北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
孙某、苗某、孙某甲诉称：孙某与孙某乙系兄妹关系。孙某乙根据拆迁政策可以获得经济适用房，但孙某乙不想购买，孙某与孙某乙商议借孙某乙的名义买房，以孙某乙的名义申请贷款，一切费用均由孙某负担，孙某支付孙某乙10万元。2007年底，孙某以孙某乙名义交纳了房屋首付款，并办理了贷款手续，同时还交纳了公共维修基金、办证税费、物业费等相关费用。2008年1月1日，原告孙某、苗某、孙某甲(乙方)与被告孙某乙、苗某甲、苗某乙(甲方)签订《购房协议书》，约定：甲方将涉诉房屋有偿转让给乙方，转让费合计10万元，甲方负责向银行办理按揭贷款;房屋的首付款、月供及各项税费、收房时所产生的各项费用均由乙方承担;按照国家规定期限该房屋可上市交易时甲方需协助乙方办理过户手续;协议生效后甲方不再对该房屋有任何处分权等。2008年初，原告入住该房屋内并对房屋进行了装修，一直居住至今。2012年4月，孙某再次询问办证情况时，孙某乙避而不答。2012年5月4日，孙某乙恶意挂失银行卡。为了防止孙某乙私卖房屋，从2012年5月12日开始原告在房屋上用醒目的字眼注明“谢绝看房!购买后果自负!”，在墙上注明“此房有诈，请勿购买”。不料在2013年3月10日，孙某乙将房屋卖给侯某。2013年4月9日，孙某乙带人撬锁进入家中，要进行评估并换锁，孙某当天报警，派出所出警。2013年4月18日，孙某乙指使中介人员向房门上喷漆以达到掩盖警示标语的目的，苗某当场抓住并报警，派出所再次出警。从上述事实不难看出，孙某乙明知原告为涉诉房屋的实际权利人，擅自处分涉诉房屋，带人撬锁评估，并且喷漆掩盖警示标语，具有明显恶意。综上，原告以孙某乙名义购买了涉案房屋，已交纳了房屋的首付款、其他费用并按月还贷，居住至今，且双方签订《购房协议书》，对上述借名买房行为予以确认，故原、被告之间形成借名买房的法律关系。因为涉诉房屋价值的大幅上涨，孙某乙不顾念亲情而反悔，恶意将房屋出售，获取了房屋涨价带来的巨大经济利益。《购房协议书》系双方真实意思表示，原告已经履行了协议约定的义务，系诚实守信方，被告未按协议约定履行并将房屋恶意出售，违背了民事法律的诚实信用和等价有偿原则，且其不诚信行为将导致原告遭受巨大的经济损失，被告理应返还原告全部已付款并赔偿原告所遭受的经济损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告于2008年1月1日签订的《购房协议书》;2、判令被告返还原告支付的转让金100000元、购房款187008元、产权代办费800元、抵押登记费200元、公共维修基金6712元、办证税费10773.2元，合计305493.2元;3、判令被告赔偿原告房屋增值损失1847848.54元;4、诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
孙某乙、苗某甲、苗某乙辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的《购房协议书》无效，理由是：涉案房屋是孙某乙和孙某丙共有，三被告无权单独处分;孙某丙作为房屋共有权人，对三被告处分房屋不知情、不同意，也未授权;经过对事实和证据的分析，涉案购房协议书是购房指标转让合同，根据原告关于给被告10万元好处费的陈述，以及本案事实和北京市高级人民法院的相关规定，转让经济适用房的指标是无效的。若法院认为不是购房指标的转让，那么被告认为双方之间是二手房买卖合同关系，不是借名买房关系。因为原告未依约给付被告转让费，合同目的无法实现，在此情形下被告同意解除合同，但过错在于原告。如果合同无效，被告同意返还原告购房款、产权代办费、抵押登记费和办证税费。不同意返还公共维修基金，因为该费用是被告支付的。不同意返还转让金，因为原告未支付转让金。因为过错在原告，故被告不同意赔偿损失。如果合同解除，依照合同约定，被告不同意返还原告房款和各项费用，也不同意赔偿损失。
第三人孙某丙述称，同意被告关于合同无效的理由。
二、法院查明
孙某与孙某乙系兄妹关系。苗某与孙某原系夫妻关系，双方于2012年4月17日离婚。孙某甲系孙某、苗某之女。孙某乙与苗某甲原系夫妻关系，双方于2002年12月30日离婚。苗某乙系孙某乙、苗某甲之女。孙某丙系孙某乙之侄女。
2005年12月30日，孙某乙(乙方)与北京城市开发集团有限责任公司长安分公司(甲方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方因复兴门内二期危改项目建设，需要拆迁乙方涉诉房屋;乙方现有正式户籍2人，分别是孙某乙、孙某丙;甲方支付乙方拆迁补助费共计96000元。孙某乙因此取得经济适用住房购买资格。2006年8月，孙某乙以个人身份填写《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，申请购买经济适用住房并获批准。
2007年10月30日，孙某乙与xx房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由孙某乙购买涉诉房屋，总价款为335636元。后经结算，该房屋实际总价款为335608元。2007年11月27日，孙某乙与北京银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款借款合同》，约定孙某乙向银行贷款23万元用于支付上述房屋的购房款，贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款。
上述合同签订后，原告支付购房首付款105608元、公共维修基金6712元、办证税费10773.2元、抵押登记费200元、产权代办费800元，并开始偿还银行贷款。本案庭审中，原、被告认可截至2012年4月，原告共计偿还银行贷款本息81400元。自2012年5月起，孙某乙开始偿还银行贷款，并于2013年1月16日提前清偿。经计算，此期间孙某乙偿还银行贷款本息合计203464.13元。
2007年12月，开发商交付房屋，后孙某、苗某、孙某甲在上述房屋内居住至今。2008年1月1日，孙某乙、苗某甲、苗某乙(甲方)与孙某、苗某、孙某甲(乙方)签订《购房协议书》，主要内容为：“甲乙双方经友好协商，甲方四人一致同意将涉诉房屋有偿转让给乙方，转让费合计人民币壹拾万元整，甲方负责向商业银行办理按揭贷款。该房屋的首付款、月供及各项税费、收房时所产生的各项费用均由乙方承担。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字划押后正式生效。本协议生效后甲方不再对该房屋有任何处分权。按照国家规定期限该房屋可上市交易时甲方需协助乙方办理过户手续，过户时所产生的各项费用均由乙方承担。过户完成后此协议自行终止。因至过户时的等待时间较长，为避免双方之间发生不愉快事件，故做如下特别约定：1、若甲方悔约，按照约定向乙方支付各项损失人民币壹佰万元整。2、若乙方悔约，前期所支付用于该房屋的各项费用，乙方无权要求甲方返还，视为主动放弃。”2008年5月9日，北京市昌平区建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为孙某乙，房屋性质为经济适用住房。
2013年3月10日，孙某乙将上述房屋出售给案外人侯某，成交总价为235万元。2013年4月28日，孙某乙将该房屋转移登记至侯某名下。本案庭审中，孙某乙称房屋成交总价235万元中包含向居间方支付的费用5万元，孙某、苗某、孙某甲对此陈述不予认可。
另查一：2012年8月，孙某、苗某、孙某甲将孙某乙、苗某甲、苗某乙诉至，要求确认购房协议书有效。2012年12月11日，孙某、苗某、孙某甲申请撤诉，予以准许。在该案庭审过程中，孙某乙、苗某甲、苗某乙认可上述房屋的公共维修基金等费用系由孙某、苗某、孙某甲支付，并认可双方之间系借名买房关系。
另查二：2013年4月15日，孙某乙与孙某丙签订《协议》，内容为：“涉诉房屋于2005年12月30日孙某乙签订了拆迁补偿协议，因孙某丙也居住于该房屋，所以孙某丙属于安置人员。安置的房屋因当时没有具体房屋地址及门牌号，故经双方协商后，孙某乙占该房屋的70%份额，孙某丙占30%份额。待该房屋分配下来后是涉诉房屋。现该房屋已经变卖，孙某乙应把该房屋的30%房价款作为赔偿给孙某丙。”经北京市西城区人民调解委员会调解，孙某乙、孙某丙达成如下协议：1、孙某乙于调解书送达之日起三日内一次性给付孙某丙房价款人民币70万元整。2、其他无争议。2014年7月9日，北京市西城区人民调解委员会出具人民调解协议书对此予以确认。
在本案审理过程中，孙某、苗某、孙某甲向提出财产保全申请，依法裁定冻结孙某乙、苗某甲、苗某乙的银行存款2153341.74元或者查封、扣押其相应价值的财产。孙某、苗某、孙某甲为此交纳保全费5000元。
以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》、《北京市商品房现房买卖合同》、《个人购房按揭贷款借款合同》、《购房协议书》、结算通知单、房屋所有权证、银行还贷明细、贷款结清证明、购房款发票、抵押登记费收据、产权代办费收据、代收代缴公共维修基金收据、代收代缴办证税费收据、开庭笔录、《协议》、人民调解协议书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
三、法院判决
1、解除原告孙某、苗某、孙某甲与被告孙某乙、苗某甲、苗某乙于二○○八年一月一日签订的《购房协议书》。
2、被告孙某乙、苗某甲、苗某乙返还原告孙某、苗某、孙某甲购房首付款十万五千六百零八元、房屋贷款八万一千四百元、公共维修基金六千七百一十二元、办证税费一万零七百七十三元二角、抵押登记费二百元、产权代办费八百元，以上共计人民币二十万五千四百九十三元二角。
3、被告孙某乙、苗某甲、苗某乙赔偿原告孙某、苗某、孙某甲房屋增值损失人民币一百八十四万一千零四十二元六角七分。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订《购房协议书》，约定被告将涉诉房屋转让给原告，但根据该协议书的具体内容，以及涉诉房屋的出资、占有使用和购房款票据等材料的持有等相关情况，对原告主张的其与被告之间存在借名买房关系的事实予以认定。原、被告签订的合同虽名为《购房协议书》，但实为借名买房合同关系。涉诉房屋系经济适用住房，其原始购房合同签订于2007年10月30日，原、被告约定待该房屋可以上市交易时办理过户手续，且该房屋取得房屋所有权证已满五年，具备上市交易条件，故原、被告签订的协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应属合法有效。被告及第三人以涉诉房屋系孙某乙、孙某丙共有，被告无权单独处分为由，主张该协议无效，法律依据不足，不予采信。被告主张其与原告之间系购房指标转让合同关系或二手房房屋买卖合同关系，事实依据不足，不予采信。因被告苗某甲、苗某乙系签订协议一方主体，故其关于不应列为本案被告的陈述，不予采信。
合法有效的合同，理应得到当事人恪守。但在合同履行期间，被告孙某乙将涉诉房屋出售给案外人侯某，并办理了房屋所有权转移登记，致使原告无法取得房屋所有权，合同目的不能实现。对此，被告应承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，理由正当，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还购房首付款及已支付贷款、产权代办费、抵押登记费、公共维修基金、办证税费的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告主张公共维修基金系由其缴纳，与前案庭审陈述相反，且对此未能作出合理的、令人信服的解释，故对被告的主张不予采信。因原告未能提供充分证据证明其已向被告支付转让费10万元，故其要求被告返还该款项，不予支持。原告要求被告赔偿房屋增值损失，理由正当，予以支持。损失金额由根据被告孙某乙出售涉诉房屋的交易价格，考虑其对导致合同解除后果的过错程度及自行偿还银行贷款等情形，酌情予以确定。被告主张售房款235万元中包含居间费5万元，举证不足，不予采信。
