北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某、朱某向提出诉讼请求：1.判决刘某甲将登记在其名下的涉诉房屋过户至刘某、朱某名下;2.本案诉讼费由刘某甲承担。事实和理由：刘某、朱某因购房需要与刘某甲商量以其名义购房，刘某甲同意。2009年5月23日，刘某、朱某以刘某甲名义购买了涉诉房屋，总价款1258544元。2012年12月21日，房屋所有权登记在刘某甲名下。刘某支付全部购房款并一直居住在该购买房屋。刘某甲于2018年2月15日向刘某、朱某出具书面声明，声明一切买卖此房的权利在刘某、朱某，其本人并未支付购房款。现刘某、朱某请求刘某甲办理房屋过户(刘某与朱某系夫妻关系，购房款以夫妻共同财产支出，购买房屋系夫妻共同财产)，刘某甲不予配合。刘某、朱某与刘某甲形成合同关系，刘某甲不履行协助过户义务，故诉至法院。
2、被告辩称
刘某甲辩称：不同意刘某、朱某的诉讼请求。诉前刘某甲本人明确表示，这不是二原告真实意思表示，是姑姑想告他。刘某、朱某没有跟刘某甲商量过借名买房的问题。且起诉书中所说的刘某、朱某因购房需求，与刘某、朱某补充的事实矛盾。刘某甲的父亲原来开了一间烤肉店，购房的钱都是刘某甲父亲的钱，只是存在刘某、朱某名下。买房的时候二原告已经是事业单位退休人员，钱款来源均是刘某甲父亲。刘某甲的父亲因身体原因现在还有一个监护权的案子。刘某、朱某主要证据是声明，这里面说的涉诉房产如果要买卖需要跟二原告需要进行商讨，但并没有说房产归二原告所有。刘某、朱某所说的公证当时也没做，也并不是刘某甲的真实意思表示。购房款的交付的银行卡也是刘某甲的银行卡。
二、法院查明
朱某与刘某系夫妻关系，朱某系刘某乙、刘某丙、刘某的母亲，刘某甲系刘某丙之子。
2009年5月23日，刘某甲与北京某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定购买涉诉房屋，房款1358554元。合同签订后，刘某甲交付了房款，北京某房地产开发有限公司交付了房屋，现房屋登记在刘某甲名下。刘某、朱某提交了其手中持有的发票原件和刷卡记录、收据、银行凭证等，证明其代刘某甲支付房款1358554元，并代缴契税、印花税、公共维修基金、测绘费、物业费、燃气费等费用。现房屋由刘某、朱某实际居住。
2018年2月15日，刘某甲出具《声明》，记载：本人刘某甲于今日声明因本人把房本存放于信贷公司，现自愿将本人名下某公司全部资料转交朱某与刘某保存，并告之目前汪某女士全部事情经过，让其担保，本人因按照合同还款日期提前还款，2018年6月具体事议详见信贷合同，2018年2月26日去公证处公证本人刘某甲没有权力独自，一切买卖此套产权力在刘某与朱某共同商讨，此房产刘某甲没有付款。
刘某、朱某提交录音证明签署声明时刘某、朱某、刘某、刘某乙协商房屋过户的过程。录音中刘某甲表示“过户肯定过户，没问题。”“这个房子甭管谁赚的钱，谁掏的钱，到底掏没掏钱我都不关心，这个房子跟我没什么关系，我奶奶说要给谁就给谁。”“我还想说再拿那个房子做一个信贷，我那边房屋贷款批下来以后，我再把这个房子给我小姑过户去。”“加入这个事儿昨天你们没去，那相安无事，我到六月份也好，十二月份也好，我拿出来这个东西到时候我跟我小姑过户去。”“那就6月份把本提出来，想办法再借点钱，然后我再跟您过户去。”“这不是我的房子，不是我的名。”
证人刘某出庭陈述称她是刘某甲的小姑，刘某、朱某多次和她打电话让她回国买这个房子，但是当时她在日本时间紧张，来不及回来办手续，刘某、朱某年纪也大了，太麻烦不会弄，所以借刘某甲的名字用一下给刘某买这个房子，让他去办理，当时他还是学生，他还写了一个条子，说自己没有出资，这个条子放在房产证里，但是后来他给拿走了，刘某、朱某买的房子是给她的，现在她不要这套房子了，想把这套房子给刘某、朱某，登记到刘某、朱某名下，刘某没有直接和刘某甲沟通过买房这个事情。
庭审中，刘某、朱某表示当时是为了给刘某买房，但刘某不方便回国，所以当时和刘某甲说要给刘某买房，让刘某甲代签一下，刘某、朱某自己因为年纪大了，去办理手续太复杂，不会弄，买房后装修、居住都是刘某、朱某二人，且房产证之前也一直在刘某、朱某处，后被刘某甲换了一个假房本。
现涉案房屋已经被案外人进行了抵押登记。
三、法院判决
驳回原告刘某、原告朱某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房地产律师靳双权认为：
当法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。刘某、朱某就其与刘某甲存在借名买房合同法律关系起诉，应当就存在该法律关系进行举证。刘某与朱某系夫妻关系，购房款以夫妻共同财产支出，购买房屋系夫妻共同财产，刘某、朱某已经提交充分证据证明涉案房屋由刘某、朱某出资并实际居住使用，刘某、朱某提交了其手中持有的发票原件和刷卡记录、收据、银行凭证等，证明其代刘某甲支付房款1358554元，并代缴契税、印花税、公共维修基金、测绘费、物业费、燃气费等费用。现房屋由刘某、朱某实际居住，且刘某甲出具《声明》中明确表示，“一切买卖此套产权力在刘某与朱某共同商讨，此房产刘某甲没有付款。”并在录音中表示，“这个房子跟我没什么关系，我奶奶说要给谁就给谁。”“我那边房屋贷款批下来以后，我再把这个房子给我小姑过户去。”“这不是我的房子，不是我的名。”刘某甲称房屋系其父亲出资为其购买，但未提交证据证明，刘某、朱某表示当时是为了给刘某买房，但刘某不方便回国，所以当时和刘某甲说要给刘某买房，让刘某甲代签一下，刘某、朱某自己因为年纪大了，去办理手续太复杂，不会弄，买房后装修、居住都是刘某、朱某二人，且房产证之前也一直在刘某、朱某处，后被刘某甲换了一个假房本，对《声明》和录音中的表述也未做出合理解释，也未到庭说明情况，故对刘某甲的抗辩意见不予采纳。故认为，根据庭审查明的情况，足以证明双方存在借名登记意思表示，可以确认刘某、朱某与刘某甲在购买涉案房屋时系借名买房合同法律关系。但现因房屋进行了抵押登记，刘某、朱某要求过户，权利行使存在客观障碍，故不予支持。刘某、朱某待与抵押权人解决抵押问题，可再行主张过户。
