北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
2014年1月，冯天天二人起诉至一审法院称：1984年4月，冯天天经申请并报洪寺村村民委员会、城关街道办事处批准，在洪寺村建房7间，即现在的4巷2号，其中包括北房4间、西房1间、东房2间。1998年3月25日，冯天天的丈夫潘伟与孙振签订房屋买卖协议，约定将上述房屋卖给孙振，房屋总价款为53000元。2012年潘伟因病去世，冯天天系潘伟的妻子，潘菲系潘伟的女儿。我们认为潘伟与孙振签订的《售房协议书》无效。具体理由为：一、冯天天是洪寺村村民，符合申请宅基地的主体条件；潘伟生前系房山煤矿机械厂的工人，不是洪寺村村民，不是争议房屋的所有人及宅基地使用权人，其无权处分争议宅院；孙振是长沟峪煤矿工人，系非农业户籍，不是洪寺村村民，不具有在洪寺村申请宅基地或者通过购买方式取得宅基地使用权的主体资格。二、房屋转让登记不具有合法性，从合同主体的相对性来讲与本案不具有必然的关联性，退一步讲，假设房屋转让登记合法与本案存在关联的话，《售房协议书》也仅仅部分有效，因为登记的只有北房4间，价款15000元，有部分房产（西房1间、东房2间）并未涉及。三、《售房协议书》违法。根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》等规定，该协议应属无效。为此，诉至法院要求：依法确认1998年3月25日潘伟与孙振签订的房屋买卖协议无效。诉讼费由孙振承担。
二、被上诉人辩称
孙振辩称：不同意冯天天、潘菲的诉讼请求，冯天天、潘菲的起诉无事实依据，冯天天二人说我们家和潘伟签订的合同无效与事实不符。我们有正式的过户契约，是与冯天天签订的，并经村政府有关机构审查批准，并不违法，然后与潘伟签订的购房协议，当时是根据村委会要求和惯例，是对政策及契约的完善。1998年3月23日，我们在村委会签订了契约，当时的房产间数与钱数不一样，当时我说不成，潘伟说回去之后再签订一个协议，契约可以少写，回去写协议再具体些。之后我们定好了1998年3月25日晚上签订协议，签订协议之后我把五万三千元钱给了证明人，证明人给了潘伟，潘伟给了冯天天。签订协议的所有过程中冯天天都在场，签定协议的时候潘伟和冯天天是夫妻，房屋是夫妻共同财产，夫妻之间有权利处分共同财产。冯天天说不知情，说搬家的时候才知道房卖了不符合常理，我认为冯天天二人说的都是编造的。我们不是与潘伟个人，而是与其夫妇二人进行的买卖，因此没有侵犯冯天天的权益。当时冯天天二人一家着急买矿机的房子，所有手续都是他们负责办理的，现冯天天不出庭有很多事说不清楚，关键的人李如松、潘伟不在了，何立镇是冯天天二人的亲戚也不能出×，这事就说不清楚了。
关于买卖合同无效的问题，冯天天二人说我们的登记是历史特定的产物，这我们认可；冯天天二人依据的1999年之后的国务院通知规定等法律，是在我们房产交易之后的事情，在当时不存在，冯天天二人用现在的法律去说1998年的事不合适，在本案中不适用。我们提交的房产交易所房产卖契和房山区土地权属部门盖章的集体土地建设用地使用证等证据可以证明买卖合法，如果不合法土地局不可能给盖章，而且这些都是在1998年的时候是找村委会、镇政府层层审批办理的。另外我不是城市居民，我是农转非的，城市居民使用的土地是国有，农转非享有的土地不是国有的，我有权利使用本案争议的土地，如果我使用土地不合法有关部门不可能批准。因此我们的买卖合同是合法有效的。
一审法院判决认为：根据查明的事实及冯天天的自述，冯天天对位于4巷2号争议宅院及房屋的转让情况应知情，该院对1998年3月25日的售房协议书及1998年5月28日的房产卖契的真实性予以确认，争议宅院及房屋的出卖人实际应为冯天天与潘伟，买受人为孙振。争议宅院及房屋在1991年1月1日之前经过北京市房山区房屋市场交易管理所签订的房产卖契及双方私下签订的售房协议书均系当事人的真实意思表示，并已经履行完毕，且北京市房山区人民政府土地权属部门对集体土地建设用地使用证进行了变更登记，孙振家人户口也均于1998年迁入争议宅院，故该买卖行为未违国家法律法规的强制性规定，应属合法有效。冯天天二人诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回冯天天、潘菲的诉讼请求。
冯天天、潘菲（以下简称冯天天二人）不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持冯天天二人的诉讼请求。理由为：一、一审判决适用法律错误。本案售房协议书应属无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许非法转让。在售房协议书签订之时，孙振系非农户，并非洪寺村村民，无权取得宅基地使用权，其与潘伟签订的售房协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，本案售房协议书应属无效。即使潘伟与孙振签订售房协议书时的意思表示真实，协议也已经实际履行了，但是在违反了国家强制性规定的情况下，该协议仍然是无效的。一审判决混淆了前述逻辑，认为只要当事人意思表示真实，协议已经履行完毕，就能说明买卖行为未违反国家法律法规的强制性规定，显然是错误的。二、一审判决在事实认定方面存在错误。首先，冯天天是本案宅基地的唯一使用权人，潘伟在冯天天不知情的情况下，擅自与并非洪寺村村民的孙振签订售房协议书，属于无权处分。冯天天自始至终没有参与售房协议书的洽谈、签订过程，出售争议宅院及房屋不是其真实意思表示。其次，冯天天从未亲自或授权他人与孙振签订1998年5月28日的房产卖契，该卖契的来源是不合法的，其上冯天天的签字和手印均系伪造。另，孙振在一审中多次强调洪寺村村委会参与了房产卖契的签订过程，但洪寺村村委会实际上对订立房产卖契一事毫不知情。再者，潘伟与孙振并无任何亲属关系。综上，请求二审法院支持冯天天二人的上诉请求。
孙振同意一审判决，其在二审中答辩称：冯天天二人的起诉没有事实依据，适用法律不正确。房产卖契系与冯天天所签，并经政府土地权属部门审查批准，孙振的购房行为不存在违法违规的问题。售房协议书是根据当事人的要求和农村房产买卖的惯例对房产卖契的完善和补充。孙振购买房屋时，冯天天二人的户口性质是农转非，其户口已经迁到北京市煤矿机械厂，并得到煤矿机械厂的福利分房，实属城市居民。本案房产的过户手续是经过村委会上报，由政府批准的。农转非的失地农民使用的仍然是集体土地。孙振是北京市房山区佛子庄乡黑龙关人，妻子和孩子都是农转非，孙振有权使用争议土地，且系合法。如果不合法，政府相关部门是不会审批的。孙振购买涉案房产不是为了获利，而是需要住处。综上，冯天天对涉案房产的买卖是知情的，并参与了洽谈、签订的过程，其称对房产买卖不知情，卖契不合法，签字、指纹不真实，均不属实。本案房产买卖合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
三、本院查明
经审理查明：潘伟与冯天天系夫妻关系，潘菲系二人之女，潘伟于2012年4月13日去世，潘伟的父母均先于潘伟去世。冯天天于1991年5月24日农转非，潘菲于1996年11月19日农转非。
争议的房屋位于4巷2号。1998年3月25日，潘伟与孙振签订一份《售房协议书》，约定："潘伟私人住房北屋四间、西房壹间、东房贰间，于一九九八年三月二十五日，经双方同意出价伍万叁仟元整。潘伟把房卖给孙永真（珍）"。卖房人为潘伟、买房人孙振、证明人何立镇。协议签订当天，孙振将购房款交付。对于房屋及集体土地建设用地使用证的交付时间，孙振称潘伟于1998年的6月份左右将房屋交付，于1998年10月份左右交付集体土地建设用地使用证；冯天天主张，房屋及集体土地建设用地使用证均是在1998年3月份左右交付。孙振购得房屋后，并无翻建，但进行了维修装修。一审中孙振称新建了2小间南房，但经一审法院现场勘验，孙振称对南房靠西一间应为改建，对东边一间属于新建，对此冯天天二人认可南房靠西一间为改建，对东边一间主张因南墙属于原来的院墙及东墙属于影壁，且原来也有棚子，故不认可是新建。
一审庭审中，孙振提交一份编号为房交字第073号（城关）的房产卖契，内容为："立卖契人冯天天今将所有下列房产卖与孙振，北房肆间。议定卖价壹万伍仟元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房山区房地产市场管理所订立卖契为凭。"房产卖契列明了房产座（坐）落（房山区房山街道洪寺村）、房产位置及间数（北房肆间）、随带契证（房集建（93）字第01181260号），卖产人处签有冯天天的名字及一个手印，买产人处有孙振的签名及手印。时间显示为1998年5月28日。对该房产卖契，孙振主张是在1998年3月23日在洪寺村村民委员会签订的，对并没有写上当时的日期的情况解释为当时并不能确定该卖契能够获得批准，故"1998年5月28日"系在审查通过的日期。为此孙振还提交一份1998年3月23日收款单位为北京市房山区房山街道洪寺村农工商公司的收款收据（该收据显示孙振交来水电设施费三千元）来佐证。冯天天二人不认可房产卖契，称没有签署过这份房产卖契，对收款收据真实性认可，但不认可其关联性。
争议宅院系冯天天于1984年8月9日向洪寺村村民委员会提交建房占用土地申请书申请而来，申请时家庭人口为四口，包括冯天天的婆母、潘伟、潘菲，当年在该宅院内盖了北房4间，之后建了西房1间，东房2间。1993年4月11日，冯天天向房山区城关街道办事处申报宅基地；1993年12月31日，北京市房山区人民政府向冯天天颁发了集体土地建设用地使用证，编号为房集建（93）字第01181260号。该集体土地建设用地使用证于1998年移交给孙振。经查，在该证变更记事一栏标注有："冯天天将房集建（93）字第01181260号集体土地建设用地使用证转移给孙振，房产卖契号：房交字第073号。"日期为1998年9月24日，并加盖有北京市房山区人民政府土地权属证专用章字样的公章。
孙振系长沟峪煤矿退休工人，原系房山区佛子庄乡黑龙关村人，孙振的妻子邓凡户籍性质系农转非。1998年12月17日，孙振的妻子邓凡、女儿孙颖、孙强三人的户籍全部迁入到4巷2号争议院落内。
一审中，因双方均未申请证明人何立镇作为证人出×，一审法院于2014年3月17日向何立镇进行了调查询问。何立镇明确表示，双方当事人提交的1998年3月25日签订的《售房协议书》系其代书，名字均是各自签的，协议系复印，一式两份，一人一份。何立镇还表示，当时只是做一个见证人，具体买卖房屋的细节并不知情。
上述事实，有冯天天二人提交的潘伟身份证明、死亡证明、火化证明、派出所证明、结婚证、售房协议、宅基地申报表、批示、建房占用地申请、洪寺村村委会证明及其户口本、证明、派出所证明信，孙振提交的集体土地建设用地使用证、房产卖契、户口本、黑龙关村村委会证明，一审法院对何立镇的谈话笔录及当事人陈述意见在案佐证。
四、本院认为
本院认为：1998年3月25日的售房协议书签订后，孙振依照该协议的约定给付了房款，冯天天、潘伟亦于同年将房屋交付给孙振，各方均按照该协议进行了履行。根据上述履行情况可知：冯天天对争议宅院及房屋的转让是知情的；售房协议书系当事人的真实意思表示；争议宅院及房屋的出卖人实际为冯天天与潘伟。现北京市房山区人民政府土地权属部门对房集建（93）字第01181260号集体土地建设用地使用证进行了变更登记，该使用证项下的集体土地建设用地使用权已经转移给孙振，所以，冯天天、潘伟与孙振之间就争议宅院及房屋的买卖、转让行为已经得到了人民政府的批准。鉴于上述情况，冯天天、潘菲主张1998年3月25日的售房协议书无效，没有依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
五、二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
