北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告白某诉称，2015年11月27日，原被告与第三人签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及其《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》，约定原告购买被告所有的房屋，成交价格360万，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价43万元。A公司作为居间人，B公司作为房屋交易保障服务人。合同签订后，原告按约定支付定金10万元。但在后续的买卖合同履行过程中，需要双方均配合办理相关手续，但被告以各种理由拒绝办理，多次协商未果。现请求法院判决：1、要求高某办理央产房上市手续，协助我办理房屋的产权过户手续，并将房屋交付于我。2、要求高某向我支付违约金72万元。
2、被告辩称
被告高某辩称，2015年10月27日，我与原告签订房屋买卖合同时，我并不清楚我的房屋存在是否能上市的问题。我是与某单位签订的购房合同。2015年12月21日我们去办理出售手续时，我才发现我的房子不具备上市条件，然后我与原告协商解除房屋买卖合同未果。我爱人患有精神分裂症，她生病期间，我也不能办理各种手续。我们首先签订定金合同，定金合同约定两日内签订房屋买卖合同，但A公司急于成交，签完定金合同后立即签署买卖合同，买卖合同条款也存在一些问题，不合理。我们双方签订合同后没有履行，只是各自审核资质，我没有违约，也没有给对方造成损失。因我的房屋不具备央产房上市条件，如果办理上市手续，需要我爱人签署部分文件，由于其现在患病，无法配合，故我不同意原告的诉讼请求。同时提出反诉，要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议。
白某对高某的反诉辩称，原被告签订的合同是双方真实意思表示。也不违反法律法规，是合法有效的;2.对于合法有效的合同，双方有义务积极履行;3.涉案房屋买卖合同及补充协议不存在法定解除情形及约定解除情形，争诉房屋在完善相关档案后可以上市，高某以配偶常年患病没有充分沟通为由，认为合同无法继续履行，理由不成立。房屋没有进行网签和面签是因为被告在合同履行之初，明确表示拒绝履行合同，责任在于被告;主合同及补充协议约定，主合同与补充协议有冲突之处以补充协议为准，都是被告经过详细阅读后签订。不存在阴阳合同的问题，只是补充协议对主合同相关内容进行补充和变更。被告拒绝履行合同，是提出要涨价，故不同意高某的反诉请求。
二、法院查明
2015年11月27日，高某(出卖人)与白某(买受人)签署定金协议，白某向高某支付定金10万元，现场支付2万元，余款汇入高某之妻的银行账户内。同日双方签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，高某将房屋出售给白某，该房屋成交价格为360万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价43万元。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易。如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。双方同日签订补充协议。
高某于2015年12月21日前往在京中央和国家机关住房主交易办公室查询办理售房手续，发现该房没有上市登记，故其与白某联系，表示争诉房屋不能办理上市且其需购房，房屋已涨价，不愿继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》。
经法院调查争诉房屋的情况，情况如下：“该诉争房屋能否上市交易需与原产权单位核实”。据此，法院前往原产权单位向相关人员进行核实房屋上市的情况，经答复：“资料不完备，需高某及其配偶补充资料以完善建档档案，进行上传，但如果当事人不配合补充上传，房屋就不具备上传及上市条件”。
三、法院判决
1、解除白某与高某签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议;
2、驳回白某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，白某与高某签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。高某应保证争诉房屋具备出售条件，高某所售房屋的性质为央产房，首先需办理上市出售业务，根据法院查明的事实，争诉房屋尚未办理上市出售业务的相关手续。办理央产房上市出售业务是房屋交易过程的第一步，需出卖人前往售房单位办理相关手续，因高某明确表示其与配偶不能办理的相关手续，故白某与高某的房屋买卖合同在客观上不能继续履行，现高某要求解除《存量房屋买卖合同》及补充协议的反诉请求，法院支持。白某要求继续履行《存量房屋买卖合同》及补充协议和交付房屋的诉讼请求，法院无法支持。现白某要求高某支付违约金的前提为继续履行房屋买卖合同，故其该项诉讼请求，法院在本次诉讼中不予处理,白某可另行主张。A公司和B公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，法院将对其缺席审理。因本案诉争的《存量房屋买卖合同》及补充协议的双方当事人为白某和高某，故其无需在案中承担责任。
