北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告陈女士诉称：我和马某签署二手房交易合同，承诺马某将北京自己户下一套房子（下称涉案人员房子）以431万余元的价钱售卖帮我。我按承诺给预付定金10万余元，并督促马某履行合同。但马某因为某种原因不配合履行合同。现我提起诉讼，要求继续履行合同，马某帮助我申请办理涉案人员房屋的产权迁移登记。
二、被告辩称并反诉
被告马某论文答辩并反诉称：涉案人员房子的总购房款是456万余元，并不是431万余元，因为陈女士毁约，迄今沒有支付首付款，故合同沒有履行。陈女士的提起诉讼已超出诉讼时效，无法提起诉讼。我反对陈女士的诉请，并明确提出反诉，要求解除双方签署的房屋购买合同，陈女士支付合同违约金26万余元。
陈女士就反诉辩称：自己不存在违约责任，不同意马某的诉请。
三、审理查明
2013年9月18日，陈女士（买受方）与马某（出售方）经房子艺人公司出示中介机构，签署了《北京总量房屋购买合同》。双方承诺：售卖人售卖涉案人员房子，房子交易量价钱431万余元，买受人在签署本合同时支付订金10万余元；买受人申请办理抵押借款，拟借款额度为150万余元，买受人因本身缘故未得到金融机构或个人公积金管理处准许的，买受人继续申请办理别的贷款银行，至借款准许；买受人未按承诺時间支付，贷款逾期超出10今后，出售方有权利终止合同，出售方终止合同理应以通知函的方法告之买受方，至通知函抵达买受方生效日合同解除，合同解除，买受方应当通告送到生效日3日内按总计贷款逾期应付款的20%向出售方支付合同违约金；买卖方任意一方签合同后，不履行合同或不按合同规定履行合同，经守约方催告仍不履行或不按履行合同的，因而造成合同没法继续履行时，毁约方位守约方担负该房屋购买合同总合同款20%的合同违约金；自合同签署生效日95日内，双方相互向房子所有权备案单位申办房子所有权迁移登记。
2013年9月21日，陈女士（承包方）与马某（招标方）签署《服务设施折价合同补充协议》。双方承诺：招标方售卖给承包方的房屋合同合同款为431万余元，标底房子的服务设施折合同款为20万余元，因而招标方售卖该房子的买卖净得总合同款为456万余元；双方承诺在2013年9月18日承包方支付给招标方订金10万余元；首付款在面签当日承包方支付给招标方，首付款128万余元主要包括10万余元订金；本协议书是甲乙双方签署的《北京总量房屋购买合同》不可缺少的构成，双方造成意见分歧以本协议书起算。
合同签署后，陈女士于2013年9月18日给付马某订金10万余元。房子艺人公司于2013年9月21日为陈女士、马某申请办理了今天签办理手续。
审理中，陈女士认为双方于2013年12月3日至公积金房贷管理中心申请贷款评审办理手续，公积金房贷管理中心要求其出示已支付首付款的收条，因依据《服务设施折价合同补充协议》，首付款须在面签当天支付，其并未支付首付款，故没法出示收条；其向马某明确提出申请办理首付款资金监管办理手续，马某曾同意，后悔约，要求提早支付首付款；房子艺人公司于2013年12月3日至2013年2月20日期内开展调处，后告之马某不同意申请办理资金监管办理手续。陈女士从总体上认为向 维尔口腔出示音频材料。
马某认为双方于2013年9月18日签署《房屋交易确保服务合同》，在其中承诺陈女士应当与银行申请面签或与公积金办理评审办理手续前支付房子首付款，但陈女士未按承诺支付；自申请办理公积金房贷评审办理手续未后，陈女士未明确提出应用资金监管的方法支付；其曾与中介公司联络，但未获得回应，后其未再与陈女士联络。
审理中，陈女士表达其可按合同规定以贷款还款方式支付购房的钱128万余元，剩下150万余元购房的钱可按要求支付给马某。
四、法院判决
法院经审理后裁定：
1.原告（反诉被告）陈女士于本裁定起效后7日内给付被告（反诉原告）马某购房的钱150万余元；被告（反诉原告）马某于接到该账款生效日五日内帮助申请办理涉案人员房子的产权过户办理手续至原告（反诉被告）陈女士户下。
2.原告（反诉被告）陈女士于本裁定起效后7日内申请办理选购涉案人员房子的借款办理手续，被告（反诉原告）马某给予帮助；原告（反诉被告）陈女士于借款审核结束生效日7日内给付被告（反诉原告）马某购房的钱128万余元。
3.驳回申诉被告（反诉原告）马某的反诉请求。
五、资深房产律师靳双权点评
1.此案争议焦点之一为合同是不是符合解除标准？
陈女士与马某中间的房屋购买合同及合同补充协议系双方被告方真实意思表示，且不违背相关法律法规强制要求，合理合法合理。双方被告方均应依照合同规定履行合同责任，不可私自变动或终止合同。依据查明的客观事实，双方虽在《房屋交易确保服务合同》中承诺陈女士应当申请贷款面签或申请办理评审办理手续前支付房子首付款，但双方在2013年9月21日签署合同补充协议时已变动该承诺，确立承诺首付款应在面签当天支付，而双方申请贷款评审办理手续时，方获知如不可以出示首付款支付凭据，借款办理手续不可以继续申请办理，再此状况下，双方应就怎样继续履行合同积极主动商议。依据陈女士出示的音频直接证据，能够 确认陈女士曾明确提出根据资金监管方法支付首付款。因此案不存在陈女士回绝支付首付款而造成合同没法履行之情况，且马某亦未开展支付催告履行，故对马某以陈女士未支付买房首付款为由明确提出终止合同并支付合同违约金的反诉请求，不应当被适用。对陈女士要求继续履行合同的诉请，我觉得是应当给予适用的。
2.此案争议焦点第二为原告提起诉讼时是不是已过诉讼时效？
马某认为陈女士的诉请超出诉讼时效，亦缺乏法律规定。
