北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2016年10月2日，原告(买方)与被告张某(卖方)签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：被告张某将登记在自己名下的位于北京市房山区房产一套出售给原告，房价100万元人民币;被告张某应于2017年5月1日前将涉案房屋内的户口迁出;如因被告张某原因未如期将户口迁出，应当向原告支付2000元违约金;户口逾期迁出超过30日的，被告张某还应当按日计算向原告支付全部已付款项万分之五的违约金;发生争议，协商解决，协商不成依法向房屋所在地法院起诉(其他详情见合同)。合同签订后，二被告未按时将涉案房屋内的户口迁出。后原告曾多次联系二被告，但二被告至今拒绝将涉案房屋户口迁出，导致原告户口无法迁入涉案房屋。综上，原告认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，被告不将户口迁出涉案房屋的行为已经违反合同义务，严重侵犯原告的合法权益，故依法诉至法院。
2、被告辩称
张某、刘某未到庭参加诉讼，亦未答辩。
二、法院查明
2016年10月2日，在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下，李某与张某签订了《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，约定张某将坐落于北京市房山区的房屋出售给李某，房屋成交价格为人民币100万元整。张某与刘某系夫妻关系，涉案房屋系张某与刘某的夫妻共同财产。在合同履行过程中，李某与张某发生纠纷，李某于2017年5月9日将张某、刘某诉至法院。北京市房山区人民法院经审理后于2017年8月7日作出民事判决书，判决李某于判决生效后三日内一次性偿还涉案房产的抵押贷款本息，李某偿还涉案房产贷款本息后三日内，张某、刘某将位于北京市房山区的房屋交付给李某，并协助李某办理房屋所有权转移登记手续……此后，张某、刘某不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，后二人撤回上诉。2017年10月31日，北京市第二中级人民法作出民事裁定书。2017年11月7日，民事判决书发生法律效力。后因张某、刘某未按生效判决履行其义务，北京市房山区人民法院于2017年12月6日作出执行裁定书，将北京市房山区房屋过户至李某名下。现李某已取得涉案房屋的房屋所有权证书。2018年5月份，李某入住涉案房屋。张某、刘某已不在涉案房屋处居住。
庭审中，李某称其按照民事判决书履行了相应义务。2018年三四月份，其找张某、刘某让二人将户口从涉案房屋处迁走，张某、刘某以无处可落户为由未将户口迁离。后李某也找过张某、刘某的儿子刘某甲沟通迁户口一事，刘某甲称要求李某支付5万元后才将户口迁走。后李某再找张某、刘某协商迁户口一事，张某、刘某就不再接电话。关于迁户口一事，在李某与张某签订的《存量房屋买卖合同》第七条约定……4、出卖人应将所在该房内户口于2017年5月1日前迁出，以便买受人入住后能顺利落户。第九条第(三)款约定，出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人原因未如期将房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金;户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款项万分之五的违约金。
经本院调查核实，截至庭审时，张某、刘某、刘某甲三人的户口仍在北京市房山区涉诉房屋处。
三、法院判决
被告张某、刘某于本判决生效之日起十五日内，以一百万元房款为基数，按照每日万分之五的标准给付原告李某自 二〇一七年六月一日起至实际迁出户口之日的违约金。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李某与张某签订的《存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。李某与张某在合同中约定张某在2017年5月1日前将涉案房内的户口迁出，但张某、刘某未按合同约定履行迁出户口的义务，现张某、刘某仍未将其户口从涉案房屋迁出的行为已构成违约，其理应按照合同约定承担相应的违约责任，故李某要求张某、刘某支付逾期迁户口的违约金的诉讼请求于法有据，应予以支持。关于李某要求判令张某、刘某将涉案房屋内户口迁出的诉讼请求，因户口迁移问题非人民法院民事诉讼的受案范围，故对该项请求此次案件暂不处理。
