北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告孙某、吴某甲诉称，原告吴某甲之父吴×章与被告之父吴×久系同胞兄弟关系，吴×章、吴×久兄弟俩在桃城区赵圈镇勾家村共同共有老宅院一所，包括北房三间，西配房三间和门楼一间。吴炳章、吴炳久兄弟俩年前去世后，因原告一家在北京工作居住，该老宅院一直由被告看管。2011年6月原告孙某因年岁已大，特别思念故居及乡下亲属，要求回老家勾家村老宅院居住便让原告吴某甲找被告商议回村居住事宜，当时被告同意原告孙某回老宅院居住。2012年4月份经过乡亲们调解，原、被告达成对该宅院的继承分割及使用一致的书面协议，此后原告吴某甲准备将母亲接回老宅院居住清理修缮该房屋时，被告反悔不同意原告孙某回老宅院居住，并意图独占老宅院归其所有。被告出尔反尔，无理阻扰和干涉二原告对上述房屋的继承及使用权，侵害了二原告的合法财产权益，为维护二原告合法权益，请求法院依法判决确认二原告对位于原籍勾家村的老宅一所有继承权并判决上述宅院中的北房一间、西配房一间直到宅院南墙归二原告所有，并由被告负担诉讼费用。
被告辩称
被告吴某乙当庭辩称，2012年4月4日，原告吴某甲说让其母亲原告孙某，回我们村住，让我与吴某丁在白纸上签了字、捺了手印，当时纸上没有抬头的“家庭房产继承协议”，内容只有现在第1、3、4行，没有第2行。我父亲已经去世了，我父亲那一辈的亲兄弟三人已经分过家了，都有宅基，现在争议的这套老宅应该是我的，没有二原告的。
第三人李某（吴××）、吴某丙当庭辩称，二个第三人系该父母遗留本案争议的旧宅院包括地上建筑物的法定继承人，也属于该宅院房产的共有人，二个第三人现占该宅院房产中2／3的比例，既具备对该宅院财产提起独立请求的主体资格，也有权撤销被告私自与原告签订的所谓家庭房产继承协议。
本院认为
经征得到庭当事人及诉讼参加人的同意，确定本案争议的焦点问题为：1、原告要求继承老宅一所（包括北房三间、西配房二间和一个门楼）的事实及理由。2、原告要求对上述宅院拥有所有权及使用权的事实及理由。
针对双方争议的第一个焦点，原告孙某、吴某甲称，本案事实如起诉状事实及理由部分，原告吴某甲之父吴×章与被告之父吴×久去世后，原、被告一直对涉诉宅院及房屋未予以分割，双方对该房产属于共同共有关系，双方对上述共有的不动产也并没有约定分割，现原告请求分割该共有财产符合《中华人民共和国继承法》第3条第2项、第5条、第10条的有关规定，同时也与《中华人民共和国物权法》第99条规定相符，关于原、被告所争议的遗产位于赵圈镇勾家村老宅院1所，其中有北房3间、西配房2间和1个门楼，现上述房产由被告管理，原告这边的继承人有二原告，另外还有原告之大姐吴×娟、二姐吴×焕、三妹吴×芹、四妹吴×雪，都是吴×章的法定继承人，对于上述房产，吴×娟、吴×焕、吴×芹、吴×雪书面表示放弃继承权。提交如下证据：1、吴×娟、吴×焕、吴×芹、吴×雪放弃继承权的书面意见。2、2012年4月4日家庭房产继承协议一份。该证据证明是原告吴某甲与被告对涉诉共同共有财产约定分割的协议，该协议是双方当事人的一致意思表示，该协议的签订以及协商经过了证人吴某丁在场的调解和见证，上面并有吴某丁的签字及捺手印，由此证明该房产有二原告的共同份额。3、要求证人吴西山出庭作证。4、2011年6月9日证明一份。
证人吴西山当庭证实，当年分家的时候，赵圈镇勾家村老宅院一套是老大吴×章和老三吴×久的，分家单由吴×久拿着。现在由吴西臣管理着；有北房三间、下房二间和一个门楼；当时就是给吴×章和吴×久分的家；共有兄弟姐妹四人，老大李某出继（吴××）、老二吴某丙、老三吴×臣、老四吴×巧（已去世）；出继的是老大李某，就是过继给了外祖父；李某从小到大一直跟随外祖父生活。只有一个宅基我占着呢，是因为和我的老宅子连着，我父亲分家的时候分给我的。正宅就一套，还有一套养老童宅、还有一套闲宅；老大吴炳章与老吴炳久分一套宅院，就是现在案子争的一套；闲院和养老童宅一起分给我了。
针对二原告以上陈述、所举证据及当庭证人证言，被告吴某乙发表如下质证意见，我父亲兄弟三人分家的时候，那一套闲宅分给原告吴某甲的父亲吴炳章，当时闲宅上有两间建筑物，后来我大伯吴炳章让给我二伯吴炳印了，而后由我二伯翻盖的，现在在吴西山手中。吴西山和吴某丁和吴福志商量事的时候承认过闲宅是他大伯吴炳章让给他父亲翻盖的。证人吴西山所说不是事实。对二原告提交的证据2有异议，2012年4月4日所签订的协议与你当时签字的时候的内容不符，当时纸上没有抬头的“家庭房产继承协议”，内容只有现在第1、3、4行，没有第2行。对二原告提交的证据2无异议。对二原告提交的证据4有异议，没有这回事。
针对二原告以上陈述、所举证据及当庭证人证言，第三人李某（吴忠秋）、吴某丙发表如下质证意见，1、对二原告方提交的证据1不发表意见。2、对二原告方提交的证据2有异议，被告方对该协议予以了否认，按被告所说协议如果去了抬头和第2行，那么协议所说的内容就不是指的原、被告所写的宅院了，也显示不出是被告现在所住的房子了，该协议原告与被告不是同一被继承人下的法定继承人，原告吴某甲与被告不是亲兄弟，原、被告系二个家庭对同一宅院的财产进行分割，如果被告否认了此协议，该分割的宅院除去被告、第三人是系该院的法定继承人外，其他人不在具备该宅院的法定继承的资格，同时也不会享有该宅院财产共有的权利。原告主张该宅院的份额，应该提供自己享有该宅院份额的相关证据，包括老辈的分家单或遗嘱，原告的主张欠缺证据。3、对证人证言有异议，证人没有带齐证件也一直在门外旁听，不具备证人资格，本案原告吴某甲、被告、第三人及证人都系同一祖父母的子孙，按证人当庭所说，证人属于原告赠送给他一套宅院的受益人，证人与原告存在利益上的利害关系，故证人的证言不具备法律效力，证人有证言中称老辈的兄弟三个只有二个分家，不符合情理。对于二原告提交的证据4有异议，被告予以了否认，此证明中的老房子没有说明是哪一处房产。对于被告陈述无异议。提交如下证据：1、2012年5月12日勾家村村委会出具证明1份，该证据没有显示李某（吴××）已经过继，应以村委会证据为准，本案诉争宅院系被告及第三人父母遗留财产，该宅院没有被告的份额。
针对二被告以上陈述、第三人以上陈述及所举证据，二原告发表如下质证意见，对第三人方提交中所称的吴×久与李××夫妇生有子女四人的基本情况地无异议，但其它内容与事实不符，该证明中所说的吴炳久去世后留有宅院一套，并未证实该宅院属于吴炳久夫妇的全部所有财产，长子李某（吴××）虽系吴×久长子，但该第三人自幼与其外祖父母形成收养关系，证人吴西山也予以了证实，且第三人的姓也可以体现出来，依据《中华人民共和国收养法》及《中华人民共和国继承法》的规定，李某已不具有继承其生父母遗产的权利，故其不属于本案涉诉房产的合法继承人，其也不具备本案的诉讼主体资格。本案的诉讼中被告本人已承认涉诉房产已由其本人进行了翻盖，并由其父母将其涉诉房产分给了他个人，故该村委会子女翻盖，并未明是由谁翻盖，证明事实不清，所说的吴某丙回娘家居住并未说明是经常回娘家还是偶尔回娘家居住，也属证明不清，根据被告本庭自认的事实也可以证实涉诉房产与本案的2个第三人均没有任何利益关系和关联性，其第三人所诉请要求撤销本案涉诉协议也与本案原告的诉讼请求不属于同一法律关系。二原告要求的是继承吴炳章的遗产，并没有侵害被告及第三人的合法权益，二第三人即使有继承权也只能继承其父母的遗产，与二原告的诉请也没有关联性。
针对双方争议的第二个焦点，原告孙某、吴某甲称，根据第一焦点的事实及证据可以证实，涉诉房产二原告具有所有权和使用权，法律依据是《中华人民共和国特权法》第99条、第100条、第103条、第104条，二原告对上述共同共有房产有合法所有权和使用权。
针对二原告以上陈述，被告认为，二原告对该涉诉房产没有继承权，因为二原告有他们自己的宅基，并已转让给了他人，所以二原告对该涉诉房产没有所有权和使用权。
针对二原告以上陈述，第三人李某（吴××）、吴某丙认为，对二原告提交的二份书面证据被告予以了否认，除去和二原告有利益关系的证人证言外再没有老辈分家时的分家情况。第三人李某自幼随外祖父、外祖母生活没有证据显示，无证据证明第三人与被告已经将涉诉的财产分割，所诉的宅院仍属被告和二第三人共有，被告未经占2／3比例的二第三人准许，也无二第三人的授权及委托，签订协议后也未经二第三人的认可及追认，被告的行为是无效行为，协议也是无效协议，故法院应驳回二原告的诉讼请求。
经审理查明，原告孙某与原告元吴某甲系母子关系。孙某与丈夫吴×璋（已去世）生育四女一子，即长女吴×焕、次女吴×娟、三女吴×芹、四女吴×雪，一子原告吴某甲。第三人李某、吴某丙与被告吴×臣系兄弟姊妹关系，上述三人父母吴×久、李××夫妇（均已故）生前生育二子二女，次女已故。原告吴某甲与被告吴西臣、第三人李某、吴某丙系堂兄弟姊妹关系，被继承人吴×章与吴×久系同胞兄弟关系，吴炳章与吴炳久兄弟二人生前在衡水市桃城区赵圈镇勾家村共同共有宅院一所，包括北房三间和陪房及门楼各一间，生前一直未予分割。吴×章全家人一直在北京居住生活，上述房屋一直有吴炳久使用管理，吴炳久去世后该房屋由被告吴西臣使用管理，并由吴西臣将该房屋拆除，翻建为现诉争的三间北房，现该房屋由吴西臣使用管理。2011年原告孙某要求居住该房屋，原告吴某甲与被告吴西臣经同村村民吴某丁调解于2012年4月4日签订了本案家庭房产继承协议，协议载明：“现有河北省衡水市赵圈镇勾家村老宅三间其中北房一间直到南墙内含壹间西房由吴某甲（吴炳璋之子）继承同走一个门楼，特此说明。”协议上有吴某甲、吴西臣、吴某丁签名和摁手印。后双方在履行该协议时发生纠纷。诉讼中原告孙某之女即本案法定继承人吴×焕、吴×娟、吴×芹、吴×雪提交书面意见表示放弃继承权，并将应继承份额赠与给原告孙某、吴某甲。李某、吴某丙以第三人身份申请参加本案诉讼，并请求撤销被告私自与原告签订的家庭房产继承协议。上述事实有原告及第三人所提交的证据、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，公民的合法继承权受法律保护。原告吴某甲与被告吴西臣签订的家庭房产继承协议系双方当时真实意思表示，属合法民事法律行为，诉讼中被告只对该协议中对已不利事实否认，并无证据证实其主张，故对被告之抗辩不予采纳。该协议证实坐落于勾家村老房屋三间及一间陪房和门楼应属于被继承人吴炳章、吴炳久的遗产。依据继承法的规定，继承人除自愿放弃继承权外，其他继承人均可对遗产主张权利。二原告均属于被继承人吴炳章的法定第一顺序继承人，要求继承吴炳章的遗产合理合法，应予支持。鉴于二原告主张继承的房屋已由被告吴西臣私自拆除翻建，被继承人遗留的原遗产物已经灭失，故不存在继承原继承物问题，物权的灭失不影响继承权的行使，原、被告双方共同共有状态下被告吴西臣私自原拆原建行为并未获得共有人即二原告的事前认可和事后追认，属违约行为，其应承担相应的民事责任，虽然遗产灭失但其不影响继承权的继承，双方在原遗产灭失后重新签订继承协议是双方对以前的修正，反映双方对遗产的继承权利与义务，是双方真实的意思表示，依据诚实信用原则，二原告与被告都应履行该协议，现在原物已经不存在，但二原告的继承权并未灭失，被告的私自翻建行为侵犯了二原告的合法权益，由于被告在原建中没有留下二原告应继承的房屋，故被告对这一侵权行为理应承担相应的民事责任。二原告要求继承老宅房屋属于合法民事权益，虽原房屋已不存在，但被告应将新翻建房屋预留出二原告应继承的房屋一间。因原有的北房三间已由被告吴西臣拆除并重新翻建，无法提取被拆除房屋完整，准确的价值数据，因此无法对被拆除的房屋进行价值评估。本着方便生活有利于亲情关系存续发展的原则，及考虑到本案原告孙某、吴某甲在北京居住，条件困难要求回村居住涉诉房屋，在勾家村再无其他住房的实际。回老家居住生活的实际情况，被告吴西臣住房条件较为宽敞现实，以及二原告主张涉诉宅院及房屋存在共同共有的现实，从有利于社会稳定大局出发，对二原告主张房屋使用权请求，予以采纳。第三人李某、吴某丙主张共同出资翻建涉诉房屋，未有合法有效的证据证实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
裁判结果
一、原告孙某、吴某甲对坐落于衡水市桃城区赵圈镇勾家村由被告吴西臣翻建并使用管理的宅院一所中的北房三间中西侧一间享有居住权，二原告对该房屋附属院落及门楼享有使用权。
二、驳回原、被告及第三人的其他诉讼请求。
