北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告孙某诉称，2016年9月7日，原、被告在某公司的居间下签订了存量房屋买卖合同和补充协议，约定由被告周某将其名下的房屋出售给我，总价款为350万元。签订协议当日，我向被告周某支付了定金10万元。后我向某公司支付了居间代理费89500元，通过理房通监管向被告周某支付了房款151万元。我与被告周某办理了网签，申请了银行贷款，我缴纳了税款58005元。但到了过户前，被告周某拒绝办理过户手续，我与某公司多次催促，被告周某仍不配合，被告周某已经构成根本违约，故我提起本案诉讼，请求：1、要求解除我与被告周某签订的存量房屋买卖合同以及我与被告周某、某公司签订的补充协议、注销我与被告周某于2016年10月9日签订的网签合同;2、被告周某向我返还定金10万元、支付违约金70万元、赔偿房屋差价损失150万元以及中介费89500元、税款58005元;3、被告周某按照中国人民银行同期贷款利率向我支付占用161万元房款期间的利息(其中10万元定金从2016年12月5日起至被告周某退还该10万元给我之日止，151万元房款从2016年12月5日起至监管单位实际返还该151万元给我之日止)。
2、被告辩称
被告周某辩称，我同意解除双方所签合同、注销网签合同，也同意返还定金10万元给原告孙某。双方所签合同明确约定了交易房屋为央产房，房款350万元为我的净得价，所有税费由原告孙某负担。过户之前我向单位结清了物业费，房屋涉及的面积超标款约17万元应当由原告孙某支付，其拒不支付，导致央产房上市手续无法完成，合同不能继续履行。我没有违约，系原告孙某构成了违约，其无权要求我支付违约金、房屋差价损失、中介费、税费。原告孙某要求我支付利息，没有合同依据，且损失和利息不能同时主张。另我认为合同约定的违约金过高。
被告某公司未答辩。
二、法院查明
2016年9月7日，孙某(买受人)与周某(出卖人)签订了存量房屋买卖合同，约定出卖人出售101号房屋。该房屋性质为已购公有住房。房屋成交价格为290万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为60万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。后又签订补充协议，约定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
孙某称其2016年11月14日交纳了两笔税款共计58005元，就其主张孙某向法庭提交了：1、银行卡的交易明细，一笔29000元以及一笔29005元;2、一张税收完税证明，显示契税金额29000元、印花税5元，共计29005元。孙某称其缴纳的另一笔税款为个人所得税，该发票在周某处。周某称其不知道孙某缴纳的税款具体金额，其不认可其持有个人所得税发票。
周某向法院提交16-17年度供暖费发票以及物业费结清证明，周某称其为了办理央产房上市，已经结清物业费。关于合同未能继续履行的原因，双方均认可系因101号房屋系央产房，需要办理央产房上市手续、取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后方可完成过户，现101号房屋无法取得需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。
三、法院判决
1、解除原告孙某与被告周某签订的《存量房屋买卖合同》以及原告孙某与被告周某、被告某公司签订的补充协议。
2、被告周某配合原告孙某注销网签合同。
3、被告周某向原告孙某返还定金十万元并支付违约金五十万元。
4、驳回原告孙某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，孙某与周某以及某公司签订的存量房屋买卖合同、补充协议均系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，对当事人均具有法律约束力。孙某与周某争议的焦点在于办理央产房上市的前提面积超标款应由谁交纳。周某作为卖房人，有义务保证101号房屋符合上市交易条件，其有义务取得《在京中央单位已购公房变更通知单》后配合孙某将房屋过户至孙某名下。且双方签订的合同以及微信记录中均体现面积超标款不在签订合同时孙某承诺承担的税费范围内。周某以孙某不同意支付面积超标款为由不继续履行合同，已经构成根本违约。现孙某要求解除存量房屋买卖合同以及补充协议、注销网签合同的诉讼请求，于法有据，法院对孙某该项诉讼请求予以支持。周某既已构成违约，应当按照法律规定以及合同约定承担相应的违约责任，孙某要求周某返还定金、支付违约金的诉讼请求，法院亦予以支持。关于违约金数额，法院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现周某认为违约金过高要求法院予以减少，法院结合孙某的实际损失及双方合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为50万元。超出部分，不予支持。
关于孙某要求周某向其赔偿房屋差价损失、中介费、税款和利息的诉讼请求，因孙某对其支付中介费的事实未向法院提供发票佐证，而其他赔偿要求，法院已经在违约金的认定中对孙某的损失予以弥补，故对孙某该部分诉讼请求，法院不予支持。
