北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告曹某诉称：2008年11月12日，我经齐某介绍，与其母亲田某签订《存量房屋买卖合同》，购买田某位于北京市朝阳区x号房屋，建筑面积49.85平方米，成交价格60万元。合同中约定购房定金14万元，支付日期2008年10月11日，我向某银行申办抵押贷款，贷款金额46万元。签订合同当天，我和某银行签订了抵押合同和借款合同，2008年10月11日房屋过户至我名下，当天下午由中介公司代我向齐某支付了剩余房款。2010年1月田某起诉至法院，称其在不知情且无任何授权的情况下由他人伪造自己的签名，于2008年10月11日将房屋过户至我名下。2010年10月17日朝阳法院作出判决，认定存量房屋买卖合同无效。既然合同无效，齐某就应当将款项返还给谁我。因此，现向法院提出诉讼，要求：齐某返还已付房款40万元，并支付2008年至今的利息8万元及到法院确认给付之日的利息和罚金，同时再给付房屋差价款150万元，段某、乔某承担连带赔偿责任。
二、被告辩称
被告齐某辩称：本案所指的房屋买卖合同是曹某与冒名顶替田某的人签订的，和齐某无关，房屋买卖合同已由法院判决无效。曹某现在说的都是假话，之前的案件中他当庭承认未支付过首付款14万元，现在却说支付了14万元，之前他说将46万元付给田某并达到其账户，但现在说由中介公司支付给齐某。要是他选择了中介公司肯定会有一定了解，但曹某在之前的案件中表示不记得中介公司的具体名称，现在却说由中介公司付款，根本不符合常理。齐某原来并不认识曹某，是通过段某认识的曹某，怎么可能把段某的母亲介绍给曹某。原房产权人田某的身份证、户口簿、房产证都是由段某提前交给曹某，齐某对此完全不知情。当时齐某和段某是夫妻，称段某的母亲是妈很正常。整个房屋的买卖过程齐某都未参与，签约、过户、抵押过程都不在场，说齐某拿了房款没有任何证据。事实是曹某与段某恶意串通，唆使段某的母亲冒名顶替真正的房主田某，违背产权人的真实意愿，损害他人利益骗取钱财。曹某和段某在亚运村华堂商场工作多年，段某是曹某的直接主管，段某和齐某结婚前就与曹某共同在芍药居一户50平方米左右的房子里居住了很长时间，二人关系十分密切。段某结婚、生孩子、孩子满月以及周岁活动曹某均参加了，并且与段某母亲(就是假冒齐某母亲田某签订买卖合同之人)多次交往、谈话。段某知道齐某的母亲在呼家楼有个两居室，就主动要求把工作调到十里堡的华堂商场，并且以上班近为由提出要住该房，之后住了进去。不久她又预谋过户，并找来曹某和段某自己的母亲，由段某的母亲代替齐某的母亲在过户手续上签字，将房屋过户到曹某名下。段某在房屋事件出来后提出与齐某离婚，但在离婚时拒绝给孩子做亲子鉴定，而且未向齐某提出任何子女抚养要求。曹某与段某到底是什么关系?为什么能帮段某这么大忙，这笔罪恶交易的目的和详细过程曹某本人最清楚。事实是曹某自己骗取银行贷款，此案就不是房屋买卖的事，段某和齐某交往说怀孕了二人就结婚，后来生了孩子。齐某当时没有工作，住在母亲的房子里，段某拿着其母的房子去抵押贷款，曹某和段某串通，把房子过户到自己名下，房本放在齐某家，他本人也不住。当时齐某开车带着曹某、段某和她妈到中介去房管局办理了过户手续，并从这笔钱里给了曹某的母亲5000元，给了段某的母亲1万元，后来又给了曹某35万元现金。之后段某说孩子不是齐某的，齐某也没有把她赶走，而是自己走。段某没有在房子里住而是给了曹某，然后曹某把房子出租了。齐某实际上只收了曹某30万元，段某也承认房子从曹某那拿了30万元。因此，不同意曹某的诉讼请求。
段某辩称：曹某无权要求我承担任何连带责任，此案是齐某和曹某之间的抵押借款合同关系，而不是房屋买卖关系，不存在任何信赖利益损失问题。我和曹某没有恶意串通，我也没有和齐某消费房款，不清楚曹某和齐某是借款关系还是买卖房屋关系，2008年8月、9月，曹某和齐某一起接我和我母亲乔某去怀柔签字，我问为什么让我母亲去，齐某说他母亲腿坏了，让我母亲签。我跟着去了一次银行，我坐着等着，齐某和曹某带着我母亲去签字，具体办什么我不清楚，直到齐某拿到房款我才知道，房款多少我不清楚，也没有和我一起花，肯定是用于吸毒和借人了，不同意曹某的诉讼请求。
乔某辩称，2008年齐某来找我让我帮忙办点事，他妈病了去不了，我就和他去了，我和他去了银行，让我签他母亲的名字我就签了，我不同意曹某的诉讼请求。”
三、审理查明
齐某和段某曾为夫妻，2007年10月20日登记结婚，2010年5月经本院判决离婚，离婚时双方均称无夫妻共同财产，未对共同债务进行处理。后齐某不服，提起上诉，2010年7月齐某撤回上诉。田某系齐某之母，乔某系段某之母。
北京市朝阳区x号房屋(以下称呼家楼房屋)登记在田某名下。2008年10月11日，乔某以田某名义，与曹某签订《存量房屋买卖合同》，合同约定曹某向田某购买呼家楼房屋，房屋建筑面积49.85平方米，成交价格60万元，购房定金14万元，支付日期2008年10月11日，余款46万元由曹某向某银行申办抵押贷款。当天，曹某和某银行签订了抵押合同和借款合同。次日，呼家楼房屋即过户到曹某名下。
2010年1月，田某起诉至本院，称曹某在其不知情且无授权的情况下，由他人伪造签名，将呼家楼房屋过户到自己名下，要求确认曹某与田某于2008年10月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效，曹某辩称其属于善意取得，不同意田某的诉讼请求。2010年10月17日，本院作出(2010)朝民初字第XXXX号民事判决，查明曹某庭审中陈述未支付首付款14万元，另有46万元在2008年11月4日进入田某名下的存折下随即又被自然人范x取出，法院判决曹某与田某关于呼家楼房屋的买卖合同无效。审理程序中，曾有自然人刘某作证称其公司先行垫款40万元给曹某，所以银行批贷的46万元直接支付给公司;而曹某则在审理程序中称有6万元为居间服务费。
2011年1月，某银行青春路支行(下称青春路支行)，在北京市怀柔区人民法院起诉曹某，田某为第三人，要求：1、解除青春路支行与曹某签订的编号为2008青春路个借XX号的借款合同;2、曹某返还青春路支行截止2011年1月24日未偿还的借款人民币437655.98元，逾期本金911.23元，逾期利息1621.64元，逾期本金和逾期利息的罚息10.65元，及2011年1月25日起至法院确定给付之日的逾期本金438567.21元(437655.98+911.23)元及逾期利息1621.64元的逾期罚息;3、确认青春路支行与曹某之间签订的合同编号为2008青春路个抵XXX号的抵押合同合法有效，青春路支行对该抵押物权享有优先受偿权。曹某辩称：对于青春路支行所要求的归还尚欠借款本金及利息、复利及罚息没有异议。法院审理查明：曹某向青春路支行借款金额为46万元，借款期限自2008年11月4日至2033年11月4日。2011年4月北京市怀柔区人民法院作出判决：一、解除青春路支行与曹某签订的借款合同;二、曹某返还青春路支行本金人民币四十三万八千五百六十七元二角一分及利息、罚息(截止二○一一年一月二十五日的利息及罚息为一千六百三十二元二角九分，二○一一年一月二十六日至法院确定给付之日以人民币四十四万零一百八十八元八角五分为基数，按合同约定利率的百分之一百三十计算);三、驳回了青春路支行的其他诉讼请求。
2011年5月，本院作出(2011)朝民初字第XXXX号民事判决，确认呼家楼房屋归田某所有，曹某协助办理过户手续。
法院随机摇号确定由地产评估公司对呼家楼房屋在2011年1月23日的房屋价值进行评估，评估结论为110万元。
在庭审过程中，曹某提交了账号为×××，户名为曹某的青春路支行的银行还款流水记录，曹某称该账户是其向青春路支行还款的专用账户，用以证明自2008年11月4日至2011年1月24日还款金额、时间。银行流水显示上述期间，曹某向银行还款共计61533.48元。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理判决如下：
1、被告齐某于本判决生效后七日内返还原告曹某四十万元，被告段某承担连带责任。
2、被告齐某于本判决生效后七日内支付原告曹某款项利息及罚息(截止二○一一年一月二十四日的利息、罚息为一千六百三十二元二角九分;二○一一年一月二十五日至法院确定给付之日的利息及罚息以四十四万零一百八十八元八角五分为基数，按原告曹某与某银行股份有限公司青春路支行签订的《借款合同》约定利率的百分之一百三十计算)。
3、被告齐某于本判决生效后七日内支付原告曹某正常还贷期间所还贷款的利息(自二○○八年十一月四日起至二○一一年一月二十四日止，以六万一千五百三十三元四角八分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付)，被告段某对本判项利息承担连带赔偿责任。
4、被告乔某对前述三项被告齐某承担的款项承担连带支付责任。
5、驳回原告曹某的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权点评
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，曹某就呼家楼房屋买卖签订的合同被生效判决确认为无效，合同涉及各方因合同取得的财产应当返还，但有过错的一方应当承担相应责任。
关于在买卖合同订立中曹某是否对合同无效事由不知情。根据庭审情况，当齐某陈述曹某和段某早已相识、其虽购买房屋但有不合情理的行为时，曹某不能做出合理解释，对齐某的质疑无法回应，按常理曹某的陈述存在不真实之处。结合曹某在多次诉讼中，关于交易细节存在相互矛盾的陈述，可以认定其虽对乔某冒名田某不知情，但对与齐某就呼家楼房屋买卖不是为取得房屋所有权一事知情，故其对合同无效有一定过错，应当自己承担一定损失。
齐某系交易进行的主要参与者，其过错程度超过曹某。交易进行时段某与齐某是夫妻，齐某收到的款项在离婚时未作出分割，故对收到款项段某应当承担连带责任。乔某冒充田某签名，参与了买卖合同订立的过程，存在虚构事实、隐瞒真相的主观过错，故其与齐某对返回款项承担连带责任。曹某并非为取得房屋所有权购买房屋，无权主张房屋差价损失，但因齐某取得了相应款项，对该笔款项向案外债权人承担的赔偿责任，有权向齐某主张。
曹某向青年路支行正常还款期间的贷款利息，也有权向齐某主张。因段某和齐某在夫妻关系存续期间取得40万元房款，离婚时未对夫妻共同财产和债务进行分割，故对2008年12月5日至2011年1月25日曹某正常还贷期间的还款利息，段某应承担连带赔偿责任。
关于齐某收到的款项，曹某主张的14万元，已由生效判决查明其未支付，另40万元进入了齐某可以控制的账户，齐某称支付给其他人作为报酬没有证据且不属于合法抗辩事由，不应采信。齐某是纠纷发生的主要人员，并收取了款项，其对因该款项发生而衍生的其他费用承担责任。
