北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
胡某诉称：原告与高某、王某于2011年8月8日经北京xx房地产经纪有限公司居间服务，签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告以总价138万元(含家具及装修补偿8万元)购买高某、王某所有之涉诉房屋，合同还就产权情况、成交方式、价格及付款、房屋交付、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定向高某、王某支付了首付款90万元、中介费、过户代办费等等，高某、王某于2011年10月23日将房屋交付原告，原告自房屋交付之日起居住至今，居住期间的物业费等居住费用全部由原告缴纳。房屋贷款也全部由原告按月向贷款银行支付，所有票证原件均由原告保管。被告胡某甲系原告姐姐，被告何某系原告姐夫。由于购房之初原告尚未取得北京市购房资格，而被告何某具备资格，因此原告便借被告何某名义购买了涉诉房屋，现涉诉房屋登记在被告何某名下。被告何某明确表示在原告具备购房资格后，将涉诉房屋过户至原告名下。现原告申请提前还款，被告一直以种种理由拖延。原告认为：原告借用被告何某名义购买涉诉房屋，且基于原被告之间的特殊关系，再结合案件基本事实，应当属于借名买房，借名买房的实质为借用购房资格。借名购买的房屋仅仅为特定对象及时间内的限定流通物，现原告已具备购房资格，原限定条件针对原告不再有效，被告应当将房屋所有权过户登记至原告名下。故诉至法院，诉讼请求：1、请求法院判令被告配合原告到第三人处办理房屋贷款还清手续;2、请求法院判令被告协助原告至房屋交易管理部门注销涉诉房屋的抵押登记;3、请求法院判令第三人配合原告办理房屋贷款还清手续;4、请求法院判令第三人协助原告至房屋交易管理部门注销涉诉房屋的抵押登记;5、请求法院判令被告将位于涉诉房屋所有权转移登记至原告名下;6、诉讼费由被告承担。
2、被告辩称
何某辩称：对于原告所诉事实不认可，何某当时是某干管局的三级士官，于2007年7月份开始在此工作，其具备购房资格，因为其工作比较忙，就让原告帮忙买房，谁知道原告根本没有告诉何某，私自以原告的名义签的买卖合同，当时有中介参与，中介不可能让原告他们违反当前的法律规定签订一个无效的合同，签订合同后何某配合办理了手续，把房款交给了原告，所以不存在原告签的合同、付的款，对于原告起诉的整个事实不认可。不同意原告的诉讼请求。第一，原告与何某不存在合同关系，原告的诉讼请求是判令何某配合原告去还银行贷款，在本案当中，银行贷款是否是由何某来还或者是由原告来还不属于本案争议的焦点问题，且法院不能就该房屋是否是由何某来还贷款或者是原告来还贷款作一个选择的判决，因此原告的诉讼请求本身不明确。第二，关于房屋的抵押登记行为，是否应当注销，是否应当由何某进行协助，不属于合同纠纷的范围，是属于行政诉讼的范围，和本案的案由不相符。关于第三项、第四项诉讼请求，由于涉诉房屋的所有权归何某所有，银行贷款也应当由何某进行偿还，因此，原告无权要求银行配合原告进行偿还房屋的贷款以及办理相应的抵押注销手续。关于房屋的抵押权登记撤销的行为属于房屋管理部门而不是属于第三人中国银行股份有限公司。关于第五项，由于涉诉房屋的所有权归何某所有，因此不存在配合原告办理相应的转移登记问题。综上，因为本案涉及的是原告提起的案由是合同纠纷，原告与何某没有签订过任何关于房屋过户的相应合同，也不存在借名买房的事实关系，因此就原告主张的合同关系属于债权纠纷，那么在这样一种情况下，关于债权的偿还以及债务的履行，属于一种债务关系而不牵扯到房屋的所有权登记抵押，所以在此情况下原告将所有的法律关系放在一个诉讼当中解决，我方认为是不符合法律规定，希望法院能够驳回原告的全部诉讼请求。
被告胡某甲辩称，争议房屋的款项全是我弟弟胡某出的，我和我老公何某一分都没出，因为何某在北京当兵有购房资格，当时就使用了何某的名字，何某说房屋是他买的我强烈反对，因为当时我就在场，何某没有一分钱，当时买石家庄的房子让何某去借钱他都借不到，还是我们三兄妹凑钱买的。同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
胡某与胡某甲系姐弟关系。胡某甲与何某系夫妻关系。2011年8月8日，案外人高某、王某(出卖人)与胡某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：胡某购买高某、王某所有的坐落于涉诉房屋，该房屋建筑面积118.94平方米，房屋成交价格为138万元，包括房价款130万元，房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用8万元;买受人在签订本合同的同时支付定金3万元，在产权转移时定金冲抵购房款;买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式为：分期付款：商业贷款;出卖人应当在收到全部房款三日内，将该房屋交付给买受人;出卖人出售该房净得价138万元，交易过程中产生的费用由买受人承担;买受人购买此房使用商业贷款，借款人为何某，出卖人配合买受人办理贷款过户手续;出卖人同意买受人购买此房按地区指导价过户，并同意买受人按网签价格过户，网签价格与本合同价格不发生冲突，双方同意由xx房产公司出具网签合同;签订合同当天买受人向出卖人支付定金1万元，其余2万元于签订贷款协议时支付。2011年8月8日，高某、王某(出售方、甲方)与胡某(买受方、乙方)、北京xx房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《北京市存量房屋居间合同》。
2011年8月24日，何某(甲方)与丰台支行(乙方)签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定：甲方向乙方申请借款;借款金额为45万元;贷款期限为25年;借款用于购买涉诉房屋;采取月均还款法，甲方从贷款发放后偿还贷款本息，每月的还款日为15日，甲方每月应归还贷款本息3194.87元，共还300月(期)。何某于2011年8月24日在《楼宇按揭担保借款合同》上签字，丰台支行于2011年9月21日在《楼宇按揭担保借款合同》上签字、盖章。
2011年8月8日至2011年9月22日，高某陆续收到涉诉房屋定金及首付款共计93万元，高某先后给胡某、何某出具了收条。2011年9月30日，涉诉房屋所有权人变更登记为何某，现该房屋所有权证由胡某持有。后王某与胡某完成物业交割手续，王某将涉诉房屋的房屋钥匙、水、电、气卡交付胡某，胡某向王某支付了燃气费。胡某入住涉诉房屋后居住至今，期间办理了家庭宽带、申请了有线电视开户、支付了物业费等。
庭审中，胡某提交工商银行转账凭证、中国银行还款凭条，证明购买涉诉房屋的所有费用均由胡某支付，其中2011年8月31日，胡某之妻毛某通过工商银行向高某转款55万元、2011年9月22日毛某通过工商银行向高某转款35万元;胡某申请证人高某、刘某出庭作证;何某对胡某的上述主张及高某、刘某的证言不予认可;胡某甲认可胡某的上述主张及高某、刘某的证言;丰台支行对胡某的上述主张及高某、刘某的证言无异议。
另查，涉诉房屋的银行贷款现逾期2期未还，尚欠余款135309.28元。庭审中，胡某表示同意一次性将剩余房款还清。
再查，胡某在京购房资格核验结果为初步核验通过。
诉讼中，根据胡某的申请，依法将涉诉房屋查封，将毛某在中国银行股份有限公司北京房山支行的账户存款二十七万六千元(账号：×××)依法冻结。
上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、房屋所有权证、《楼宇按揭担保借款合同》、转账凭证、还款凭条、证人证言、房屋他项权证、逾期未还款查询单、票据等证据在案佐证。
三、法院判决
1、被告何某、胡某甲、第三人中国银行股份有限公司于本判决生效后十日内协助原告胡某办理涉诉房屋贷款还清手续。
2、被告何某、胡某甲、第三人中国银行股份有限公司于本判决第一项履行完毕后十日内协助原告胡某办理涉诉房屋的抵押登记注销手续。
3、被告何某、胡某甲于本判决第二项履行完毕后十日内协助原告胡某将涉诉房屋所有权过户登记至原告胡某名下。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案主要的争议焦点系胡某与何某之间是否存在借名买房合同关系。买受人在签订本合同的同时支付定金3万元，在产权转移时定金冲抵购房款;买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式为：分期付款：商业贷款;出卖人应当在收到全部房款三日内，将该房屋交付给买受人;出卖人出售该房净得价138万元，交易过程中产生的费用由买受人承担;买受人购买此房使用商业贷款，借款人为何某，出卖人配合买受人办理贷款过户手续;出卖人同意买受人购买此房按地区指导价过户，并同意买受人按网签价格过户，网签价格与本合同价格不发生冲突，双方同意由xx房产公司出具网签合同;签订合同当天买受人向出卖人支付定金1万元，其余2万元于签订贷款协议时支付。根据本案查明的事实，胡某自涉诉房屋交付后一直实际居住、使用至今，《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》、房屋所有权证、《楼宇按揭担保借款合同》、转账凭证、还款凭条等与涉诉房屋有关的原始文件、票据均由胡某自行持有，结合本案证人证言，认为胡某与何某之间存在借名买房合同关系，何某称其与胡某之间不存在借名买房合同关系的主张，未提供充分证据证明，不予采信。现胡某已通过在京购房资格核验，符合在北京购房的条件，且丰台支行对胡某的诉讼请求无异议，故胡某的诉讼请求于法有据，予以支持。
