北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称：
张某起诉至原审法院称：我和配偶李某于2008年5月委托外甥白某以全款向黄某购买诉争房屋，委托关系已经法院一、二审判决确认。签订合同之后，我们便搬入了该房屋居住使用。我们多次要求黄某协助办理过户，但其一直拖延。因此起诉至法院要求判令黄某履行合同义务，协助办理房屋过户手续。
二、被告辩称：
黄某辩称：张某与白某委托合同纠纷一案判定的代理行为，该诉讼我没有参加，对于该案件所认定的结果与我无关。合同是我和白某签订的，如果签合同的是张某，可能还签不成合同。我和白某签合同后已经把房子交付给了白某，我和张某没有一点关系。若张某和白某真的有委托代理行为，那么白某和我签的合同就是存在欺诈行为的合同，应当是无效的。此前我也没听说张某要求过户的请求，况且现在张某要求给他过户，白某也要求过户，我只能要求认定合同无效，因此不同意张某的诉讼请求。
三、审理查明：
法院经审理后查明：张某和李某系夫妻关系，两人于1954年领取结婚证，无子女。白某为李某外甥。
2008年5月22日，黄某(甲方)和白某(乙方)签订了《二手房买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的诉争房屋，房屋面积77平方米，交易价格34万。合同签订后张某和李某就入住了该房屋，居住至今。李某将购房款34万交给白某，2010年2月4日，白某向李某出具了一张收条，载明“今收到李某购房款三十四万”。2013年10月4日，李某因病去世，之后张某多次要求白某将该房屋过户到张某名下，白某和张某的谈话中认可系受委托购房，也愿意协助过户，但至今该房屋仍在黄某名下，没有过户。
法院另查明白某持有和黄某签订的《二手房合同》原件。
因白某未过户，张某曾起诉至法院要求确认张某和白某之间存在委托代理行为并要求交还《二手房合同》原件。
此案件审理后法院判决认定：白某和李某、张某之间存在亲属关系，基于亲属关系，李某、张某委托白某购房，双方之间存在委托合同法律关系。白某给李某出具的收条、白某和张某的谈话都明确表示，白某购房行为系接受委托的代理行为。全部购房款34万均由李某交给白某，合同签订后，李某和张某在该房屋内居住至今，上述事实均表明李某、张某属于诉争房屋的真正购买人，白某签订《二手房买卖合同》系接受委托的代理行为。因李某已经去世，该《二手房买卖合同》的权利义务均由张某享有，白某应当将《二手房买卖合同》原件交还张某。因此张某要求确认白某签订《二手房买卖合同》系接受张某委托的代理行为，并要求返还合同原件的诉讼请求，于法有据，应当支持。白某主张诉争房屋为其本人所买，借给张某居住的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。因此判决确认白某在2008年5月20日签订的《二手房买卖合同》系接受张某委托的代理行为，白某在判决后十日内返还《二手房买卖合同》给张某。
此案件审结后白某上诉。
经二审法院审理后，法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
白某和李某、张某之间有亲属关系，且白某签订合同后，李某、张某在该房屋内一直居住，结合李某已经把全部购房款34万交给白某，同时结合白某与张某的谈话录音，法院确认白某签订的《二手房买卖合同》系接受李某与张某的委托代理行为。因李某已经去世，该《二手房买卖合同》的权利义务均应由张某享有，白某应将涉案《二手房买卖合同》原件交还张某。
白某称其购买涉案房屋不是接受李某、张某委托的代理行为，但白某对此并未提供充分的证据予以证明，故法院对白某的该项主张不予采信。白某称一审判决存有漏查事项，即白某与黄某签订的《二手房买卖合同》是否真实合法有效并能实际履行、涉案房屋是否仍在黄某名下、黄某是否了解张某主张的委托关系及黄某是否同意张某为涉案房产的买受人一节，法院认为，白某主张的上述事实均不影响法院对张某与白某之间委托代理关系的认定，故法院对白某的该项主张不予支持。
综上所述，白某的上诉理由不成立，因此依法驳回其上诉请求，维持原判决结果。
回到本案，在本案一审审理过程中，关于白某及黄某签订《二手房买卖合同》时黄某是否知晓陈平安与白某之间存在代理关系，双方争论如下：
张某陈述称因其无儿无女，而白某是其看着长大的，因此很信任，在签订合同的时候白某以白某自己的名义签合同一定也不知情，在知道之后一直催促白某尽快处理这件事，黄某也知道诉争房屋是我买的，同样也知道白某是受我的委托买的房子，我也一直在房子内居住，费用也都是我交的。张某提交2015年7月的录音证据证明黄某知道诉争房屋是张某购买。
黄某叙述称：我是和白某签的合同，履约也是我们双方履约的，白某向我交钱，我给白某钥匙;我和白某签合同时对白某、张某之间有什么事情我不知道，签完合同后张某才给我打的电话，张某和白某之间的官司我没参与，也不知道，对张某提交的2015年7月录音证据不认可，合同是2008年签的，录音里我们只是聊天，不认可张某的证明目的。
本案二审审理过程中，白某到庭接受询问，称诉争房屋是其自己购买的，关于收条白某称是张某非让我打条，因为我舅舅住那呢，我也就想着写了无所谓。是张某让我写的。她让我写了我就写了。
另，张某申请购房资格核验并通过。
四、法院判决：
一审法院经审理后判决：
驳回张某的诉讼请求
一审判决后，张某不服上诉，二审法院经审理后改判：
一、撤销原审判决;
二、黄某于本判决生效后十五日内协助张某办理102号房屋的权属转移登记手续。
五、律师点评：
房产律师靳双权认为，本案涉及两重法律关系。
一、生效法律文书确认了张某和白某之间就诉争房屋形成委托代理关系，白某在2008年5月22日签订的《二手房买卖合同》系接受张某委托的代理行为;
二、白某和黄某之间依据《二手房买卖合同》形成买卖合同关系。
一审法院依照《合同法》第402条的规定确认《二手房买卖合同》的相对方是白某和黄某，张某没有提交充分的证据证明白某和黄某签订合同时黄某知晓二人之间存在代理关系，因此不符合《合同法》402条之规定，并无不妥，但，该条规定仅适用于判断合同关系是否直接约束张某和黄某的情形，因此原审法院据此驳回张某要求黄某履行合同义务，协助过户的请求，而对《二手房买卖合同》签订后履行过程中是否产生新的法律关系没有进行进一步审查，属适用法律不当。
《合同法》第403条第一款规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
《合同法》第404条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
基于此，靳双权律师分析如下：
首先，依照《二手房买卖合同》，黄某收到了全部购房款，应当履行过户义务;因黄某还未履行该义务，未将诉争房屋的权属转移登记至白某，致使张某无法向白某主张权利，构成了张某权利实现障碍的原因。
其次，在此情况下，白某作为受托人，负有向委托人张某披露《二手房买卖合同》签订和履行情况的义务。
从张某和白某就诉争房屋的委托合同纠纷案件审理情况来看，可以确认《二手房合同》的签订与履约实际情况已通过法院的审理向张某披露。
因此，虽依据《合同法》第402条规定，买卖合同关系不能直接约束张某和黄某，但黄某没有履行合同义务作为张某权利实现障碍的原因已经通过张某及白某之间的诉讼向张某披露，因此张某就此可以向黄某主张权利。
综上所述，二审法院的改判是正确的。
