北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
苏立伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：1．赵洪强户口未迁至小营村，不具有购房资格；2．一审认定赵洪强购买后经过翻盖重建的诉争院落已经获得村委会、镇政府等相关机构或部门的批准、同意没有事实依据。延庆镇政府为赵洪强出具的《住所证明》及《经营场所证明》不能认定为获得批准；3．双方房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。
二、被上诉人辩称
赵洪强辩称，同意一审法院判决，请求二审法院予以维持。
苏立伟向一审法院起诉请求：要求确认我与赵洪强于1998年3月9日签订的《房产买卖契约书》无效。
一审法院认定事实：苏立伟系北京市延庆区延庆镇小营村村民，赵洪强户籍所在地为河北省任丘市。1998年3月9日，双方签订《房产买卖契约书》一份，苏立伟作为卖主自愿将位于北京市延庆区延庆镇12号院落（内有北房四间、南房两间、门道及厕所各一间）卖予赵洪强，房产作价为人民币10万元。双方在该份《房产买卖契约书》中约定：房产所有权、土地使用权自立约之日起变更为乙方即赵洪强所有；甲方即苏立伟无偿协助乙方即赵洪强办理房产所有权、土地使用权变更过户手续，费用由乙方即赵洪强负担；在办理房产所有权、土地使用权的变更过程中如产生其他争议时，由甲方即苏立伟负责解决处理。上有立约人即出卖方苏立伟和买方赵洪强的签字加印指纹。日期为1998年3月9日。同时，该《房产买卖契约书》上附有苏立伟、赵洪强的身份证复印件以及五个中证人的签字加印指纹。签订该份契约书后，赵洪强当日向苏立伟交付房款8万元以及太阳能热水器款项1000元；苏立伟将本案涉案房屋及院落连带该院落的集体土地建设用地使用证交付给赵洪强。1998年6月30日，赵洪强将剩余房款2万元交付给苏立伟。赵洪强购买涉案房屋及院落后，其于1999年将原有房屋拆除并建造了四合院；2009年赵洪强又对房屋进行了改造，在拆迁之前属于三层楼结构。赵洪强在上述房屋及院落内开口腔诊所从事相关医疗经营。另查明，从2016年2月29日北京市延庆区延庆镇人民政府为赵洪强开具的《住所证明》看，赵洪强经营的北京天瑞口腔诊所有限公司的住所为北京市延庆区延庆镇12-1号，上述住所产权人为赵洪强，房屋用途为经营性用房，上有延庆镇政府公章以及责任人赵民的签字；除此之外，2016年2月29日延庆镇政府为赵洪强开具的《经营场所证明》上载明：北京天瑞口腔诊所有限公司经营场所为北京市延庆区延庆镇12-1号，产权人为赵洪强，该经营场所建设审批手续齐全，不属于违法建设，同意该房屋用作经营用房，上有延庆镇政府盖章并有相关责任人签字；另，2013年6月1日北京市延庆区延庆镇小营村民委员会为延庆镇政府出具了《经营场所合法性认定证明》，载明：经营场所位于北京市7排12-1号，东临张领书、南临街道、西临张振明、北临街道的房屋用地属于宅基地，使用人为赵洪强，房屋、用地取得了相关审批手续，房屋所有权人为赵洪强，经营场所使用人为赵洪强，房屋建于1990年，用途为民宅，房屋类型属楼房，营业面积为234平方米，使用楼房一层从事经营，经村委会核实该房屋与本证明所附建筑物照片一致，属合法经营场所，上附照片一张并有小营村委会的盖章以及责任人签字。
再查，任丘市某村民委员会开具的《证明》载明：兹有我村村民赵洪强多年在北京市延庆区生活和工作，本村没有为其配批宅基地，且未在本市购置其他房产。另外，因本案涉诉宅院及房屋涉及拆迁，2018年1月31日，赵洪强作为被搬迁人签订了《签约顺序通知单》，其院落及院落内的房屋即将进入拆迁程序；2018年2月27日，赵洪强作为被搬迁人与搬迁公司、拆除公司签订了《交房验收单》一份，载明：被搬迁人赵洪强坐落于12号的房屋建筑面积537．52平方米，已于2018年2月27日搬家完毕；被搬迁人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理。上有被搬迁人赵洪强签字加印指纹；拆迁公司相关人员签字，拆除公司北京扶平建设发展有限公司盖章和签字。另外，赵洪强已将涉案宅院的集体土地建设用地使用证交与拆迁公司；赵洪强作为被搬迁人已经与拆迁公司签订了《拆迁补偿协议书》，但迄今未向赵洪强在内的被搬迁人统一发放正式合同文本。另外，本案涉诉房屋及宅院的拆迁补偿款已经向赵洪强发放到位。另，本案涉诉宅院的宅基地审批表以及集体土地建设用地使用证上登记的使用权人均系苏立伟。
庭审过程中，因双方就房屋买卖合同的法律效力以及本案诉争宅院及房屋拆迁补偿利益的归属问题争执较大，故未能协商解决。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房产买卖契约书》、宅基地审批表、收据、照片、签约顺序通知单、交房验收单、经营场所证明、住所证明、村委会证明、银行回单等证据材料以及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。
另外，根据我国法律制定原则以及司法审判惯例，法不溯及既往这一准则在我国立法、司法领域得到确立和遵循。法不溯及既往，作为一项基本的法治原则和理念，通俗的讲，是指不能用今天的规定去约束昨天的行为。在我国，“法无溯及力”适用于民法、刑法、行政法等方面。法无溯及力这一原则，具体表现在国家不能用当前制定的法律指导人们过去的行为，更不能用当前的法律惩处人民过去从事的在当时看来合法的行为，这一原则的适用在于限制行政权力的扩张与滥用，维护社会秩序的稳定，保护人民可期待的信赖利益。
另，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同（协议）具有法律约束力，如无欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同（协议）被撤销、认定无效等法定情节外，合同双方当事人均应依据签订的协议内容忠实履行各自义务。
三、本院查明
就本案而言，双方当事人争议的焦点在于双方签订的《房产买卖契约书》以及双方买卖房屋的行为之效力问题。法院结合庭审认定的事实以及诉争房屋交易的时间、交易后的状况以及相关法律规定和司法实践，综合认定本案中房屋买卖行为有效，苏立伟的诉讼请求应依法予以驳回，具体裁判理由概述如下：
其一，苏立伟在将本案诉争房屋及宅院于1998年3月9日通过签订《房产买卖契约书》的方式处分给本案赵洪强之时，因涉案房屋的买卖、交付以及房款的给付均是在1999年1月1日之前，因此应适用1987年的《中华人民共和国土地管理法》以及相关的民事法律法规。从当时该法的相关条文看，对城镇居民或者本集体经济组织以外的成员购买集体土地上的房屋，法律、行政法规并没有强制性或者禁止性规定。“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”，可见，只是出租、出卖房屋以后，不得再新批宅基地，但并未禁止农村房屋的买卖。另外，根据当时的相关规定，房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或者纳税手续的，按照当地规定办理。故本案中苏立伟与赵洪强于1998年3月9日签订的该份《房产买卖契约书》只能依据当时我国施行的《中华人民共和国土地管理法》和相关司法解释等法律、法条对其效力进行认定；依照“法不溯及既往”这一法治原则和理念，苏立伟以1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》相关条文和现行的相关司法解释来约束当初的买卖行为并由此认定双方买卖合同的效力问题，明显与“法不溯及既往”这一法治原则相悖，故法院从双方当初签订《房产买卖契约书》的背景、时间和履行来看，综合认定双方签订的上述契约书应适用当时实施的相关法律、法条以及司法解释的规定来判断合同效力；在没有具体法条明确认定1998年3月9日双方签订的契约书无效的情形下，法院以认定双方上述协议书有效为宜；
其二，1998年3月9日苏立伟与赵洪强签订的《房产买卖契约书》系双方真实意思表示，无任何欺诈、胁迫、重大误解或者显失公平之处；且该买买合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，即签订合同后苏立伟将涉案房屋及院落连带集体土地建设用地使用证一并交与赵洪强；赵洪强向苏立伟交付了房款及相关设施费用，履行了合同义务；这一房屋买卖交易过程已成既定事实，证实了双方在签订协议以及履行协议内容过程中均系双方的真实意思表示。时至今日，房屋买卖行为已时过境迁二十年有余，该期间内卖方苏立伟从未向买方赵洪强主张过任何权利（包括主张认定房屋买卖行为无效、要求房屋返还等），从这一过程分析，应认定苏立伟与赵洪强在履行该房屋买卖协议的过程中具有自愿性、真实性、连贯性；
其三，从庭审查明的事实看，本案中赵洪强户口虽未迁至小营村，但其自1998年从苏立伟手中买受本案诉争宅院及房屋后，一家人一直居住在该院落内；并且除本案诉争的、由赵洪强一家长期居住的位于北京市延庆区延庆镇小营新村7排12号院外，其并无别的住所或者居所，故本案诉争宅院及房屋作为赵洪强一家的唯一住所已经与赵洪强及家人形成须臾不可分的一部分；且从延庆镇政府、小营村委会等出具的相关证明分析，赵洪强购买后经过翻盖重建的位于北京市延庆区12号院用于口腔诊所经营用地，已经获得了村委会、镇政府等相关机构或部门的批准、同意，赵洪强的居住场地、经营场地已经获得了相关机构的一致认可；另外，从法院查明的事实看，苏立伟有其居住场所；就本案而言，苏立伟并非基于其无房居住之原因而向法院起诉要求确认其与赵洪强签订的《房产买卖契约书》无效。故法院综合本案诉讼双方矛盾纠纷形成的时代背景和前因后果，结合双方庭审中举证质证和法庭辩论等，以事实为依据、以法律为准绳，综合认定苏立伟与赵洪强于1998年3月9日签订的《房产买卖契约书》合法有效，苏立伟的诉讼请求依法应予驳回。
综上所述，法院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，根据双方签订《房产买卖契约书》之际的相关法律、法规及司法解释的规定，鉴于本案中赵洪强在签订上述协议后，履行了相关的合同义务，并且长期再次涉案宅院内居住，同时其居住场所和经营场地获得了包括延庆镇政府、小营村委会的一致批准和同意，法院考虑到本案涉诉宅院及房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，按照当时的法律法规、司法解释和相关司法原则，本着尊重历史、照顾现实的精神，兼顾各方利益平衡，综合认定苏立伟要求确认其与赵洪强于1998年3月9日签订的《房产买卖契约书》无效的诉讼请求，无法律依据和法理支撑，法院对此应予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2001]33号）第二条之规定，判决：驳回苏立伟的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
四、本院认为
本院认为，苏立伟与赵洪强的房屋买卖行为发生在1998年，根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法（1988修订）》之规定，农村宅基地属于集体所有；农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准；城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的，必须经县级人民政府批准。本案双方房产买卖既处分了房屋所有权，又处分了宅基地的使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，赵洪强非本村集体经济组织成员，无权取得或变相取得。苏立伟向非本村集体经济组织成员处分宅基地使用权的行为，损害了集体经济组织的权益，有违我国限制集体土地向外流转的制度设计。赵洪强虽辩称《房产买卖契约书》得到了小营村委会以及延庆镇政府的认可，但根据本案查明事实，上述住所证明仅是赵洪强近几年办理营业执照的手续，并非宅基地使用权变更登记手续，不能视为经过了有权机关的批准。综上，苏立伟与赵洪强签订的《房产买卖契约书》应当认定无效。合同无效后的双方责任认定及后续处理问题，双方可另行解决，本案不予处理。
综上所述，苏立伟的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
五、二审裁判结果
一、撤销北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初1298号民事判决；
二、确认苏立伟、赵洪强于1998年3月9日签订的《房产买卖契约书》无效。
本判决为终审判决。
