北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2011年8月2日，我与张某签订《房屋买卖合同》，约定张某将涉案房屋出售给我，合同价款为90万元。上述合同已判决确认有效。合同签订后，我已经按月支付张某购房款，按照合同约定，张某应当于2013年5月30日前将涉案房屋交付给我，逾期造成我无法居住或影响出租的损失由张某承担，但至今张某未交付房屋。我认为，双方所签合同合法有效，双方应按合同约定交付给我房屋，并赔偿我逾期交房的损失。为了维护我的合法权益，故向法院提起本诉。
2、被告辩称
张某辩称：不同意李某的诉讼请求。双方合同签订情况属实，我确实收取了李某70万元购房款，但涉案房屋所在项目属于高碑店村集体土地上建造的安置房，李某并不是本村集体经济组织成员，因此从法律上无权购买涉案房屋。此外，涉案小区属于北京市政策规定的“三定三限三结合”项目，根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》规定，安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易。鉴于涉案房屋目前还未取得产权证，依法不得上市交易，双方因法律知识匮乏而签署违背规定的买卖合同，明显都具有过错，因此涉案房屋买卖合同目的无法实现。
3、被告反诉称
要求解除双方所签《房屋买卖合同》。李某向我腾退并交还涉案房屋。
4、原告反诉辩称
李某就反诉答辩称，不同意张某的反诉请求。《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》发布时间是2014年，而我们的交易行为发生于2011年，该通知没有溯及力，且该规定也明确指出了5年后可以转让，并且不收取土地出让金，双方合同完全能够履行，合同不具备解除的条件。
二、法院查明
2010年4月24日，张某与北京某有限公司签订《北京市住宅房屋认购协议》，约定，双方就张某的拆迁补偿事宜于2010年4月19日签订了《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》，根据该协议，北京某有限公司应向张某支付拆迁补偿款825000元，张某自愿认购北京某有限公司建设的高碑店某小区的定向安置房，张某确认房屋产权人为张某本人，建筑面积为74.16平方米，总购房款为563 616元，北京某有限公司支付张某差额款261 384元。北京某有限公司预计于2013年5月30日前向张某交付认购的房屋。
2011年8月2日，李某与张某签订《房屋买卖合同》一份，约定，张某将涉案房屋出售给李某，售价为90万元。张某保证此房为大产权，保证全家都同意无反悔，保证市场价格怎样升降都不反悔，保证必须做到国家交房之日起一个月内帮李某办理完全部过户手续，是指改户名，不是指房本，以上四条如有违反使合同无法执行，张某愿以房屋出售价格双倍赔付李某。李某保证自协议签订之日起，七日内将约定数70万元划到张某账号上，款到之日合同立即生效，保证余款20万元在张某办理完过户手续后十日内一次性付给张某，保证房屋价跌不反悔。双方约定过户前一切费用由张某负担，过户时国家规定的所有费用由李某负担，规定之日时的费用张某负担。双方约定交房日期为2013年5月30日，逾期造成李某无法居住或影响出租的损失金额全由张某负担。上述合同签订后，李某依约向张某支付了购房款70万元，张某将其与北京某有限公司签订的认购协议、北京某有限公司出具的购房款收据原件交付给李某持有。
后，双方在履行合同过程中发生争议，2013年，李某将张某诉至本院，请求法院确认双方所签《房屋买卖合同》有效，并请求张某交付涉案房屋。经审理，本院认为，现有证据不足以证明涉案房屋存在不能上市交易之情形，亦不足以证明双方所签的合同存在违反法律、法规强制性规定之处，故双方所签《房屋买卖合同》有效，因北京某有限公司尚未将安置房交付给张某，故李某现要求交付房屋的条件尚未成就，其可待安置房具备交付条件后，另行向张某主张，据此本院于2013年10月作出民事判决书，确认李某与张某所签《房屋买卖合同》合法有效，驳回了李某的其他诉讼请求。
2018年春节后，因无法向李某交付涉案房屋，张某为李某在同一小区提供一套一居室房屋居住。2018年3月，李某搬入涉案房屋客厅居住。
另查，高碑店某小区系北京市“三定三限三结合”政策安置用房项目。现涉案房屋尚未取得不动产所有权证书。2014年北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局发布《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，该通知第四条内容为：“三定三限”定向房产权性质为定向安置住房。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易;5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易;5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。如遇特殊情况，确需在5年内转让的，由房屋所在区县人民政府指定机构按原销售价格回购，纳入本市保障性住房统一管理”。该通知自2014年11月1日起实施。
庭审中，李某、张某均称《房屋买卖合同》中之所以约定张某应于2013年5月30日交房，是因为张某与北京某有限公司签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》中约定了北京某有限公司向张某交房的时间为2013年5月30日。关于北京某有限公司实际向张某交付涉案房屋的时间，李某称最迟为2014年1月，张某于庭审时称交房时间为2014年1月，后又称为2014年5月。北京某有限公司将涉案房屋交付给张某使用后，涉案房屋一直由张某实际控制、使用至今。
三、法院判决
1、被告(反诉原告)张某于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区涉诉房屋腾空并交付给原告(反诉被告)李某。
2、被告(反诉原告)张某于本判决生效之日起七日内以每月二千元为标准向原告(反诉被告)李某支付自二〇一四年二月一日起至实际交付房屋之日止的损失。
3、驳回原告(反诉被告)李某的其他诉讼请求。
4、驳回被告(反诉原告)张某的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
李某与张某所签《房屋买卖合同》已经法院确认有效，《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》中的相关规定并不能导致涉案房屋买卖合同不能继续履行，李某之诉请并不存在继续履行的障碍，张某理应按照合同约定向李某交付涉案房屋，张某请求解除合同并要求李某腾退涉案房屋的诉请，应不予支持。李某另主张张某支付未按合同约定履行交房义务导致的租金损失，根据双方所签房屋买卖合同约定，张某应于2013年5月30日前向李某交付涉案房屋，但结合双方庭审陈述，双方在签订合同时约定的交房时间系以北京某有限公司向张某交付的时间为准，故原告的租金损失应从北京某有限公司实际向张某交付涉案房屋时起算，在双方均不能提供证据证明北京某有限公司向张某交付涉案房屋时间的情况下，张某曾在庭审中称交付时间为2014年1月，李某亦对此表示认可，因此李某的租金损失从2014年2月1日起算为宜。关于损失数额，应结合李某已于2018年3月搬至涉案房屋客厅居住、张某另为李某提供过一段时间住房以及房租价格逐年上涨、现房租价格、现房屋价值等情况，酌情判定损失数额。
