我抬高房价拒绝出售。
某公司辩称：合同解除或者履行听从法院判决。
二、法院查明
2016年12月30日，庄某某代庄某与二原告经某公司居间签订《存量房屋买卖合同》，约定庄某将涉案房屋出售给二原告，房屋成交价格360万，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价40万元。买受人向出卖人支付定金10万，买受人拟贷款234万元。当事人双方同意自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
当日，庄某某代庄某(甲方)、雷某和梁某(乙方)、某公司(丙方)三方签订《补充协议》，协议约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。另双方第五条第3款约定涉案房屋系央产房，甲方应于2017年3月15日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》;如未能按期取得，则应承担相关责任。
2017年1月24日，法院认定庄某为无民事行为能力人。2017年2月14日，人民调解委员会指定庄某某为庄某监护人。2017年2月16日，庄某因办理涉案房屋央产房上市手续补交了房屋超标款144427元。2017年2月20日，涉案房屋办理完毕央产房上市手续。后续双方就涉案房屋交易未再继续履行，发生分歧，产生本案诉讼。
三、法院判决
1、解除原告雷某、原告梁某与被告庄某签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。
2、被告庄某退还原告雷某、原告梁某定金十万元。
3、被告庄某支付原告雷某、原告梁某违约金二十万元。
4、驳回原告雷某、原告梁某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，庄某某代庄某与二原告签订双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行义务。
双方履约过程中因分歧导致未能如约进行，现双方主要分歧在于庄某是否应当承担违约责任。综合各方陈述以及二原告提交的证据可以认定被告在履约过程中以央产房需补交超标款为由不履行主要义务，被告之行为构成违约，应当承当相应违约责任。现二原告要求解除双方签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求被告退还定金10万元，合法有据，法院予以支持。现二原告主张居间费及80万元违约金，居间费应系原告损失，而且实际情况也可与某公司协商退还，而违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式亦以赔偿非违约方的损失为主要功能，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少，故法院结合同地段同户型房屋涨价的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，调整为庄某支付二原告违约金为20万元，其他主张，法院不再予以支持。
