北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）一、基础案件
1、原告诉称
2013年9月，王均伟诉称：2013年3月5日，我和田甲及XX公司各自签署《北京存量房屋购买合同》和《合同补充协议》。第三方承诺，田甲选购我全部的1604号房子，总建筑面积99.18平米，总楼价款为4950000元；田甲在合同书签署生效日46日内以资金监管的方法一次向我支付购房的钱；合同书所涉及到的税金所有由田甲担负，并立即向主管部门交纳。
所述合同书签署后，我积极主动合同履行责任，但田甲在合同规定的期内未将购房的钱存进特定的监管账户，也未执行买房应当申请办理的有关办理手续。后经我数次督促，田甲依然拒绝合同履行责任。截至我起诉为止，田甲的违约行为已不断达140多天的历程。2013年9月2日，我授权委托法律事务所向田甲传出终止合同告知函，但其拒绝查收。而XX公司在合同书签署及执行全过程中存有蓄意瞒报及诈骗行为，其亦应担负相对义务。现要求法院诉请消除我和田甲签署的《北京存量房屋购买合同》及我和田甲、XX公司签署的《合同补充协议》；田甲、XX公司向我支付合同违约金890000元。
2、被上诉人辩称
田甲辩称：王均伟上述第三方签合同情况属实。我还在签署房屋购买合同时不具有购房资格，但王均伟和XX公司对此沒有质疑，同意和我签署有关合同书。签合同当天，我给付XX公司居间附加费。合同书签署后两日，我给付王均伟订金200000元。在履行合同全过程中，王均伟默认我在签约时具备购房资格。我、XX公司向王均伟表明，我需将我全部的两套房子中一套售卖后，才能得到购房资格。
并且，我和XX公司在签订当场经测算后向王均伟告之，因为我还在房产出售后才能得到购房资格，此行为将会对房屋所有权交收時间造成危害，对此其未提出质疑。依据《交易定金合同书》的承诺，XX公司帮助我开展购房资格审批，如无法根据购房资格审批，多方免除责任且协议书全自动停止。同时，王均伟应在资质审批結果出示后5个工作日退回我订金。合同书签署后10个工作日，我的购房资格审批結果就出来，王均伟对此仍未要求终止合同，应视作其认同我没有购房资格，同意我售卖另一套房子来获得购房资格。针对资金监管问题，因必须申请办理网签才能创建监管账户，而因为我没有购房资格没法申请办理网签，因此没法创建监管账户，我不存在违约行为。
我的另一套房子可否售卖，就是我履行合同的必要条件。2013年3月28日，北京施行有关“国五条”的实施办法，要求“应依规严苛按出让个人所得20%计税”。我想售卖的房子获得不动产登记证未满5年，故归属于所述计税的范畴。所述要求施行后，北京的房地产业处在犹豫心态，买卖冷漠。我的房子应用场景总面积小、产权年限获得没满5年、不惟一等缘故，在销售市场遭受冷遇。依据有关法律条文的要求，此状况就是我不能预料的，归属于情势变更。2013年9月6日，我就以小于市价的市场价与房子购买人达到售卖意愿，自此我积极主动执行，申请办理了房产出售的解押办理手续。
2013年9月12日，我和购房者签署房屋购买合同，同时将此状况告之王均伟，其也同意推迟合同履行。但王均伟在提起诉讼后，告之系我违约在先，合称其已与第三方平台达到5500000元交易量的买房意愿。综上所述，我觉得自身是合同书的守约方，并全面推进履行合同，在已具有再次执行的标准下，王均伟要求终止合同，其行为危害了我的权益，要求法院驳回申诉王均伟的诉请。
XX公司辩称：王均伟称我公司存有诈骗等行为，沒有客观事实根据，故我公司不同意承担责任。针对王均伟的首项诉请，假如其与田甲志愿终止合同，我公司给予同意，并愿意帮助彼此。我公司不同意王均伟的二诉请。
二、法院查清
2013年3月5日，王均伟做为招标方（售卖人）与承包方（购买人）田甲及丙方（居间人）XX公司还签署《交易定金合同书》，承诺承包方应自本协议书签定时往招标方支付购房款200000元。该合同书第五条第一款注明，就承包方的购房资格事项，多方同意：（1）承包方确保并服务承诺最迟在签定买卖协议以前，向丙方递交买房资质证书审批需要的全部文档或原材料;（2）XX公司帮助承包方开展购房资格审批；如承包方无法根据购房资格审批，多方免除责任且本协议书全自动停止，同时，承包方应在资质审批結果出示后5个工作日立即向承包方退回其已支付的订金，但本条（1）中承诺的情况以外。
当天，田甲给付王均伟订金200000元。
后，田甲未向王均伟支付其他购房的钱，彼此亦未办房产买卖产权过户办理手续。
案件审理全过程中，田甲、XX公司均表示签署房屋购买合同时田甲在当地现有两套住宅，依据北京有关房子限购令的要求其不可以再选购第三套房子，故不具备购房资格，XX公司告之买卖双方要是田甲售卖其另一套房子后只能具有购房资格。王均伟则称对田甲不具备购房资格的客观事实并不是了解，在合同书签署后在了解XX公司有关支付限期问题时才获知之事，但亦表示在获知该状况后同意再次执行买卖协议。
因田甲不具备购房资格，没法申请办理网签，买卖双方亦不可以创建资产监管账户。
田甲名下有位于在朝阳区及东城区房子各某处，现其称已将名下东城区房屋出售给别人，并早已执行结束，现要求再次执行与王均伟签署的房屋购买合同。王均伟觉得田甲的房子并未宣布售出，亦不同意再次合同履行。
三、法院判决
1、消除王均伟与田甲签署的《北京存量房屋购买合同》及王均伟与田甲、北京市XX房产经纪有限责任公司签署的《合同补充协议》；
2、王均伟退还田甲订金10万元；
3、驳回申诉王均伟的其他诉请。
四、律师评价
依据早已查清的客观事实，田甲在与王均伟签署房屋购买合同及合同补充协议时，以其名下早已有两套住宅故尚未具有购买王均伟房子的资质，而该缘故系王均伟与田甲所签房屋购买合同无法依照承诺执行的重要阻碍及此案的关键异议。
而所述剧情王均伟在签合同时是不是明知的问题多方阐述不同，法院对此做给出考虑到：首先，做为居间方的XX公司明确表示王均伟明知田甲于签订那时候不具有购房资格；其次，彼此签署的《交易定金合同书》第五条第一款对买方购房资格需经审批，且如不可以根据资质审批则多方免责声明全自动停止等开展了确立承诺，该协议书条文虽系XX公司制做，但免除责任等承诺早已主要标识提示签订被告方，故该承诺对合同书多方均造成法律认可；最终，王均伟最少应当在买卖协议签署后即知田甲缺乏购房资格每节，但沒有直接证据显示信息其曾对此提出质疑，且彼此再次就推迟执行问题开展商谈；综上所述，虽田甲有关在签订以前早已确立告之王均伟其购房资格缺乏每节的阐述建议欠缺直接证据确认，但法院亦不可以或许评定田甲对此有瞒报行为并因而构成违约。
另据能够评定的客观事实，虽田甲表示现其早已售卖名下其他住宅，并早已获得购买王均伟房子的资质，但是因为彼此仍未就如何再次执行达成协议建议，故王均伟要求终止合同亦合乎法律法规，法院基于彼此的执行个人行为及定金合同的承诺，判决终止合同并驳回申诉王均伟要求扣减订金及认为合同违约金的诉请是恰当的。
有关订金的退还难题，虽田甲在仍未从此提到反诉认为，但考虑其与王均伟中间的买卖协议及有关协议书消除后，必定涉及到订金是不是退还的难题，从息诉止争、降低当事人诉累考虑，法院对订金退还一同判决处理有利于彼此纠纷案件化解。
