北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告郑某诉称：二被告汪某、郑某系夫妇，2015年10月5日，我做为买受人和二被告相互的授权委托人王某签署《北京市存量房屋买卖合同》及《合同补充协议》，合同书对购房的钱的付款、房产过户及交货、合同违约责任等进行明确承诺。我依照合同规定付款购房款，后彼此申请办理了房产过户及物业管理工作交接办理手续，可是二被告回绝依约在12月28日以前拿房。依据彼此签署的合同书，二被告回绝拿房已严重违约，故诉至法院请求：诉请二被告付款合同违约金105600元。
二、被告辩称
被告汪某、郑某辩称：不认同郑某的所有诉请。汪某和案外人何某签署了贷款借款合同，承诺何某出借汪某224万余元，汪某将房产抵押给何某一起申请办理了他项权备案，可是224万余元仍未具体出出借汪某，王某和何某故意勾结将房子解押，王某和郑某签署买卖协议，具体卖价是436万余元，显著小于价格行情。汪某给王某的委托合同中包含了失效条文，公证书尽管是汪某签的，但汪某是在不知道会根据公证书卖房子的状况下签的字，正常情况下授权委托是能够单方面消除的，可是该公证书注明不可以单方面消除，违背法律法规，该委托合同失效。郑某具体在相同小居民区也有某处房产，一切正常选购房子应联络汪某。郑某认为的合同违约金额度过高，请求法院给予酌减。
三、审理查明
2013年1月21日，汪某，郑某做为受托人与受委托人案外人王某签署《委托合同》，合同规定受托人汪某与郑某系夫妻感情，受托人在北京市有房产某处(下称涉案人员房子），现汪某、郑某、王某就所述房产的相关的事宜志愿达到委托合同：1、申请办理向本人、金融机构、典当公司等贷款及预告登记办理手续，冒签有关法律法规文档，领到其他支配权证、房屋所有权证、土地使用权证等文档；2、申请办理向本人、金融机构、典当公司等提前还贷办理手续；3、领到其他支配权证、房屋所有权证、土地使用权证等文档；到房屋管理单位申请办理所述房产资信评估的查寻事项，读取原买房合同等法律法规文档，委托出具房子发售证实；4、申请办理解押登记，冒签有关法律法规文档；5、签署房屋买卖合同；申请办理网上签约办理手续及消除网签办理手续；6、申请办理产权过户登记；申请办理土地使用权证产权过户登记；7、代交社保有关税金；8、代办楼价款；委托明确所述房产的售卖价钱；9、帮助买家申请办理买房贷款办理手续；10、申请办理水、电、天然气、闭路电视、物业管理等交收办理手续；12、其他与所述房产相关的任何事项。所述授权委托条文须在法律法规容许的前提条件下进行。受委托人在所述管理权限范围之内所签定的任何相关文档，受托人均予认可，并由受托人担负任何法律依据。受委托人有转授权委托权。授权委托限期：自签名生效日2年内。受托人与受委托人不可单方面终止合同。2013年2月9日，北京市国立公证机关对所述《委托合同》进行公正。
2015年10月5日，郑某（买受人）与汪某（出售人）委托人王某签署《北京市存量房屋买卖合同（经记交易量版）》，关键承诺郑某以704万余元的价钱选购涉案人员房子，签约当天付款订金10万余元，该房子已申请办理预告登记，出售人应当2015年12月20此前向质权人申请办理提早偿还贷款，并在获得贷款结清证明后10个工作日申办预告登记销户办理手续，出售人应当2015年12月28此前将房子交货买受人，买卖方应按承诺行使权力，若贷款逾期履行合同，自贷款逾期生效日违约方按交易量价钱的每天0.6‰向守约方付款贷款逾期合同违约金。
签约后，郑某于2015年10月5日向案外人王某帐户转帐10万余元，郑某称系王某规定其将账款付款给王某，王某于当天向郑某出示10万余元订金收条；2015年12月21日，郑某向彼此特定的金融机构监管账户转帐150万余元；2015年12月10日，郑某向王某转帐290万余元；对于所述支付状况，郑某均出示了金融机构收款凭证及收据等直接证据证实。
2015年12月18日，郑某获得涉案人员房屋所有权证书。
2015年10月5日，买家郑某与卖家受托人王某签署了《北京市存量房屋买卖合同》，买家已依合同规定向卖家受托人付款了所有购房款及有关花费，且彼此申请办理了水、电及物业管理等工作交接办理手续，但卖家无法依约按时向买家交货房子，经彼此商议就房子的工作交接时间、房屋里的物件的处理等达成共识：1、卖家应当2015年1月28此前将房子按承诺腾空后交货买家。2、若卖家无法在2015年1月28此前将房子腾空，需向买家付款105600元（704万*0.05%*30天）合同违约金，而且按房子现况交货该房子。
郑某称不动产登记证于2015年12月获得后，有关拿房事项产生纠纷案件，据说汪某不想要卖房子，在涉案人员房子的楼梯道里装上监控摄像头，许多人去汪某就警报。2015年2月27日，郑某将涉案人员房屋里的物件所有提存，期内汪某又警报了，涉案人员房子现使用价值最少涨了150余万元。
四、法院判决
法院经审理后判决：
1.被告汪某于本判决书生效生效日10天内付款原告郑某合同违约金4万余元；
2.驳回申诉原告郑某之其他诉请。
五、资深房产律师靳双权点评
1.此案争议焦点之一为委托合同是不是合理？
依规创立的合同书，受法律法规维护。被告方理应按照承诺全方位执行自身的责任。汪某及直系亲属郑某与王某签署公正的《委托合同》。汪某辩称因《委托合同》承诺受托人与受委托人不可单方面终止合同而合同无效，最先该承诺并不是合同无效的法律规定情况，除此之外应用场景《委托合同》售卖涉案人员房子的委托合同已执行结束，该条文的法律效力并不是危害其他委托事项的法律效力，故汪某的抗辩建议不应该被采信。
2.此案争议焦点第二合同违约金是不是应该支持？
王某根据《委托合同》获得了代理商汪某售卖涉案人员房子、消除质押、扣除购房的钱、申请办理交收办理手续等与涉案人员房子相关的支配权，王某做为汪某的委托人与郑某签署的《北京市存量房屋买卖合同》系被告方真實意思表示，內容未违背國家相关法律法规的强制要求，应评定合理合法合理，多方被告方理应依约执行。王某做为委托人已接到了郑某交货的购房的钱，汪某称未接到购房的钱，其可再行处理。
有关郑某规定汪某付款贷款逾期拿房合同违约金每节，综合性此案案件，汪某迟延拿房的违约个人行为尽管导致了涉案人员房屋买卖合同拿房执行的延迟时间，但充分考虑涉案人员房子已大幅度增值，汪某的违约情况对郑某产生的具体损害并不是严重，汪某亦谈及违约金过高认为酌减，法院综合性案件及郑某提存交房的具体损害状况酌定合同违约金金额4万余元是有效的。
