北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2016年9月30日，我与张某签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定张某将其名下位于北京市密云区涉诉房屋出售给我，房屋面积116平方米，成交价109万元。合同签订当日，我支付定金5万元，后双方进行网签，并于网签当日支付给张某首付款4万元。合同签订后，张某未按照约定履行合同配合我办理过户手续，并表示涉案房屋不再出售，已构成违约。后我找到某家业公司，该公司郭某于2017年5月23日与我签订协议书，约定由郭某一次性赔偿我购房款、中介费、购房定金、首付款及房屋差价款40万元。协议签订后，郭某并未按照约定将赔偿款支付给我，故诉于法院。诉讼过程中，王某变更诉讼请求为：判令张某返还我首付款4万元、双倍返还定金10万元;判令郭某及某家业公司返还我居间服务费6万元;判令张某、郭某及某家业公司共同支付我违约金20万元;诉讼费由张某、郭某及某家业公司承担。
2、被告辩称
张某辩称：王某与郭某、某家业公司恶意串通，用虚假的手续骗取贷款，王某明知自己的贷款能力达不到还要以贷款方式购买涉案房屋已构成违约。由于王某个人贷款信誉问题，加之郭某、某家业公司承诺用虚假的手续能够获批贷款，故而给王某带来一种信任感，导致至今银行都无法贷款。我已经按照合同约定配合王某办理了网签及面签手续，是王某贷款手续批不下来造成合同无法继续履行，因我未得到购房款，给我也造成了一定的损失，故不同意王某的诉讼请求。
某家业公司辩称：郭某系我公司股东，该笔业务是郭某个人与张某、王某双方签订的《北京市房屋买卖居间合同》，我公司并未收取中介服务费，涉案责任与我公司无关。
郭某辩称：我是以某家业公司的名义与张某、王某签订的《北京市房屋买卖居间合同》，具体都是我个人操作的，中介服务费也是我个人收取的，与某家业公司无关。造成合同无法继续履行的原因是张某表示不按原价出售，如果涨到180万元就同意继续出售，后来就不配合办理贷款手续，导致贷款手续至今未审批下来，我虽然给王某签署了赔偿协议书，但协议书的意思是我配合王某与张某进行诉讼，所得利益再赔偿王某。不同意王某赔偿的诉讼请求。
二、法院查明
2016年9月30日，张某代理人(甲方)与王某(乙方)、某家业公司(丙方)签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：张某将其名下的坐落在北京市密云区涉诉房屋出售给王某，房屋面积116.03平方米，房屋价款109万元。签订合同当日乙方向甲方交付购房定金50 000元，乙方按揭贷款购买该房屋，本合同签订后15个工作日内，甲方配合乙方办理按揭贷款手续。乙方面签当日向甲方交付购房款40 000元，剩余房款1 000 000元由乙方申请贷款。并于贷款机构放款后5个工作日内全部付给甲方。本合同签订后，若乙方反悔，不再继续履行本合同之约定的，视为乙方违约。则，甲方不予退还乙方购房定金等内容。合同签订当日，张某收取王某购房定金5万元，某家业公司股东郭某收取王某中介服务费6万元。2016年11月14日，张某收取王某首付款4万元。
本案在审理过程中，王某向本院提交郭某与张某于2017年4月份电话录音证据一份，主要内容：郭某电话询问张某房子是否不卖了，如果涨到180万元是否出售?张某回答：现在市场价应是180万左右，你给王某做的假手续，贷款批不下来，房屋市场是浮动的，你贷款半年、一年批不下来，怎么卖给他，你说贷款能下来，到现在我也没见着钱，房子可以卖，但不一定卖给他们家，他们家贷款有问题买不起房子等。经质证，张某认为双方只是在讨论当时的房价已经涨到180万左右，并未告知不同意卖房，录音里说房子可以卖，只要贷款手续合法，王某有钱购买就行。郭某根本没有为王某办理贷款，他在录音中故意说一些误导性话语，以推卸未能办理贷款的责任。郭某虽说能够办理贷款，但直至今日其都未能获得购房款。张某同时表示，其已配合王某办理第一次贷款，后因王某资质问题未审批，又配合王某进行面签办理第二次贷款，但贷款始终未能办理成功。张某向本院提交郭某要求其出具54万元收条证据，证据内容为：“今收到王某交来用于购买密云县涉诉房屋的购房首付款伍拾肆万元整(540 000.00)，收款人张某，2016年11月14日”。张某向本院提交王某证明一份，内容为：“此收条只是用于申请房贷使用，实际收取购房首付款是肆万元整，定金五万元整。证明人：王某，日期：2016年11月14日”。张某向本院提交某家业公司向其出具的证明一份，内容为：“2016年11月14日张某和王某签订的购买密云县涉诉房屋的购房首付款伍拾肆万元的收条作贷款使用，实际张某收取首付款为玖万元整，期间出现法律责任与张某无关，由我公司承担。证明上加盖某家业公司公章”。上述证据证明目的：郭某以虚假的形式办理涉案房屋贷款手续，并以某家业公司的名义承诺如出现问题由公司承担责任等。经质证，王某对上述证据的真实性予以认可，但认为郭某承诺可以以此形式办理贷款。某家业公司认为上述证据系郭某个人操作，与公司无关。郭某认可上述证据的真实性，并称房地产经纪公司均按照上述程序办理贷款，王某的第二次贷款已即将审批，是张某不想卖房且不配合其再次出具54万元收条，致使贷款未能如期审批。
2017年5月23日，王某(甲方)与郭某(乙方)签订《协议书》，双方约定，2016年9月30日，王某与张某签订房屋买卖合同，因中介郭某原因，给甲方造成巨大经济损失，现就甲方的经济损失赔偿事宜，经双方协商，达成如下协议：一、乙方一次性赔偿甲方购房中介费、购房定金、首付款及房屋差价款共计40万元;二、甲方协助乙方办理甲方与张某房屋买卖案件的诉讼事宜，因诉讼产生的全部费用由乙方承担;三、因诉讼产生的利益由乙方享有;四、本协议签订后(乙方交付赔偿款后)，双方互不再究。经质证，郭某认可该协议书的真实性，但表示签署该协议的时候没有仔细看协议内容，其真实的意思是配合王某追究张某的责任，而不是由其进行赔偿。
三、法院判决
1、被告张某于本判决生效之日起七日内返还原告王某房屋首付款四万元;
2、被告郭某于本判决生效之日起七日内返还原告王某居间服务费六万元，被告北京某家业房地产经纪有限公司承担连带给付责任;
3、驳回原告王某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
涉案房屋买卖居间合同在另一案中，已经三方当事人协商一致后解除。合同解除后，张某依据该合同收取的首付款理应返还给王某，故对王某要求张某返还首付款的诉讼请求，应予以支持。张某辩称因未如期收到房款给其造成利息损失，故不同意返还首付款意见，缺乏依据，应不予采纳。张某与王某签订房屋买卖合同后，张某作为房屋出售方的主要义务为按约办理产权过户并交付房屋，王某作为房屋买受方的主要义务为按约支付房款，现张某已配合王某办理了涉案房屋网签手续并配合办理面签，表明张某正积极履行其主要合同义务，而王某因自身原因自合同签订至今仍未成功办理房屋贷款，无法履行其按约支付房款的主要合同义务，应承担合同无法继续履行的主要责任，故对王某要求张某支付违约金的诉讼请求，应不予支持。根据双方约定，合同签订之后，如王某不再继续履行本合同约定的，张某不予退还王某定金，现因王某无法继续履行其按约支付房款的合同义务，致使合同无法继续履行，故应对王某要求张某双倍返还定金的诉讼请求不予支持，对张某辩称不予返还定金的意见，应予以采纳。三方签订的房屋买卖居间合同解除后，郭某收取的居间服务费理应予以退还，某家业公司虽称签订涉案合同及收取居间服务费系郭某个人行为，与公司无关，但郭某组织双方签订的房屋买卖居间合同由某家业公司盖章，2016年11月14日出具的证明上亦由公司盖章，张某、王某有理由相信郭某与其签约系代表某家业公司的履职行为，某家业公司应承担返还居间服务费的连带责任，故对某家业公司的该项答辩意见，应不予采纳。关于王某以房屋买卖居间合同及与郭某签订的协议书为据要求郭某、某家业公司支付违约金的诉讼请求，因该房屋买卖居间合同及协议书均未对违约金作出约定，王某的该项诉讼请求缺乏依据，应不予支持。
