北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
詹某、果某称，我们系夫妻关系。1986年9月，果某经北京市x区x村镇政府批准在位于北京市x区x村镇x路北的一宅基地上建设平房北房四间，南房四间及一处西厢房。1992年6月，詹某经朋友介绍认识，将上述房屋租给许某暂时居住，之后，在果某不知情的情况下，詹某稀里糊涂地口头答应将上述房屋卖给许某，但双方并未签订任何书面合同。现在果某及詹某多次要求许某返还房屋，许某以双方签订了《房产卖契》为由不予返还，然而詹某从未在《房产卖契》上签字。所以根据相关法律规定，上述《房产卖契》应属无效。
2、被告辩称
许某辩称：原告所称的“1992年6月，詹某经朋友介绍认识，将上述房屋租给许某暂时居住”，这完全不存在的情况，我另有住处，连一天都不曾租过诉争房屋。另外，果某与詹某系夫妻，詹某如何能瞒住我及家人每次去看房和商讨价格时都恰巧果某都不在家，詹某在搬家的时候果某也不知情吗?答案是否定的。自1992年6月起至我第二次收到《民事起诉状》之日止的约20多年间,果某从来就没有向我提出过她不知道詹某将自己家的房子卖了，自己也不同意卖房的意见。因此，许某有理由相信果某是知道所有房屋买卖事宜的，果某对丈夫出卖房屋的重大财产处分行为是默许的。况且我们的《房产卖契》、《房屋买卖保证书》、收款的《证明》等资料，都有詹某的签字，怎么能说“双方并未签订任何书面合同”。本案也并不是农村房屋买卖合同纠纷，因为2011年10月该房被征收拆迁，诉争房屋在客观上己经灭失，物理上已经不复存在，许某作为诉争房产的产权人依法得到相应的了安置。詹某、果某二人获得宅基地的时候，都是居民户口，都不是农村户口，都不是某农村集体经济组织的成员，其获批的宅基地是城镇居民的一项权利。他们也都没有证据证明自己是哪个村的村民，其所建房屋一定不是农村房屋。并且，我在涉案房屋的拆迁过程中，获得了所有权人的补偿也间接证明了《房产卖契》的权威性和坚实的法律效力。所以，詹某、果某与许某协商一致买卖涉案房屋，是詹某、果某的真实意思表示，许某支付了对价，詹某、果某交付了房屋，该行为并不违反法律法规的强制性规定，买卖行为有效。
二、法院查明
詹某与果某与系夫妻。詹某、果某、许某系非农户籍，果某现持有肢体残疾二级残疾人证。
1992年7月，詹某作为卖产人与买产人许某签订《房产卖契》，约定，詹某今将涉案房屋卖予许某议定卖价6000元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责。随带契证：准建证一份，x区房地产管理局房地产交易所在房产卖契上盖章。詹某、许某在房产卖契上签字。
2009年3月9日，詹某手写《证明》一份，内容为，詹某收到卖房款29000元，全部到位，再无经济麻烦，口说无凭，立字为据。
2011年11月29日，北京x投资有限公司(甲方，以下简称：x公司)与许某(乙方)签订《拆迁补偿协议》约定，乙方在拆迁方位内有一套宅院，房屋合法建筑面积150平方米。乙方自愿选择房屋安置的拆迁补偿安置方式，在本次拆迁过程中一次性选购安置用房，以后不再补办，周转费、弃楼款另行计算并签订补充协议。甲方支付乙方拆迁补助、奖励及其他费用为128930元，其中包括搬家补助费2250元、提前搬家奖励费2000元、停产停业补助费72000元、工程配合将50000元、设备迁移费2680元。拆迁补偿、补助、奖励及其他金额合计为795332元。《实施方案》规定，被拆迁人自愿放弃房屋安置，选择货币补偿的，按照合法建筑面积一次性给予弃楼补贴，并与拆迁补偿款一并发放。被拆迁人选择房屋安置的，先按货币补偿的方式计算出房屋拆迁补偿价款并签订《拆迁补偿协议》，然后被拆迁人按相关规定选定安置用房，并签订《拆迁补偿协议(补充协议)》和《拆迁安置房买卖合同》。
2011年12月25日，x公司(甲方)与许某(乙方)签订《拆迁补偿协议(补充协议)》中约定：乙方选购安置房3套建筑面积为210.31平方米，购房总价款为762503元。根据《实施方案》中相关条款的规定，乙方选购安置用房后，甲方应向乙方支付周转费143579元，支付弃楼款0元，加上《拆迁补偿协议》约定的款项，甲方向乙方支付的拆迁补偿、补助、奖励及其他总款额为938911元。乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿等款项代为缴纳购房款762503元。代缴购房款后乙方剩余款为176408元，甲方将按《拆迁补偿协议》约定的方式发放。
2012年3月18日，买受人(许某)与x公司(出卖人)签订《拆迁安置房买卖合同》三份，分别购买北京市x区1号、2号、3号房屋。上述三套房屋已经办理了入住手续，现由许某及家人占有使用。其中只有一套房屋取得了不动产权证书，登记权利人为许某。其他两套房屋尚未颁发不动产权证书。
案件审理过程中，詹某曾将北京市x区住房和城乡建设委员会诉至法院，以詹某从未见过《房产卖契》，也未在《房产卖契》上签过字，且许某属于城市居民，并不具有购买农村房屋的资格为由，请求确认涉案房屋的《房产卖契》无效。
关于拆迁前的房屋建设情况，许某称：在使用期间，对原有北房4间进行了装修，对原有南房4间进行了翻建，并在院落南侧新建洗澡间1间，院落西侧4间房屋系院外小棚子，院内东西两侧各1间房屋系原有棚子进行了加固。詹某、果某与许某均未就房屋原有状态及拆迁时房屋的建设情况提供证据予以证明。
另查，201年12月，詹某曾以房屋买卖合同纠纷将许某诉至法院要求确认涉案合同无效，后詹某撤诉。
三、法院判决
果某、詹某与许某就北京市x区x村镇涉案房屋之间的房屋买卖合同无效;
许某所签订拆迁协议下位于北京市x区一套房屋的房屋权利由詹某、果某享有，许某于本判决生效后二十日内将上述房屋交付詹某、果某使用;
驳回果某、詹某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
在本案中，詹某虽然已知从未在《房产卖契》签字，但詹某作为果某的配偶，自1992起长达近二十年的时间里均未向许某主张权利，说明其对争议宅院及房屋的转让是知情的，是真实的意思表示。
但是，詹某与许某之间的房屋买卖协议，其所涉及的标的物系建筑于农村宅基地之上的房屋。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，许某并非北京市x区x村集体经济组织的成员，依法无权取得该宅基地使用权，詹某与许某就此签订的协议属无效合同。于法有据，法院支持。
依法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在本案中，詹某、果某违反诚实信用原则，出卖多年后又主张房屋合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。因涉诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还，法院结合双方合同签订时间、履行情况及当事人各自过错等因素，对合同无效的法律后果即拆迁利益返还问题予以酌定。此外所选取3套房屋为定向安置房，系在国有土地上建造的商品房，可以进行买卖等交易行为，据此，法院根据买卖合同的购房款及安置房屋的购买情况，结合买卖双方过错程度，房屋使用、装修等因素，根据安置房屋的具体情况，酌定詹某、果某有权取得北京市x区x小区2号房屋的相关权利。因该拆迁安置房未取得房屋所有权证，故法院不应确定房屋的所有权。法院的判定于法有据。
