北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
基础案件：
杜亮一户原住于XX街道社区XX村。2003年1月21日，农村征地拆迁企业与杜亮签署《长园、肖坑拆迁补偿安置合同书》一份，向杜亮征收坐落于XX街道社区XX村杜亮户下的三层砖混结构框架结构房子一幢。该协议书还承诺，杜亮须于2003年2月29日前拆迁，农村征地拆迁企业出示杜亮拆迁安置房两个，并交给杜亮自主衔接安置补助费用18225.07元。2003年4月14日，杜亮与王海签署《房屋买卖协议》一份，承诺杜亮向被上诉人王海选购坐落于XX街道社区XX村房地产（杏集建（98）字第xxx号），合同款126000元。该协议书承诺：“今起币契两清产权年限即交杜亮全部，厝改造若有模糊不清纠纷案件卖方帮助买家调养，假如国家征用土地厝款在王海户口应所有转杜亮全部，所有人不可干涉。”案外人陈星、俞国昌做为委托人在协议书上签名。协议书签署后，被上诉人将房子及杏集建（98）字第XX号集体用地土地使用权证交由上诉人。上诉人于当初将案涉房子翻完工三层砖混结构房子。自2003年11月起，上诉人一户搬入案涉房子直定居至2008年，后再次使用该房子迄今。
另查清，案涉房子原是被上诉人王海之父王仁义于1974年申请办理宅基地后修建。被上诉人王海于1994年6月11日房子处罚迁移得到该房子。被上诉人及第三人一家是非农户，户口截至2001年4月20日入迁厦门市70号之三×室。上诉人王海燕是杜亮的老婆，上诉人王妞、王囡是杜亮的闺女。杜亮及上诉人王海燕、王妞的户口于2011年4月1日因拆迁，由XX村×号入迁224号ⅹ室。后杜亮于2012年过世。
左右客观事实有上诉人出示的《长园、肖坑拆迁补偿安置合同书》一份、《杏集建（98）字第xxx号集体用地土地使用权证》一份、《房屋买卖协议》一份、城镇人口登记卡一份、《证实》二份、证人证言、房子相片两张、《民事裁定书》四份、家庭主要成员户口备案状况一份、被上诉人居民户口页内容一份、儿媳妇户口申请表一份、社保医保卡一份、新农合证明信一份、（动迁）商讨纪录一份、邮递通知单签收单份、有水费交费条一份、潘西南xx储蓄卡资产流水账一份、潘西南授权委托xx金融机构代收代缴办理手续证实一份，被上诉人出示的杏集建（98）字第XXX号土地权属调研原材料份、动迁公示一份、水电费清单和税票、审核表户口页一份、拆迁补偿安置的材料及法院案件审理询问笔录为证。
案子焦点：
杜亮与被上诉人王海签署的《房屋买卖协议》是否合理。
律师评价：
此案系确定合同书合理纠纷案件。案涉房子归属于农村房屋，案涉房子所属的宅基地是被上诉人的爸爸王仁义向团体申请办理得到。宅基地是农户集体所有，其使用具备褔利特性，只有农户方可使用。被上诉人在将房屋转让给杜亮时，也包括房子所属的宅基地使用权的出让。被上诉人及第三人一家户口已经迁出，在厦门市XX区另有居所，已并不是XX村的农户，其将案涉房子转让，合乎转让人标准。房屋买卖协议签署那时候，杜亮一家户口都会XX村直到2011年4月1日，家中唯一农村房屋被征收，承诺赔偿按置的两个拆迁安置房也并未交货，物权也都还没迁移到杜亮户下。因而，杜亮一户归属于无房户合乎农村房屋买受人标准。案涉房子的出让尽管那时候未获得所属村民委员会的书面形式愿意，但之后村民委员会出具《证实》，证实被上诉人将案涉房屋转让给杜亮，应视作已取所属村民委员会的愿意。案涉房子在XX村，杜亮是xx村XX社，全是归属于XX村这一集体经济组织，案涉房子的宅基地是在本集体经济组织內部土地流转。综上所述，被上诉人将案涉房屋转让给杜亮，并不是违反法律法规强制规定。房屋转让是杜亮及被上诉人的真实意思表示，第三人尽管沒有在协议书上签名，但对被上诉人的出让直到2012年也没有异议，应视作愿意。第三人觉得其无意，不符常情。综上所述，杜亮与被上诉人王海于2003年4月14日所签署的购买王海的房子[所有权证号：杏集建（98）字第XX号]的《房屋买卖协议》合理。杜亮已经身亡，做为其继承人的三上诉人有权利恳求确定合同书合理。
按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
杜亮与被上诉人王海于2003年4月14日所签署的购买王海的房子[杏集建（98）字第XX号]的《房屋买卖协议》合理。
王海持原审抗辩建议提到上告。
专业房产律师靳双权觉得，“一户一宅”就是指根据《中华人民共和国土地管理法》之规定，乡村群众一户只能拥有一处宅基地，在出售、租赁后，不可再次申请办理宅基地。以此案的情况论之，杜亮与王海均为XX村相同集体经济组织组员，杜亮系可转让王海房子的适格行为主体。在杜亮与王海于2003年4月14日签署《房屋买卖协议》之际，其房子以及附设宅基地久已被征收，非属出售、租赁之情况，只是基于国家征收之行为，并不是属严禁买受之情况。杜亮其时并不是拥有宅基地及房子，故其向王海买受房子之行为亦未违反法律法规之规定。置于杜亮因征收所得到的拆迁安置房仍未在村内，法律法规亦不严禁在他处拥有住房，又满足条件下到本团体申请办理或获得宅基地，故杜亮买受王海的房子并不是违反“户一宅”的规定。王海上告认为杜亮两者之间签署的《房屋买卖协议》违反“一户一宅”的规定，于法无据，未予适用。现杜亮已经身亡，由其继承人王海燕、王妞、王囡承受其利益，于法不悖，理应给予适用。综上所述，原审判决评定事实清楚，法律适用恰当，理应给予保持，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条首款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人王海的上告，维持原判。
律师提议：
此案涉及到的是乡村房屋购买合同。当今，农村房屋因被征收能够 得到高额赔偿，造成绝大多数房屋出售方受受折扣、优惠等利益所驱使，在房屋出售多年后对原买卖协议给予悔约。因为缺乏应有的基础诚实守信行为，这种行为已经显著影响到社会发展的稳定，变成当今社会发展司法部门实践活动中急需解决的难题。
此案异议焦点：
怎样评定“无房户”，买受人是否违反“一户一宅”标准?说白了“无房户”指当事人是否拥有房本，且房本是否备案在其户下。“一户一宅”就是指根据《中华人民共和国土地管理法》之规定，乡村群众一户只能拥有一处宅基地，在出售、租赁后，不可再次申请办理宅基地。此案中，杜亮家中唯一农村房屋被征收，承诺赔偿按置的两个拆迁安置房也并未交货，物权都还没迁移至杜亮户下，杜亮在与王海签署《房屋买卖协议》时的确归属于“无房户”。另一个，杜亮与王海均为XX村相同集体经济组织组员，杜亮系可转让王海房子的适格行为主体。在杜亮与王海于2013年4月14日签署《房屋买卖协议》之际，其房子以及附设宅基地久已被征收，非属出售、租赁之情况，只是基于国家征收之行为，并不是归属于严禁买受之情况。杜亮其时并不是拥有宅基地及房子故其向王海买受房子之行为亦未违反“一宅一户”的规定。
农村房屋买卖合同效力怎样评定?未备案的乡村房屋转让应否可用物权法的备案起效标准?
一、乡村宅基地使用权转让协议的行为主体受限制。《中华人民共和国土地管理法》规定农村住宅属农户集体经济组织全部，只有该机构组员才具有宅基地使用权。
二、乡村宅基地使用权的获得必须历经村民委员会愿意。依据《中华人民共和国士地管理法》规定，获得宅基地，未须经本集体经济组织愿意的，应评定为失效。
三、备案。《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的获得、行驶和出让，可用土地管理法等法律法规和相关法律法规规定。”虽然土地管理法规定农户集体所有的农田依规用以非农业基本建设的，由市级由市级人民政府登记造册、签发资格证书，确定土地所有权，但该条文是对于集体经济组织整体而言的，并沒有强制规定实际到住户的房基地都务必登记。《物权法》第一百五十五条亦证实了这一点，此条要求“早已登记的宅基地使用权出让或是消除的，理应立即申请办理变更登记或是销户登记”。可见，即便在物权法出台后，沒有登记的房基地仍大量存有。早已登记的，应变更登记，沒有登记的再出让时，也就无须申请办理变更登记了。除此之外，2008年7月国土资源部下达了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，该通告不仅规定提升宅基地使用权登记工作中，与此同时也体现了直到现在大量农村住宅并未登记的客观事实，房基地登记正在逐步普及化的全过程中，不可以由于沒有登记就将宅基地使用权否定。综上所述，未备案的乡村房屋转让个人行为不可可用物权法的登记起效标准。审理中，不可以仅以房屋产权和宅基地使用权未办登记为由，否定乡村房屋所有权出让的效力。
此案中，杜亮每户原住于XX街道社区XX村，是该农村集体经济机构组员，合乎农村自建房买受人标准。案涉房子在出让时尽管未获得村民委员会的书面形式愿意，但之后村民委员会出具《证实》，可视作已获得所属村民委员会的愿意。彼此签署《房屋买卖协议》是应用场景彼此随意、真實的意思表示，尽管《房屋买卖协议》签署后在拥有房子土地使用权证情况下未办变更登记，但不可以因此就否定《房屋买卖协议》的效力。
因此，乡村交易合同的效力应视彼此的详细情况解决。一是要考虑到被告方行为主体真实身份、认为失效的具体缘故等实际评定。二是必须用心核查房产买卖的现实状况，包含协议书执行、房子的所有权、是不是历经审核、登记、有没有拆建、改建是不是具有腾房标准等开展综合性考量。除此之外，要坚持不懈综合性权益考量，保持权益均衡的标准，裁定应以“有益于妥善处理目前纠纷案件、有益于标准被告方买卖个人行为”为具体指导超过牵制农户谨慎处罚自身房子的积极主动实际效果。
