北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2016年12月17日，在中介公司居间下，我与李某1、李某2签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买李某1名下北京市朝阳区涉诉房屋，总价336万元。我按合同约定支付定金11万元，李某1办理了委托李某2代为签订卖房合同及其他事宜的公证书。后期经我及专业人士初步判断，房屋存在重大质量问题(包括但不限于房屋顶板和墙体结构裂缝)。我及时与李某1、李某2交涉，李某1、李某2一直拒绝沟通面谈。由于此问题暂时无法得到解决，此事只能搁置。为了不影响合同正常履行，我协调了一家银行可以满足合同约定的贷款比例和金额要求，并通知李某1、李某2需要上门评估，李某1、李某2以各种理由拒绝、拖延。根据合同约定，双方需要签订《存量房交易结算资金划转协议》，设立存量房交易结算资金专用存款账户。由于李某1、李某2未按照中介公司催告时间前来办理网签签字手续，导致双方无法签订《存量房交易结算资金划转协议》。经多次催告，李某1和李某2仍未履行合同义务，构成违约。
2、被告辩称
李某1、李某2辩称：我们可以继续履行合同，既然杨某不愿意继续购买了，我们也同意解除合同，不强求。我们按照合同约定于2017年1月5日完成网签，并将所有资料交于中介公司办理下一步交易。而杨某却在网签后提出房屋存在质量问题，要求我们处理。我们明确向中介公司及杨某表示，此房屋系商品房，在签订合同之前，三方已经验收房屋和查看过房屋资料，且未提出异议，而并非杨某所述的我拒绝沟通。在此过程中，北京市317限购政策出台，杨某准备贷款的要求无法实现，必须更改双方签订的合同，提高首付比例。同时，杨某在317政策发布之前也需要其女儿杨某甲的接力贷款尚能满足购房条件，合同签订后，杨某甲也一直未提供公证书来证实有合法的代理杨某购买房屋的手续。杨某以各种理由不予网签，拖延时间，换来的结果是限购政策出台导致合同目的无法实现。杨某为了不违反合同约定的90个工作日内完成房屋交付，在即将到期的4月20日要求进行网签，这样的做法系不想违约，将违约责任推至我方。我之后与中介公司一起对杨某做了回复，告知不可能在6个工作日完成网签之后的所有手续，且中介公司在4月24日通知杨某，要求明确更改付款方式，且办理整体时效不足，要求杨某签订补充协议，明确付款方式，才有可能完成过户手续。杨某认为我们违约，我们不能接受。
3.被告反诉称
李某1、李某2反诉称: 合同违约责任在杨某，解除合同无法定理由。
4.原告反诉辩称
杨某反诉辩称：李某1隐瞒了房屋质量问题，而且新政出台后，我还找了一家贷款银行，要求对房屋进行评估，但李某1予以拒绝，导致合同无法继续履行。李某1单方发出解除合同通知，说明其以行为违约。
二、法院查明
2016年12月17日，李某2代理李某1与杨某甲代理杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》，杨某购买案涉房屋，约定成交价格336万元，杨某拟贷款211万元，在签订本合同后，产权变更24小时前支付购房款114万元，双方同意自本合同签订之日起90个工作日内，共同办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，杨某支付定金11万元、支付居间服务费4万元。
在合同履行过程中，李某1于2017年1月5日办理了网签签字手续，杨某未予签字，并于2017年1月21日向中介公司发出《知会函》，称……为谨慎起见，有待专业鉴定机构对房屋质量进行核验和鉴定，来判断该房屋是否存在重大安全隐患和是否适合居住，因此我方暂无法继续办理后续手续……房屋出卖人李某1始终未配合完成以下进行网签的前提条件：1、未出示房屋出卖人李某1委托……公证书，授权不明确;2、未出具……11万元定金有效《买卖双方收款证明》……;3、未提供合同中关于房屋交付时间的修改意见的书面承诺;4、未提供房屋交付时赠送室内所有家具家电的有效书面承诺;5、基于我方核查房屋质量瑕疵原因的需要，未及时提供房屋原始户型图、未及时配合入户查看、未协调到上下楼业主配合查看与本房屋相邻楼体结构情况，造成了我方针对房屋质量瑕疵进行核验的困难。……我方认为2017年1月5日根本不具备网签的条件……2017年1月5日之后，我方不断催促贵司通知李某2当面来处理上述事项，但贵司告知我方李某2一直没有时间，出差不在北京……造成上述事宜一直无法处理……我方没有义务必须在2017年1月22日前来你公司办理网签事宜，房屋存在重大质量瑕疵有待进一步核验和鉴定……我方并无未履行的合同要约规定的义务。
中介公司在2017年2月16日应杨某的要求向李某1、李某2发出通知，邀请李某1与杨某见面交换意见。李某1和李某2主张房屋不存在质量问题，双方产生争议。
后，杨某在2017年4月联系李某2要求配合办理房屋评估事宜，李某2要求杨某联系中介公司。杨某在2017年4月17日向中介公司和李某1，在4月21日和4月25日向李某1发出通知要求办理房屋核验和过户等手续。2017年4月18日，中介公司向李某1发出通知，要求4月20日办理网签签字事宜。2017年4月20日，中介公司向李某1发出通知，称杨某已经完成网签签字手续，要求李某14月21日办理签字手续。中介公司在4月21日和24日又向李某1发出通知。李某1回复中介公司称因合同履行期限马上届满，现已无法在合同期内完成房屋交易了，且因受317政策影响，杨某首付和贷款等均需变更，但杨某一直未明确付款方式，要求对合同进行变更。为此，李某1提交了2017年4月24日中介公司向杨某发出的告知函。
杨某提交银行明细，以证明具有履约能力。证据显示2017年4月18日账户余额123万余元。李某1称既然有支付能力，为何不签补充协议，其现在仍同意继续履行。
庭审中，杨某主张按照合同约定，双方应在合同签订后90个工作日内办理房屋产权转移登记手续，但在其履行合同义务后，李某1、李某2不配合办理网签，导致无法办理专用账户，后续手续无法办理，合同目的无法实现，李某1和李某2的行为是明确拒绝出售房屋，房屋质量问题没有查明，故要求解除合同。
杨某2017年4月28日起诉要求继续履行合同。2017年5月8日李某1发出《解约函》。杨某称未收到。2017年6月26日本院组织双方庭前会议时，李某1、李某2同意继续履行合同，杨某称购买房屋需要贷款，要求按照合同约定履行，庭后咨询贷款情况。后，杨某于2017年9月4日提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为解除合同、双倍返还定金、赔偿居间服务费。李某1和李某2于2017男9月20日收到变更诉讼请求申请书。
另，本院依杨某的申请，查封了李某1名下案涉房屋。杨某交纳保全申请费5000元。
三、法院判决
1、杨某与李某1于2016年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年9月20日解除;
2、李某1于本判决生效后五日内返还杨某定金十一万元;
3、驳回杨某的其他诉讼请求;
4、驳回李某1、李某2的全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李某1与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。李某2作为李某1房屋买卖事宜的委托代理人，杨某要求李某2承担责任的部分，应不予支持。同理，李某2作为反诉人要求杨某承担责任的部分，也应不予支持。
在合同履行过程中，杨某以未收到公证委托书正本、定金收款证明、赠送家具家电书面承诺，房屋存在质量问题未查明等缘由未办理第一次网签手续，杨某提出的以上理由，不能成为其拒绝继续履行合同的理由，杨某存在违约行为。后在杨某同意继续履行合同的情况下，由于房屋买卖相关政策出台，导致合同中原约定的首付款及贷款数额不可能实现，李某1提出就合同相应条款重新进行约定，但双方未能达成一致意见。李某1在2017年5月8日发出解约函，也是一种违反合同约定的行为。李某1庭审中表示同意继续履行合同，该行为也不能否定其之前的违约行为。
综上，关于合同解除的问题。无证据证明杨某收到了李某1发出的解约函，李某1的单方意思表示不能形成解除合同的效力。杨某起诉变更请求要求解除合同，该意思表示于2017年9月20日到达李某1，合同应于该天解除。关于杨某要求双倍返还定金的请求，根据查明的事实，双方在合同履行过程中均存在过错，导致合同最终不能履行，李某1应当返还杨某定金11万元，对于杨某要求双倍返还的请求，应不予支持。同理，杨某和李某1均存在违约行为，且双方的过错程度相当，李某1未举证证明给其造成的损失，故对于杨某要求李某1赔偿居间服务费4万元，李某1要求杨某支付违约金30万元的请求，应均不予支持，双方各自承担相关费用和损失。
