北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
上诉人刘希诉称：2006年5月26日，刘希与聂尧签署房屋转让协议，协议书承诺聂尧将坐落于北京市602室以1877441元转让给刘希。2006年5月20日刘希住进该房子迄今，且买房账款刘希已在合同规定期内所有付款给聂尧，但经数次督促，聂尧仍然以各种各样原因推诿不执行产权过户责任。为维护保养刘希的合法权利，现提起诉讼规定：1、诉请聂尧执行房屋转让协议的责任将北京市602室产权过户给刘希并担负过户费；2、刘希愿意代聂尧向某金融机构还款贷款银行，刘希委托偿还后，聂尧需向刘希付款所还款的费用；3、诉讼费由聂尧承担。
二、被上诉人辩称
被上诉人聂尧辩称：那时候聂尧不明白房子现行政策，住房贷款的房子是抵押给金融机构的，聂尧沒有资质和支配权开展交易，在彼此签合同时，诉争房子早已抵押给某金融机构，借款合同确立承诺，沒有某金融机构的愿意，聂尧不可以售卖该房子。并且刘希是外地户口，沒有资质选购聂尧的房子。聂尧愿意商议处理之事，聂尧能够 退还给刘希钱。房子交到刘希后聂尧始终在承担义务，始终在给金融机构还贷款。刘希只给了聂尧30万元购房款，别的账款聂尧沒有接到。如今房屋聂尧不愿卖了，由于聂尧除开异议房子外沒有别的住宅，如今沒有地区定居，只有临时性租房子，命都快没了，因此诚实守信也无法保持。另外，聂尧觉得刘希的提起诉讼已过诉讼时效期间，诉争不动产权证书办出来的时间2006年12月18日，依据彼此签署的房屋转让协议第五条的承诺，房产过户手续理应从2006年12月起2年零两个月内办理结束，换句话说刘希理应在2009年2多月办理完产权过户办理手续，此案诉讼时效期间理应从2009年2月开始计算，三年的诉讼时效期间早已期满，刘希的提起诉讼显著超出了诉讼时效期间。
某金融机构在法院阐述称：对刘希与聂尧签署的房屋转让协议我行不表达意见，诉争房子是在该行办理的按揭贷款抵押借款业务流程，如今诉争房子的借款人仍是聂尧，找不到转按揭的状况，现阶段贷款并未还款结束，假如刘希可以代聂尧偿还该房子的贷款，该行对办理房产过户不持异议。
三、案件审理查清
经案件审理查清：2006年5月26日，聂尧（招标方）与刘希（承包方）签署《房屋转让协议》，协议书承诺：“第一条：招标方在某银行按揭贷款选购的房地产北京市602，总建筑面积177.02平方米。第二条：毛胚房屋价格每平方米9500元，计1681690元，房子装修费用15万元，公共维修基金24216块和房产契税18160元，房子保险费用3375元。房子总价钱1877441元。第三条：协议书签署之时3日内承包方付款招标方申购金30万元，招标方接到款后给承包方出收条。并向承包方预埋2万元作为产权过户办理手续保证金。第四条：房子交付时间为2006年6月21日。房屋验收交付结束后，3日内承包方结清购房款。如招标方不可以在2006年6月21日以前为承包方办理转按揭办理手续、承包方不可以准时结清购房款、招标方不可以按期室内装修好房子并交由承包方，甲乙双方均有权利终止合同。第五条：房产过户手续在招标方办下房本之时起算2年零2个月以内办好并交到承包方，房产证办理过户费用由承包方担负，办理房产证过户办理手续（即房本）交到承包方后承包方退回招标方保证金2万元。”
诉争房子现备案在聂尧户下。聂尧未向法院递交诉争房子的房本原件，称房本原件已遗失，聂尧向法院递交了房本复印件，该复印件记述房子位于北京市602，房子总建筑面积177.38平米，房本填发时间为2006年12月18日。案件审理中，刘希、聂尧及某金融机构均认同我院即为诉争住宅小区，各方对诉争房子详细地址的描述均情况属实，对诉争房子的总面积均愿意以房管所单位测量的177.38平米为准。
刘希为确认诉争房子的购房款付款状况，向法院递交了：1、落款人为因素聂尧、落款时间为2006年5月28日的收据，记述：接到刘希申购金30万元整。2、落款人为因素聂尧、落款时间为2006年8月21日的收据，记述：今接到现钱157万元整。3、我国KK金融机构的储蓄卡取款业务流程对账单，记述户名叫刘希，买卖时间为2006年7月29日，转账取款金额为1578000元。4、我国XX金融机构本人业务流程凭据，记述2006年8月21日户名叫聂尧、银行卡账号为×××的帐户发生额为157万元。5、原×的银行卡账号为×××的XX金融机构买卖清单，在其中记述2006年8月21日取款157万元。6、落款人为因素聂尧、落款时间为2007年6月26日的收据，记述：接到家俱款8000元整。开庭中，刘希阐述称8月21日的157万元系其先转账至原改省的帐户中，再由原改省转到聂尧的帐户。聂尧仅认同刘希向其付款了30万元购房款，对其他的157万元及8000元均不认同，合称其沒有银行卡账号为×××的储蓄卡。后经刘希申请办理，法院到我国XX金融机构读取了户名叫聂尧、银行卡账号为×××的买卖清单及该银行卡账号2006年8月21日储蓄157万元的买卖底单，记述：该银行卡账号的户名叫聂尧。经质证，刘希、聂尧对法院读取的直接证据均情况属实。聂尧认同接到了刘希付款的157万元，但辩称该157万元早已超出了合同规定的支付限期，刘希早已组成根本违约，并且该157万元并不是诉争房子的购房款，只是另外一套房子的购房款，那时候除开诉争房子外，刘希还向其选购了另外一套房子，但最终另外一套房子沒有买卖。聂尧从总体上阐述的刘希向其选购另外一套房子的状况未向法院出示直接证据，刘希对于亦未予认同。
刘希认为聂尧自2006年6月起将诉争房子交由其应用迄今，因此向法院递交了：1、租房合同，记述合同书签署时间为2008年9月28日，出租人为刘希，见证人即为某房产中介公司，出租房屋位于北京市602，租用限期为2008年10月2日至2009年10月1日。2、缴纳采暖费、物业管理费、有水费、固定不动通话费的单据，在其中采暖费单据记述开税票时间为2007年12月21日、顾客名字为聂尧602、类型为06-03采暖费，物业管理费单据记述开税票时间为2006年6月9日、支付企业为602聂尧、新项目为物业管理费（05.05.01-06.04.30），有水费单据记述的时间为2006年12月、详细地址为602，固定不动通话费单据记述的支付企业为聂尧、联系电话为×××、帐期为2007年7月2日至2007年9月1日。聂尧对租房合同未予认同，觉得系刘希擅自将租房，对所述交费单据亦不认同，觉得真实有效其没法辨别，但聂尧认同2006年6月之后其沒有缴纳过诉争房子的各类费用。开庭中，聂尧认同诉争房子自2006年6月起由刘希应用，其从没定居应用，称刘希要买房时其已经房子装修，彼此在房子装修期内签署的转让合同，签署完协议书后于2006年6月将房子锁匙给了刘希，但聂尧辩称将房子锁匙交到刘希仅仅以便让刘希看楼便捷，而并不是交付房子的意思表示。
另查，聂尧于2005年7月26日与某金融机构签署了本人买房借款协议，将诉争房产抵押给某金融机构，借款人（即抵押人）为聂尧，贷款金额为98万元，贷款限期自2005年7月26日至2025年7月26日。诉争房子于2007年10月4日办理了抵押登记。截止此案法庭辩论结束时，诉争房子应当还款的贷款总金额为554726.65元。经询，某金融机构当庭表达假如经过法院判决确定能够 接受由刘希代聂尧偿还诉争房子在该行的所有贷款本息及贷款利息，负债偿还后其愿意帮助办理诉争房子的有关办理手续。刘希称2006年里已经购房款付款给聂尧，让聂尧还款贷款银行，但聂尧接到购房款后仍未还款贷款消除抵押，造成诉争房子始终没法产权过户。
四、法院判决
北京海淀区人民法院判决如下：
1、刘希于本判决起效后十五日内向型某金融机构一次性偿还北京市六○二号房子的所有贷款余额（包含本息和贷款利息）以解除对该房子的抵押。
2、自北京市六○二号房子的所述质押权解除生效日十五日内，聂尧帮助刘希申请办理该房屋的产权产权过户登记，将房子产权过户到刘希户下，申请办理该产权过户登记需要所有花费由刘希担负。
3、驳回申诉刘希的别的诉请。
五、杰出房产律师靳双权评价
就是不是帮助申请办理房屋过户手续难题，聂尧称刘希还有157万余元购房款未付，故彼此合同书早已解除。对于，聂尧于2006年8月21日接到了刘希付款的157万余元，聂尧认为该类为刘希购买另一整套房子的购房款，但聂尧沒有出示直接证据证实彼此也有别的房产买卖个人行为，故所述157万余元应是刘希付款的诉争房子购房的钱，聂尧认为彼此的买卖协议早已解除不能成立。
就是不是帮助申请办理房屋过户手续难题，聂尧明确提出刘希沒有北京户口，住所地没有北京市，也未递交个人纳税证明，故诉争房子没法产权过户到刘希户下。但依据查清的客观事实所知，彼此之间的买卖协议签署于北京市执行的限购政策规定前，且刘希早已付款了购房的钱并具体占据应用房子，故法院诉请聂尧执行帮助产权过户责任不违背北京市有关限购政策的规定。
就是不是帮助申请办理房屋过户手续难题，聂尧认为刘希的诉请早已超出诉讼时效期间。就该难题，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第9条第2款的规定，不动产物权的开设、变动、出让和杀死，经依规备案，产生法律效力；没经备案，不产生法律效力，但法律法规另有规定的以外。由该规定所知，申请办理房屋产权迁移的登记系物权变化的公示公告方法，故该个人行为具备物权特性。针对刘希而言，其签署买卖协议的目地是获得房屋产权。现刘希早已执行了所有合同义务并占据了房子，然后若申请办理了房屋产权迁移的登记，只能实现物权，故刘希规定聂尧执行帮助产权过户责任系物权请求权，没受诉讼时效期间的限定，法院未采信聂尧有关超出诉讼时效期间的抗辩建议并无不当。
综上所述，法院的判决是正确的。
