北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
黄某、周某诉称：黄某、周某系夫妻关系，是北京市昌平区某村村民。1998年12月11日，黄某、周某与孙某双方签订了“房屋买卖协议书”，协议约定，孙某以八万元购买此房。该房屋包括北瓦房七间、西瓦房二间、东瓦房三间及院落。黄某、周某认为，双方于1998年签订房屋买卖协议，该协议已经履行完毕，由于我国法律规定了房地的一体性，房屋的转让必然涉及到房屋所附宅基地使用权的转让，而宅基地属于农民集体所有，由集体经济组织或村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相连。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。孙某并非本村村民，是门头沟区某村人，黄某、周某与孙某之间的房屋买卖合同违反了上述规定，属违反了法律、行政法规的强制性规定，双方之间签订的房屋买卖协议无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，孙某应当将涉诉房屋及宅基地腾退给黄某、周某。为此黄某、周某诉至法院，请求依法判令：1、黄某、周某与孙某于1998年12月11日签订的房屋买卖协议无效;2、孙某立即向黄某、周某腾退“房屋买卖协议书”约定的位于北京市昌平区某村涉诉房屋(房屋十二间及院落);3、诉讼费由孙某承担。
2、被告辩称
孙某辩称：双方签订的房屋买卖协议是符合法律规定的有效合同，其事实、理由如下：1、依据《民法通则》五十五条规定，签订本协议书的主体，即双方当事人具有完全行为能力;双方所签订本协议书的客体，即协议书内容确属意思表示真实，且不违反法律或者社会公共利益，并早已实际履行。2、宅基地使用权不以登记为生效要件，双方当事人在签订房屋买卖协议书的当时，不仅办理了公证手续，而且经过两级人民政府办理了变更宅基地使用权的登记手续。3、依据《物权法》第一百五十三条，并参见《土地管理法》第六十二条第四款，法律并未禁止“农村村民出卖”农村宅基地上的房屋，而是禁止“再申请宅基地”。综上事实及相关法律规定表明：双方当事人签订并已经完全履行的《房屋买卖协议书》是合法有效的。因此，请求法院依法驳回黄某、周某的诉讼请求。
二、法院查明
黄某、周某系夫妻关系，是北京市昌平区某村村民。1998年12月11日，黄某、周某(合同甲方)与孙某(合同乙方)双方签订了《房屋买卖协议书》，协议约定，甲方将坐落于北京市昌平县某村村中院内北瓦房七间、西瓦房二间、东瓦房三间卖给乙方所有，房屋价值金额为8万元。当日，双方当事人在北京市昌平县公证处就上述协议进行了公证。次年2月4日，孙某付清全部房款，黄某、周某向其交付了涉诉房屋。之后，孙某在此居住至今，并在原有房屋的基础上进行了增建、装修和扩建的行为。
另查，孙某长期居住在昌平区回龙观镇某村，其不是该村村民。
三、法院判决
驳回黄某、周某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农村集体组织成员的住宅用地所利用的是该集体组织成员共有的土地，该组织成员仅对此宅基地具有使用权。房屋依附于其所在的土地而存在，其流转应一并进行。黄某、周某与孙某签订的《房屋买卖协议书》的相关内容违反了我国相关法律规定，不利于我国上述基本国策的实现，协议应属无效，双方应当相互返还。协议签订后，孙某对上述房屋进行了增建、装修及扩建，其现有房屋的价值已不能等同于双方实际买卖时所约定的价值，由于双方在审理中均未要求对争议房屋的现有价值进行评估，法院对争议房屋的价值无法确定，故对于相互返还一节，当事人可自行协商或另行起诉。对协议双方责任的认定与承担亦应随其一并解决。
当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。孙某与黄某、周某的“房屋买卖协议书”于1998年12月11日签订，系双方当事人真实意思表示，并经过了昌平县公证处公证，该协议已经实际履行多年。孙某系农业户口，公证卷里的证明表明其对诉争房屋的宅基地使用权经过村民委员会和乡人民政府两级同意，符合当时的法律规定。且孙某一直在诉争房屋居住，在他处并未分得宅基地，无违法国家法律和政策的行为。故孙某与黄某、周某之间达成的房屋买卖协议有效，黄某、周某要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求孙某腾退所诉房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不应予以支持。
