北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某、张某诉称：2016年5月31日，双方经某公司居间介绍签订了房屋买卖合同及补充协议，约定在2016年11月31日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当日，二原告支付被告2万元定金，2016年6月11日，二原告支付被告48万元定金。2016年9月2日，被告的委托代理人刘某将涉案房屋交付给二原告居住至今。后因房价上涨，被告反悔，拒绝配合办理房屋核验、网签、缴税、过户等相关手续。2016年11月17日，某公司向被告发出催告函，但被告置之不理，拒绝履行合同至今，故诉至法院。
2、被告辩称
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
3、第三方述称
某公司述称，房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同应当继续履行，违约金与我公司无关，不发表意见。被告从国外邮寄授权委托书委托刘某出售涉案房屋，后被告未回国也未办理公证委托书，导致无法办理网签、贷款和房屋过户等交易事宜，导致合同无法继续履行。
二、法院查明
涉案房屋所有权人为被告，建筑面积80.72平方米。
2016年5月31日，被告向刘某出具委托书，被告委托刘某出售涉案房屋，委托事宜包括：代为签订房屋买卖合同、代为网签手续及注销网签手续、代收房款、协助买方办理贷款手续等。同日，刘某出具《代理人关于代理权的承诺书》。
同日，二原告(买受人、乙方)与被告(出卖人、甲方)的代理人刘某签订房屋买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋成交价格229万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为131万元，共计360万元。买受人向出卖人支付定金50万元，直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为160万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。出卖人应当于办理完毕该房屋所有权转移登记手续当日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自合同签订之日起190日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后7个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。补充协议约定，二原告于2016年5月30日将第一笔定金人民币2万元以自行支付方式支付被告;二原告于2016年6月9日前将第二笔定金48万元以理房通托管的方式支付被告。二原告于过户前三个工作日将第一笔首付款148万元以理房通托管方式支付被告。双方应于网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方均同意在2016年11月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在办理不动产转移登记当日自行办理物业交割手续，双方均同意被告从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
同日，二原告支付被告定金2万元，2016年6月11日，二原告支付被告定金48万元。2016年9月2日，被告将涉案房屋交付二原告使用。2016年11月17日，某公司向被告发出催告函，催促被告于2016年11月30日前变更房产证信息，配合办理房屋核验手续，并积极配合办理后续网签、缴税、过户等相关手续。
另查，本院依二原告的申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限自2017年3月17日至2020年3月16日，二原告自行支付保全费5000元。经询，二原告主张继续履行房屋买卖合同，同意一次性向被告支付剩余购房款，同意调整违约金标准，并就此提交账户资金明细予以佐证。
三、法院判决
1、原告李某、原告张某于本判决生效后七日内一次性支付被告田某剩余购房款三百一十万元;
2、被告田某于收到本判决第一项剩余购房款当日协助原告李某、原告张某办理位于北京市朝阳区涉诉房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告李某、原告张某名下;
3、被告田某于本判决生效后七日内支付原告李某、原告张某违约金十万元;
4、驳回原告李某、原告张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，二原告与被告签署的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据庭审查明的事实可知，二原告已经按照房屋买卖合同和补充协议的约定，向被告支付定金50万元，而被告却至今不配合二原告办理网签、房屋贷款和过户登记手续等。现二原告具备购房资格，亦同意一次性向被告支付剩余购房款，房屋买卖合同具备继续履行的条件，故对二原告要求继续履行合同的诉讼请求应予以支持，被告在收到剩余购房款后应当配合二原告办理涉案房屋的权属转移登记手续。关于违约金，因被告迟延履行合同约定的义务，确属违约，按照合同约定应当向守约方承担违约责任，二原告同意调整违约金标准，应不持异议，具体数额结合房屋买卖合同的实际履行情况、被告的过错程度等因素酌情予以确定。
被告经法院合法传唤未到庭应诉，应依法缺席判决。
