北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称：
夏某诉称：2014年年初，我和被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告应当在房屋所有权转移之日起60日内向房屋所在地户籍管理机关办理原户口迁出手续，若因被告原因没能迁出户口的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过60天没迁出的，自逾期超过60天起，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订之后，原告依约支付了全部购房款99万，但被告并未告知原告有关诉争房屋内户口未迁出一事。就此，原告多次要求被告迁出户口，但直到起诉之日，被告仍未迁出户口，也没有支付相应的违约金。就此，原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金10万元。2、本案诉讼费由被告承担。
二、被告辩称：
钱某辩称：原告主张的违约金过高，我不同意原告的诉讼请求。房屋总价款只有90多万，我可以接受支付1万到2万左右的违约金。关于户口问题，我也是直到接到法院通知时候才知道诉争房屋里有户口存在，在此之前我根本不知道，因为诉争房屋内根本不存在我和我家人的户口。
诉争房屋是我通过中介买的，购房全程都是在中介的帮助下操作的，签订的房屋买卖合同也是中介的制式合同，我没有购房方面的知识，因此也没有调查房屋里是否有户口，对此我对房屋内有户口一事并不知情，不存在原告所说的欺骗，也没有任何恶意。我得知此事后多次和原告协商，但均协商未果。我不同意原告的诉讼请求。
三、法院查明：
2013年10月3日，钱某(出卖人)和夏某(买受人)签订合同《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定：夏某以99万价格购买钱某名下的位于北京市大兴区的诉争房屋。合同中第10条“房屋权属转移登记”第三项约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60天内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;超过60日未迁出的，自逾期超过60日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订之后，夏某向钱某支付了全部购房款99万，双方办理了产权过户手续。
经法院查明，诉争房屋内落有案外人方某的户口。方某系案外人张某的继母，张某系向钱某出售诉争房屋的出卖人。诉争房屋之内并未落有钱某或者钱某亲属的户口。
庭审中，夏某称其已经将诉争房屋以220万价格再次出售，并向法院提交了其和案外人刘某在2018年5月22日签订的《补充协议》一份，该协议载明：甲方出卖人夏某，乙方买受人刘某，经甲乙双方协商，以《存量房屋买卖合同》为基础，补充协议约定如下：1、因房屋过户后发现交易房屋内存在户口，如果因此原有户籍导致乙方无法迁入户口，则乙方要求退房，过程中所发生的费用均由甲方承担;2、因所交易房屋先存在户口无法迁出问题，甲方同意支付乙方押金5万元，待甲方将房屋将房屋内户口迁出之后2个工作日内乙方将押金一次性退还给甲方;3、甲乙双方协商，若甲方不能将户口迁出，甲方愿意支付乙方10万元作为赔偿，其中包括已付押金5万。
钱某对此表示，其与夏某确实签订了合同，但此协议与其无关。
四、法院判决：
北京市大兴区人民法院经审理后判决：
一、于本判决生效后十日内，钱某向阮亚南支付逾期迁出户口的违约金80000元;
二、驳回阮亚南的其他诉讼请求。
五、律师点评：
房地产律师靳双权认为：
本案中，原告夏某和被告钱某所欠房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方应当依照合同约定，全面、及时的履行合同所约定的义务。
本案中所涉《房屋买卖合同》第10条第三项中，双方约定钱某应当在产权转移登记后60日内办理原户口迁出手续，本案中诉争房屋虽然经法院调查查明所落户口并非钱某及其家人，但钱某在向夏某出售诉争房屋时并未尽到审慎的注意义务，导致夏某购买诉争房屋上留有案外人的户口，仍应当认定为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。
夏某在取得房屋之后再次出售，结合双方当事人在《房屋买卖合同》中的约定，以及夏某和案外人刘某在补充协议中的相关约定，夏某要求钱某支付违约金10万，法院在综合考虑合同履行情况、户籍状况及当事人主观过错及实际损失等因素之后，酌情确定钱某向夏某一次性支付逾期迁出户口的违约金8万元是正确的。
综上所述，法院的判决是正确的。
