北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称： 涉案房屋系原告工作单位为解决职工住房困难，2001年分配给原告的住房。原、被告系父子。2006年9月14日被告哄骗原告与其签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出售给被告，合同约定房屋价款为50万元，并于2006年10月10日办理了房屋过户登记。被告与第三人系夫妻，2013年5月20日，被告将涉案房屋变更登记为其与第三人共有。但至今被告未向原告支付分文房款，被告根本违约，合同应予解除，故诉求：1)解除原、被告于2006年9月14日签订的《房屋买卖合同》;2)被告支付违约金2万元;3)被告及第三人配合将涉案房屋过户至原告名下。
2、被告辩称
王某1辩称：不同意解除双方所签买卖合同，理由如下：1)双方房屋买卖合同于2006年9月14日签订，并于签订合同当日办理了过户手续，我方支付了50万元购房款，当时一手交房一手支付房款，因为双方是父子，我方付款后未要求父亲书写收条，符合亲属交易的常理;房屋买卖已过去十年，期间原告从未向我方主张过房款，现在以我方未付款为由起诉有违常理，若其主张房款已超过诉讼时效;违约金2万元亦超过诉讼时效;2)原告请求解除买卖合同，超过了法定的解除合同除斥期间，解除权已经丧失;3)涉案房屋是原告和妻子共有的，当时出售与被告是双方同意的，但原告妻子即被告母亲去世后，其他家人对此提出异议，故本案诉讼提起非原告本人意思表示，而是原告其他几个儿子的意愿，此前就本案房屋双方曾历经多次诉讼，若被告母亲在世，就不会发生本案诉讼;4)涉案房屋已发生过物权变动，王某1取得房屋后与第三人彭某结婚，后将房屋变更登记为二人共同所有，原告要求被告及第三人返还房屋于法无据，其仅可依据其与被告的合同关系主张债权，要求支付房款。
第三人述称：
彭某述称：涉案房屋是我们夫妻结婚时，婆婆给我们的，原告此前起诉时在诉状中陈述与我们同住;房屋买卖合同是双方真实意思，我先付了2万定金，原告和我一起去办理的过户，过户时他很清醒;过户当天我又将剩余房款付清，我们俩有10万元，余款从其他亲戚处借得，我不清楚50万元公公婆婆如何处理的，父母和子女之间不需要写条，所以我们没有写收条。我婆婆去世前我爱人一直伺候身旁，公公生病我们也给予照顾，孝敬老人。房屋买卖已经十年了，十年后才提起我没有付款要求解除合同，不合常理。
二、法院查明
王某系王某1之父。2006年9月14日，王某(卖方、甲方)与王某1(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》约定：甲方向乙方出售如下产权房产：涉案房屋建筑面积86.11平方米;房屋交易价格50万元;付款方式：A、本合同签订之日，乙方向甲方支付购房订金二万元;B、该房交易过户当日，乙方一次性支付剩余购房款;甲乙双方任何一方不按本合同条款执行即视为违约，违约方须向对方支付违约金二万元。上述合同签订当日，王某将涉案房屋过户至王某1名下。2006年11月10日，王某1与彭某登记结婚。2013年5月20日，王某1与彭某共同申请将涉案房屋所有权变更登记为二人共同共有并取得房屋所有权证书。现原告王某居住使用涉案房屋。
另查，2013年5月1日，王某立下《遗嘱》一份，其内容为“本房产依本人王某讲述百年以后，房产遗嘱问题以下加以说明：我有四子，如百年以后，本房产分配如下：大哥分得房产的百分之二十20%，二哥分得房产的百分之二十五25%，三哥分得房产的百分之二十五25%，四哥王某1分得房产的百分之三十30%。”该遗嘱由王某、王某1及大哥二哥三哥签字确认。关于遗嘱中王某1签字问题，被告及第三人主张，王家几兄弟有其他房屋，遗嘱中未载明系本案涉案房屋，王某无权处分涉案房屋，若遗嘱中载明涉案房屋，王某1不会在遗嘱上签字。原告对此不予认可，称原告名下仅此一套房屋，遗嘱处分的房屋即为涉案房屋。
再查，2013年7月12日，王某曾以王某1篡改产权人，恶意侵占为由，起诉王某1，要求确认王某为涉案房屋产权人，后撤回起诉;2013年9月18日，大哥二哥三哥作为原告曾起诉王某1、王某，要求确认王某1与王某签订的房屋买卖合同无效，法院作出×××号民事判决书，判决驳回了三原告诉讼请求，现该判决已生效。
庭审中，法院与原告王某本人谈话，询问本案诉讼是否其真实意思表示，王某表示起诉是其本人真实意愿，因未收到房款，要求王某1将房屋返还。
案件审理过程中，被告王某1及妻子彭某均称其二人于过户当日支付了全部房款50万元，但未要求父亲书写收条。原告对此不予认可。
关于合同是否应予解除，被告主张：1)原告行使解除权超过除斥期间，解除权已消灭。解除权的行使应当有所限制，若享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，会使合同关系处于不确定状态。参照适用法律关于撤销权及最高人民法院关于商品房买卖司法解释中对合同解除权除斥期间的相关规定，本案解除权主张的除斥期间应为一年。本案中，合同约定过户当日支付房款，自2006年9月15日起算，原告在长达九年的时间里未提出过因房款未支付，应解除房屋买卖合同的要求，解除权已经消灭。2)原告要求支付房款的请求超过诉讼时效，且无法定中止、中断、延长事由，亦不能得到法院支持。作为房屋出卖人，应非常关心房款支付，原告自过户后至本案起诉时止，从未向其方索要过房款，现已丧失主张房款权利。3)其方于过户当日支付了全部购房款，因双方系父子关系，未书写收条确认，符合亲属交易常态。综上，原告无权要求解除合同。
原告对此不予认可，主张：原告从未收取分文房款，系因受到被告哄骗将房屋过户与王某，2013年5月，原告还立遗嘱处分涉案房屋，王某1亦在遗嘱上签字确认，故原告并不知晓房屋已过户与王某1的事实，但苦于证据不充分，故此前起诉后又撤诉，现主张被告未支付房款根本违约，要求解除合同。关于合同解除的除斥期间，法律并无明确规定，被告主张应参照适用的相关规定于法无据。原告在本案中并未提出要求支付房款的诉讼请求，被告称要求支付房款超过诉讼时效，与本案无关。另超过诉讼时效后的债务亦为自然之债，依据诚实信用原则，被告亦应当履行。
三、法院判决
驳回王某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
原告王某称其2013年5月尚立下遗嘱处分涉案房屋，此前系受到王某1哄骗，并不知晓房屋已过户与王某1的事实，无证据予以佐证，法院不予采纳，故法
院认定原、被告双方所签房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。本案争议焦点为合同解除权的行使是否应当受到合理除斥期间的限制。我国合同法规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》(以下简称商品房买卖司法解释)中规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。法院认为，解除权的制度设计，系为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获利，赋予守约方解除权，系公平正义之体现，但若允许解除权在过长的期限内行使，动辄废止既有的合同关系，恢复原状，则破坏现存法律秩序，不利于交易稳定。本案中，双方于2006年即签订房屋买卖合同将房屋过户至被告名下，历经十年，原告才提起解除合同之诉，此间亦未向被告索要过房款或提出解除合同的要求。虽然支付房款不是本案诉讼请求，但原告长期不主张债权，其要求支付房款的请求权可能因超过诉讼时效而失去强制力。债权超过诉讼时效，债权人却享有比主张债权更为严厉的合同解除权，这种情形有悖于除斥期间的制度价值。故法院认为，本案为二手房买卖合同纠纷，解除权的除斥期间可类推适用商品房买卖司法解释中关于合同解除权行使，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭的规定。双方在合同中约定2006年9月14日过户当日支付全部购房款，合同解除权除斥期间应自2006年9月15日起算，现原告于过户后近十年方起诉要求解除，超过合理除斥期间，解除权已消灭。另被告主张其已支付了全部购房款，因交易双方系父子关系，未书写收条予以确认，符合亲属交易常态，且原告一直在涉案房屋居住使用至今。综合考虑本案案情，法院对原告要求解除合同、支付违约金及返还房屋之诉讼请求不予支持。需要特别指出的是，本案原被告系父子关系，父亲年迈，王某1作为子女，应多体恤老人，尽力处理好赡养老人事宜，促进家庭关系和睦融洽。
