北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告周某诉称：2005年2月22日，被告范某经其父亲范某2委托与原告签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》。《房屋租赁合同》第十三条约定，在房屋租赁期内，甲方(范某2)必须主动向房管单位申请办理房屋所有权证，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理房屋所有权证，租赁期满后，乙方(原告)享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利。本合同未尽事项见附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。该合同约定：“甲乙双方就丰台区四合庄育仁里9号楼××号全套房屋由租赁转换为买卖订立如下合同：一、租赁期内，甲方所有上述房屋的房管单位一旦办理房屋所有权证时甲方必须立即办理，并在房屋所有权证办理完毕后即将上述房屋卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续”，同时约定房屋售价为25万元，其中20万元以原告交给范某2的租金折抵，余款50000元在双方办理完毕过户手续支付。合同签订后，原告支付给被告20万元购房款，范某2将房屋交付给原告居住使用。2005年9月3日范某2去世，上述房屋由二被告继承。2014年5月3日，二被告取得上述房屋的房屋所有权证，但二被告却拒绝履行房屋买卖合同。为了维护自身的合法权益，原告诉至人民法院，请求人民法院依法判决。1、请求判令二被告继续履行2005年2月22日的房屋买卖合同;2、判决二被告将位于北京市丰台区育仁里2号院××号房屋的产权过户到原告名下;3、诉讼费用由二被告承担。
二、被告辩称
被告冯某、范某辩称:涉案房屋是冯某和范某2夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，根据庭审中原告出具的租赁及转换为买卖的合同，上面均没有冯某的签字。冯某对该买卖合同不知道，有2008年交付房款收据为证，当时范某2已过世，可以看出冯某并不知道本案房屋的出售事实。对于范某2给范某的授权委托书，第一范某2在授权委托书上的签字不是本人签字，已经有了鉴定结论。第二，冯某没有签订授权。范某存在无权处分的情形。因此，涉案合同是无效合同。范某对无权代理的情形做出处分之后，冯某没有对代理行为进行追认，也没有范某2的事后追认，范某没有经过合法授权处置房屋。根据合同法的相关规定，对被代理人不发生效力。范某没有范某2和冯某的授权，事后也没有追认，属于无权代理。第三，目前房屋产权已经登记在冯某名下，本案的买卖合同已经构成了法律上的履行不能。虽然房屋已经交付，但是没有办理过户，因此原告不符合善意取得的法律要件，应当驳回原告全部诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明：冯某与范某2于1951年11月2日登记结婚，双方婚后生一子范某。2002年11月3日，范某代理其父范某2(乙方)与某教育委员会(甲方)签订《购买房屋合同书》约定，某教育委员会以成本价40000元将位于北京市丰台区××号房屋1套出售给范某2。2004年7月27日，范某2与某教育委员会就××号房屋的买卖事宜再次签订了《房屋买卖合同》。
2005年2月22日，范某代理其父范某2(甲方)与周某(乙方)就涉案房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。《房屋租赁合同》约定，租赁期20年，自2005年3月1日至2025年2月29日止;年租金为10000元;乙方应向甲方支付人民币共计20万元;在房屋租赁期内，甲方必须主动向房管单位申请办理《房屋所有权证》，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理《房屋所有权证》，租赁期满后，乙方享有永久性无偿使用及处理此房屋的权力。附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》约定，甲方所有的上述房屋的房管单位一旦办理《房屋所有权证》时甲方必须立即办理，并在《房屋所有权证》办理完毕后即将房屋转卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续;房屋售价为人民币25万元整(售价固定，不受市场时价影响)，其中20万元整以乙方原付给甲方的20万元租赁费抵冲，剩余的50000元在双方办理完房屋产权过户手续后，由乙方一次性付给甲方;房屋产权过户手续费及其他手续办理过程中的一切费用由甲方承担。上述合同签订过程中，范某向周某出示了其代理范某2与某教育委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、范某2与某教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、范某2、冯某、范某一家的《常住户口登记卡》、范某2、范某的身份证及处理房产事宜的《委托书》。合同签订后，周某按合同约定支付购房款20万元。同年4月，甲方将涉案房屋交付给周某居住至今。同年9月3日，范某2因病死亡。2006年2月25日，涉案房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》，房屋所有权为范某2。2008年11月，冯某向产权单位补交购房款15146元。
2014年4月8日，冯某、范某向北京市精诚公证处提出申请，要求对范某2的遗产办理继承权公证。同年4月12日，经公证处出具(2014)京精诚内民证字第XXX号《公证书》载明，兹证明被继承人范某2的房遗产份额即涉案房屋由冯某继承。同年5月3日，冯某持上述《公证书》将涉案房屋产权人变更为冯某名下。2015年，冯某诉至本院，要求解除范某与周某之间签订的房屋租赁合同。丰台法院以二人之间不存在租赁关系为由，裁定驳回冯某起诉。
原审案件审理中，范某称其与周某签约时向周某出示的签有“范某2”字样的《委托书》系其找人代签，范某向本院提出鉴定申请，要求对范某2于2005年2月16日出具给范某的丰台区四合庄育仁里9号楼3门101号房产买卖《委托书》中的范某2签名进行笔迹鉴定。2016年5月20日，北京法源司法科学证据鉴定中心对本院委托的上述鉴定事宜出具《司法鉴定意见书》载明，检材左下方委托人处的“范某2”签名字迹与样本上的“范某2”签名字迹不是同一人所写。
四、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理判决：
驳回原告原告周某的诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
针对本案争议焦点，范某出售房屋事宜，冯某是否知情并同意，本案审理期间，周某之妹张和平、邻居崔某到庭作证。张和平称买房商谈之时，冯某曾亲自接过周某的电话，另二人均证明，2007年时曾经陪同周某去找过冯某催促办证事宜，冯某亦同意办理。另原审案件开庭审理期间，原告亦请证人沈海根出庭作证，证明2008年4月曾陪同周某找过冯某商谈过户事宜。被告对上述证人证言均不予认可。另庭审期间，被告冯某亲自到庭，称她和范某2从来不知道卖房一事，只知道房子是被儿子租出去了。她一直居住在马家堡角门西里，从没有人找过她。
应当认为：范某与周某签订的合同，虽名为房屋租赁合同，但实为房屋买卖实质，故双方之间的合同性质应为房屋买卖性质。
1、合同效力问题。本案中，范某持范某2的授权委托书与周某签订合同，虽经鉴定授权委托书上签字非范某2所签，范某的代理行为为无权代理。但是，作为范某2与冯某所生之子的范某在与周某就涉案房屋的买卖事宜签订合同过程中，向周某出示了其代理范某2与某教育委员会就涉案房屋签订的《购买房屋合同书》原件、范某2与某教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、范某2、冯某、范某一家的《常住户口登记卡》、范某2、范某的身份证及处理房产事宜的《委托书》，对此，周某有理由相信范某对其父范某2拥有的涉案房屋的出售具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，范某的上述行为构成表见代理，其与周某签订的合同为有效合同。
2、范某对冯某拥有的房产份额部分的出售是否构成无权处分，是否对合同效力产生影响?该涉案房屋系范某2与冯某婚姻存续期间取得，应为夫妻共同财产。范某出售房屋时，未出具冯某的授权委托书，即以范某2的名义对外出售，故其出售行为应属无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故范某对冯某拥有的房产份额部分的出售虽构成无权处分，但不构成对合同效力的影响。
3、原告方出示的证据能否证明冯某对出售房屋一事明知，且同意出售?本院认为，根据《最高人民法院关于适用司法解释》第一百零八条的规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现原告方对冯某明知且同意提交的证据均为证人证言。被告对上述证人证言的真实性均不予认可，因双方分歧较大，本院亦很难根据双方陈述及证人证言还原事物本来面目。但考虑到冯某长期未在涉案房屋居住，房屋协议签订整个过程冯某及范某2均未与原告谋面，原告与范某签署的协议又以租赁协议为名，故冯某称一直以为房屋对外出租亦有可能性。另若如原告所言冯某知道且2007年、2008年曾明确表示同意出售房屋，理应就补缴房款问题与原告进行协商，并在2008年补缴完剩余购房款取得产权证后的合理期限内有相应继续履行的行为，而非在具备过户条件且同意过户的情况下一直不办理过户。故综合考虑，本院认为原告出具的证人证言虽具备一定可信度，但不具备高度盖然性，无法就此得出冯某明知且同意出售房屋的必然结论。
综合上述情况，应当认为，处分共有财产，应当经全体共同共有人同意。庭审中原告提交的证据不足以表明冯某知道且同意出售该涉案房屋，故范某以范某2名义出售涉案房屋的行为，侵害了共有权人冯某的利益，属无权处分。现冯某明确表示不同意出售房屋，故原告起诉要求继续履行合同办理过户的请求，不应支持。
