北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：2016年10月30日，张某、刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将位于北京市西城区诉争房屋出售给刘某，房屋总成交价565万元。依据买卖合同附件二第二条的约定，刘某应于2016年11月30日支付剩余定金40万元，刘某却于2016年12月29日支付，逾期29天;依据补充协议的约定，刘某应于2017年2月7日前支付差额购房款38万元，刘某实际支付时间为2017年2月8日，逾期1天;刘某应依据合同约定于房屋过户当日即2017年2月16日办理135万元购房款的解除资金监管手续，刘某实际于2017年5月23日解除该资金监管，造成张某无法取得及使用该资金，属于严重违约，应当按日向张某支付违约金。
2、被告辩称
刘某辩称：对方所述与事实不符，不同意张某的全部诉讼请求。40万元定金逾期29天的原因为张某未出具共有人同意出售证明，并且张某注销了合同中约定的收款银行卡，迟至2016年12月29日张某才将新卡号告知刘某，刘某收到新卡号后支付了定金，逾期付定金的责任应由张某自行承担。38万元差额购房款逾期一日的原因为双方在补充协议中约定38万元采用资金监管方式支付，但张某对此持有异议，双方协商未果。我方本着善意履行的原则在次日将该笔资金给付张某，故并无违约。依据双方合同约定，自刘某将135万元购房款2017年1月19日转入张某设立的资金监管账户刘某的付款义务即已完成。房屋过户后无人通知办理解冻手续，且银行并未通知刘某要求协助解除资金监管的手续，导致刘某未解除该资金监管。银行2017年3月7日才通知刘某交付解除资金监管申请书，刘某于2017年3月9日将该资金监管解除申请书交至银行，但张某通知银行拒绝接收。因此2017年3月9日后的迟延解冻责任在张某。在签定个人交易资金监管业务协议时，银行并未给刘某提交协议书原件，故刘某并不清楚此后解冻资金需要怎样操作。
3、被告反诉称
刘某反诉称：2016年10月30日，张某、刘某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将诉争房屋出售给刘某，房屋总成交价565万元。2017年2月16日双方实际过户，按照合同约定应在交付全款后10日内(2017年2月11日)办理过户手续，张某逾期5天。刘某于2017年3月8日支付全部购房款，2017年3月11日张某应交付房屋，实际于2017年5月27日才在法院主持下交付房屋，逾期105天。张某拒绝与刘某办理房屋交接手续，属违约行为。
4、原告反诉辩称：
张某反诉辩称：不同意刘某的诉讼请求。依据合同约定，办理过户的时间为2017年2月11日，但2017年2月7日前面积并未按合同约定支付38万元购房款，导致2017年2月7日的过户预约单作废。2月8日对方支付38万元剩余购房款的时间超过了预约过户的时间，故2月8日过户预约单也作废。此后再预约最早也只能是2月16日，故双方2月16日办理了过户，逾期过户的责任不在张某。根据约定，我方收到购房款后三个工作日才应交付房屋，我方2017年5月23日才收到最后一笔135万元房款。5月25日通知交接房屋，面积表示不方便。5月27日上午才完成了物业交接。因刘某迟迟未解除资金监管，故张某交付房屋的条件未成就，张某并未违约。
5、第三人述称
第三人某银行北京分行述称，张某在我行开具账户，我行为张某、刘某办理了135万元资金监管。解除该资金监管需张某、刘某双方签字的《个人交易资金监管业务解除申请书》原件及张某本人至银行办理手续。2017年1月19日，张某、刘某至银行签署《个人交易资金监管业务协议》，我行已就解除资金监管的条件向双方进行了告知，双方已提前签署《个人交易资金监管业务解除申请书》，并由刘某保管该两份原件。2017年1月19日，刘某将135万元存至上述帐户。2017年2月23日，张某至银行要求解除资金监管，但刘某未将申请书原件交至银行而无法解除监管。2017年3月7日，我行联系刘某希望她将解除申请交原件至银行，以解除资金监管。刘某称需要与家人商量后决定。2017年3月9日，刘某持解除申请书原件送至银行，拟解除资金监管。因张某、刘某已处于诉讼中，刘某提出附加条件，故款项仍在监管帐户中。2017年5月23日，张某本人到现场，刘某拿来两份申请书原件，办理了解冻放款手续。
第三人某公司述称，双方之间房屋买卖合同、补充协议，系经我公司中介签订，系是合法有效合同。张某于2017年2月10日向我方提出预约办理房屋过户，我方立即在电脑系统中进行了预约。预约过户时间为2017年2月16日，双方亦于该日期办理了过户手续。本次诉讼与我公司无关，不发表意见。2月7日、8日分别预约过一次过户，但由于双方对两个问题存有分歧导致两次预约过户均作废。第一个问题，张某要求刘某将银行资金解冻函提前交付给她或中介，刘某未同意。第二个问题，双方对38万元房款支付方式有争议。合同约定了明确的付款时间，未约定付款方式。双方对该笔款项进行资金监管还是自行交接发生争议，张某要求自行交接，刘某要求资金监管。2月7日、8日就未实际去过户。贷款批复后，我公司的业务员分别联系张某、刘某，看看是否能约时间办过户，打电话联系时间不确定。我公司第一次通知双方在2017年1月19日办过户但未办成，原因在于中午时张某打电话说下午办手续来不了，就未办理。后预约2月7、8号过户。2月7日时张某要求提前解冻或把解冻函放至我公司，但双方未达成一致。故2月7、8日的过户也未办成。后又协调过户时间、约号，最快能约到的号就是2月16日，故双方2月16日办理完过户手续。
二、法院查明
2016年10月30日，张某(出卖人，代理人为罗某)与刘某(买受人)经某公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：张某将诉争房屋出售给刘某，房屋总成交价565万元。合同附件一明确约定张某在某银行北京分行的相关账户作为收款账户，并列明刘某将钱款打入该账户视为张某收到。合同附件二第二条付款方式约定：1、定金50万元以自行交接方式支付。签订本附件当日支付10万元。剩余40万元于2016年11月30日前以自行交接方式支付;3、出卖人同意将购房款2万元作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付。6、买卖双方于2017年1月6日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为170万元;7、剩余购房款，买受人于2017年2月8日前通过存量房自有交易资金监管账户资金监管方式给付出卖人170万元，买受人于2017年2月8日前通过银行资金监管方式给付出卖人173万元。附件二第三条所有权转移登记的具体约定显示：买卖双方于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续。于契税完税凭证取得且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋所有权转移登记手续;若税务部门、权属登记部门要求预约办理税、费缴纳或所有权转移登记手续的时间，则双方应于上述约定时间向税务部门、权属登记部门预约，并按最终预约时间共同办理。出卖人应于收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付买受人。附件二第七条违约责任约定，买卖双方若逾期履行，自逾期之日，违约方按房屋成交总价的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。《房屋状况说明书》作为合同附件载明，张某为涉案房屋的单独所有人。
2016年10月30日、31日，刘某分别向张某支付定金8万元、2万元。
2016年12月9日，张某将合同附件一约定的银行卡进行了注销。
2016年12月29日，刘某将剩余40万元定金给付张某。
2017年1月19日，张某、刘某签订补充协议约定：“出卖人、买受人双方约定买受人以银行资金监管的方式于房屋权属转移登记日前支付出卖人购房款173万元变更为135万元;其中差额购房款38万元于2017年2月7日前支付给出卖人”。
2017年1月19日，刘某、张某双方办理个人交易资金监管手续，刘某向监管账户存入135万元。刘某持有两份解除资金监管函件原件。
2017年2月8日，刘某将差额购房款38万元给付张某。
2017年2月16日，双方办理完诉争房屋过户手续。
2017年5月23日，上述银行资金监管的135万元解除监管。
2017年5月27日，双方进行房屋交付。
关于定金40万元逾期支付的问题。刘某表示，11月底我有支付该部分定金的能力，对方在合同履行期间注销了约定的收款卡号，诉争房屋原有贷款无法进行房源核验，对方未提供配偶同意出售房屋证明，中介通知先不要付款，所以未在2016年11月30日支付剩余定金40万元。2016年12月14日对方出具配偶同意出售证明后，12月29日付40万元定金。为此，刘某提交了账户明细、配偶同意出售证明。账户显示刘某名下银行存款情况。出售证明显示，2016年12月14日赵国栋出具书面声明同意张某出售诉争房屋。对此，张某表示，配偶同意出售证明的真实性认可，但双方提前确认过诉争房屋系张某个人所有，我提供出售声明的情况不代表我有这个义务，不构成对方拒绝支付定金的条件。对方未按约定在2016年11月30日前支付40万元定金，原收款卡2016年12月9日才注销。对此问题，某公司表示，交易过程中刘某仅对罗某代理人身份提出过质疑，未提出过因缺乏配偶同意出售证明、卡号变更而无法支付定金的情况。刘某未就其曾按约向张某原合同约定账户打款情况向本院提供证据。
关于差额购房款38万元逾期支付的问题。刘某表示，根据补充协议约定，该部分款项也仍应通过资金监管的方式支付。2月8日，我方出于善意向对方支付了该部分款项。张某表示，根据补充协议约定，对方应在2月7日前直接将38万元支付给我。2月8日付款逾期一天。如果38万元也进行资金监管补充协议就不会约定变更。
关于购房款135万元逾期支付的问题。刘某表示，2017年3月9日我将解除监管的申请书送至银行，对方却不予配合，导致无法放款，责任不在我。张某表示，该部分款项应在过户完毕后应解除监管，但两份解除监管申请书原件均由对方持有。2017年3月9日对方虽到了银行但未将申请书交给银行，导致无法解除监管，不能认定该部分款项已支付。针对该问题，某银行北京分行表示，2月16日房屋过户后双方均未提出要求解除监管放款。2017年2月23日张某向银行提出要求解除监管，并告知银行要起诉刘某。3月7日银行通知刘某提交解除监管申请书。3月9日刘某来到银行，银行联系张某时其表示不同意解除监管，要求银行不要收解除监管申请书。刘某当天带了申请书但其附加了条件(具体什么条件现已无法核实)，未将解除监管申请书交至银行。诉讼中，刘某提交的微信截屏显示，2017年3月7日，某银行北京分行相关工作人员与刘某联系沟通送交解除监管函件的相关情况。刘某提交的录音显示，其与银行工作人员沟通确认3月7日送函至银行的情况。
关于逾期办理房屋过户的违约金。刘某表示，合同附件二第三条约定双方于取得完税凭证且剩余购房款支付完毕后3个工作日办理房屋所有权转移登记手续。2017年1月19日135万元已办理资金监管。2月8日付完38万元。2月8日双方到房屋登记中心准备办理过户手续，但对方再次拒绝办理。直至2月16日才办理过户。为此，刘某提交了过户预约单。预约单显示，2017年1月19日、2月8日曾分别预约过办理过户的情况。预约单显示预约当日不能办理应提前24小时取消预约申请，否则预约到期当日起3日内，不能申请预约。对此，张某表示，预约单真实性认可，证明目的不认可。对方迟延一天支付剩余尾款38万元，预约过期后3天不能再预约。2月16日办理过户，我方并未违约。关于预约过户未成功的具体情况，某公司表示，因经纪人已离职，核实不清。
关于逾期交付房屋的违约金。刘某表示，合同附件二第四条约定，对方应于收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付。我于2017年2月8日已付款完毕，对方应于2月11日前交付房屋。但其实际于2017年5月27日交付房屋，应支付逾期交付房屋的违约金。张某表示，合同约定收到全部购房款后才应交付房屋，银行监管的购房款未解除监管前不视为收齐房款。
三、法院判决
1、本判决生效之日起五日内，被告(原告)刘某向原告(被告)张某支付逾期支付40万元定金的违约金81925元、逾期支付38万元剩余房款的违约金2825元;
2、驳回原告(被告)张某的其他诉讼请求;
3、驳回被告(原告)刘某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张某、刘某所签房屋买卖合同、附件、补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。双方应按合同约定行使权利、履行义务。
关于定金40万元逾期支付违约金的问题。双方合同明确约定2016年11月30日前刘某应向张某支付剩余定金40万元。刘某12月29日才将该部分款项支付给对方的情况构成逾期。刘某主张因对方注销约定收款的银行卡导致其无法付款，但其并未提供其曾按期向对方原银行卡打款的相关证据。刘某主张诉争房屋原有贷款无法进行房源核验、对方未提供配偶同意出售房屋证明，但该部分理由并非双方约定支付定金的前置条件，刘某以此抗辩逾期支付定金的理由亦不成立。对刘某相关抗辩意见，应不予采纳。刘某应按合同约定向对方支付相关逾期付款的违约金，张某该项诉讼请求具有约定基础及法律依据，应予以支持。
关于差额购房款38万元逾期支付违约金的问题。双方补充协议约定2月7日前刘某向张某支付该部分款项。刘某实际于2月8日付款逾期一天。刘某应按合同约定向对方支付相关逾期付款的违约金，张某该项诉讼请求具有约定基础及法律依据，应予以支持。刘某称该部分款项根据约定亦应进行资金监管的意见不合常理，应不予采纳。
关于购房款135万元逾期支付违约金的问题。刘某按约定于2017年1月19日将该部分款项付至银行监管账户，但双方对何时解除该部分款项监管并无明确约定。张某主张2月16日过户完成2月17日刘某未配合解除监管构成逾期付款的意见，缺乏依据，应不予采纳。根据某银行北京分行相关意见可知，解除监管需要双方彼此配合。双方应在2月16日过户完成后，在合理期限内配合完成款项监管解除手续。刘某提供的录音、微信截屏显示，银行相关工作人员3月7日通知其将解除监管申请书交至银行情况下，刘某3月9日带相关手续赴银行未超合理期限的要求。刘某当天对交付解除监管申请书虽存在提出附加条件的情形，张某接银行通知后亦存在要求银行不要接收解除监管申请书的情况，双方的原因导致该部分款项未及时解除监管。张某要求对方承担该部分款项逾期付款违约金，依据不足，对其该项诉讼请求，应不予支持。
关于逾期办理房屋过户的违约金。双方约定办理房屋所有权转移登记手续的前提条件包括剩余购房款支付完毕。根据上述查明的事实，2017年2月8日刘某支付剩余房款38万元之前，张某有权拒绝协助办理过户。刘某逾期一日支付该部分款项导致2月8日过户预约因此作废后，某公司及时重新预约，双方2月16日完成过户手续未超合理期限。刘某逾期一日付款38万元情况下，再主张对方逾期协助办理过户，缺乏依据，对其该项诉讼请求，应不予支持。
关于逾期交付房屋的违约金。双方均认可2017年5月27日实际交付房屋，应对此予以确认。认定是否逾期交付房屋的前提，需要确定交付房屋的约定期限。根据双方合同约定，张某收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付刘某。根据上述查明的事实，2017年5月23日135万元房款才解除银行监管，据此应认定张某应于2017年5月26日前向刘某交付房屋。张某提交与中介方张翔宇微信记录显示，2017年5月25日张某通知张翔宇约刘某2017年5月26日交房，并委托其妹夫将钥匙交给张翔宇。2017年5月26日张翔宇回复表示刘某称接孩子，定于2017年5月27日交接。此情况张翔宇出庭作证对该部分事实亦予以确认。因此,应认定张某不存在逾期交付房屋的违约情况。刘某要求对方承担逾期交房违约金的诉讼请求，应不予支持。解除银行监管前不应视为合同约定张某收到全部购房款的条件成就，不应据此起算房屋交付的时限，刘某主张2月11日应交付房屋，并据此主张违约金的意见，缺乏依据，应不予采纳。
