北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审原告诉称
范仪在原审法院诉称：我与范程系兄弟关系。2009年3月，我欲购买坐落于北京市通州区马驹桥镇××里×号×层×单元602号房屋（以下简称602号房屋），当时，由于我在天津经营房地产业务，我名下已有多处房产不能贷款，所以就以范程的名义购买了602号房屋，并将房屋产权登记在范程名下，该房屋总价款是140万元，我支付了首付款60万元，并以范程名义在银行贷款80万元，此后，也是由我按月以范程名义偿还贷款，我购买房屋后，该房屋一直由我管理，近两年，有时范程回国偶尔居住，现我因儿子学业成就欲去北京工作，所以要求范程将房屋过户到我名下，但遭拒绝，我多次与范程协商未果，无奈诉至法院，请求法院依法判令解除我方与范程于2009年3月达成的关于借范程名义购买涉案602号房屋的口头合同，请求法院判决范程返还我首付款、已经偿还的银行贷款及房屋市场差价共计300万元，并要求诉讼费由范程负担。
一审被告诉称
范程在原审法院辩称：我同意范仪的诉讼请求。
文琪在原审法院述称：我方不认可范仪与范程之间有借名买房的协议，涉案602号房屋就是范程的，范仪与范程是兄弟关系，我方与范程的离婚诉讼正在进行，范仪一直参与我与范程的离婚事宜中。涉案的602号房屋是我与范程的共同财产，因此请求法院依法查明事实，防止范仪与范程串通损害我方的合法权益。涉案602号房屋的月供都是以范程的名义偿还的，我方也提交了偿还银行月供的相关资料，月供不是范仪偿还的。综上，我方不同意范仪的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院经审理查明：范仪与范程系兄弟关系，文琪与范程系夫妻关系，二人于1983年12月15日登记结婚。
2009年年初，范程在北京中京房缘房地产经纪有限公司（以下简称中京房缘公司）的居间服务下，自崔行处购买了602号房屋，购房总价款为140万元，后范程给付崔行房屋首付款60万元。2009年3月31日，范程与崔行对涉诉房屋进行了房屋所有权转移登记申请，2009年4月7日，范程取得涉诉房屋所有权证书，2009年4月29日，范程向深圳发展银行股份有限公司北京朝阳门支行（现更名为平安银行北京朝阳门支行）提出房屋抵押权设立登记申请，用涉诉房屋抵押贷款79万元，该笔款项转入崔行名下。2009年5月11日涉诉房屋办理了抵押登记。本案审理过程中，经法院向平安银行北京朝阳门支行核实，截止到2015年10月19日，涉案602号房屋尚欠银行本金余额为424837.32元。
本案审理过程中，范仪称602号房屋的实际购买人是其本人，其在中京房缘公司的介绍下知晓了崔行出售涉案房屋的信息，在中京房缘公司的业务员邓业居间介绍下决定购买涉案房屋，因当时其在天津已经有多套房屋均系贷款购买，因此其贷款购买涉案602号房屋被平安银行告知无法办理，为此其与范程商定以范程的名义购买涉案房屋，并以范程的名义办理涉案房屋的贷款手续。涉案602号房屋的首付款是其凑齐后汇入范程账户支付给崔行的，涉案房屋的银行贷款也一直是由其本人按月偿还的。范仪提交了个人住房抵押及担保借款合同三份，用以证明其存在多处房贷的事实，因贷款资信问题无法通过办理银行贷款方式支付剩余涉案房屋购房款的事实。
范程对范仪陈述的上述借名买房的情况予以认可，并称首付款及银行贷款均系范仪支付及偿还的。文琪对范仪及范程的借名买房、范仪支付首付款及偿还银行贷款的说法不予认可，称涉案房屋的首付款系以范程名义支付的，银行贷款也是以范程名义偿还的，因此602号房屋系范程购买的，应当归属于范程所有。
范仪为证明602号房屋系其本人购买、首付款系其本人支付的事实，申请证人邓业、范古、范宿、孙望出庭佐证。其中邓业陈述范仪购买涉案房屋从最初的看房到办理银行贷款的所有流程都是其负责的，其当时系中京房缘公司的主管，邓业陈述范仪购房前到中京房缘公司查看房源时，是其本人接待的范仪，范仪称其本人在天津也是做房地产经纪行业的，房产中介公司都喜欢这样的客户，因为这样的客户通过中京房缘公司买房，将来也会通过中京房缘公司卖房。邓业称当时中京房缘公司有一套北京市通州区马驹桥镇样本小区的一套房屋（即涉案602号房屋）出售信息，邓业与一女同事一同带范仪去看房，当时业主崔行在房屋居住，看完房屋后范仪交了3万元定金，其中有应支付给中京房缘公司的2万元中介费，将房屋确定下来。范仪想申请向银行贷款80万元支付购房余款，但因范仪名下的多套房产都有银行贷款，已经没有贷款的资质了，前后找了四个银行都批不了贷款，后来邓业与范仪商量能否以范仪妻子的名义贷款，但范仪的妻子也不符合贷款资质，后范仪提出其哥哥范程在俄罗斯工作，银行一般认为有国外背景和经历的人申请贷款容易获批，因此提出以其哥哥范程的名义申请贷款。2009年3月，范仪带着范程到中京房缘公司的店面进行了面签，将范程的护照也提供了。支付首付款时，邓业与范仪商量以银行转账的方式支付至卖方账户，范仪觉得转账的手续费太高，就与范程一起到中京房缘公司的店面，当时范仪带着现金到银行办理的面签，到深圳发展银行的一层柜台点的钱，范程当场在深圳发展银行开立了账户，范仪从其车里将现金取出来，并将现金存入到范程开立的深圳发展银行的账户中，到银行面签和支付首付款的整个过程卖方崔行也全程在场。邓业称当时范仪、范程和卖方崔行还签订了一个协议，邓业当时也在场，但没有签字。涉案房屋签订过两份居间服务合同，第一份是以范仪的名义签订的，因范仪无法办理贷款，后来就以范程的名义签订的合同，将第一次的合同作废了，重新签订的网签的合同。
范古陈述2009年涉案房屋办理贷款时，其系该银行信贷部的员工，中介公司表示范仪名下有好几套房屋，存在多笔房贷，因此征信不好，范古表示因范仪征信不好无法办理贷款，因此范仪找到其哥哥，其哥哥征信较好，后范仪以其哥哥的名义办理的贷款。当时范仪与其哥哥还有中介公司一同到深圳发展银行办理贷款，范程在六层的信贷部门签字办理完面签后，范古带着上述人等到一层营业厅办理支付首付款的事宜，范仪的哥哥当场在银行一层营业厅开立了账户，范仪从其车里取出现金，并将现金存入到其哥哥开立的账户。
范宿（范仪之四哥）陈述，范程在2009年在北京购买房屋时向其借款20万元，2009年2月27日，其从中国工商银行卡（卡号为×××）取出20万元现金，并将现金交给范仪用于购买北京的房屋。范仪提交了范宿的上述工商银行卡的交易明细对上述陈述予以佐证。
孙望陈述其与范仪系租赁关系，2003年其与范仪签订租赁协议，租赁范仪位于天津市×区×路×楼×门底商，用于经营网吧，租赁期限为5年，年租金为15万元，2008年租赁合同到期后，其与范仪又重新签订了租赁合同，租赁期限为5年，年租金为18万元。孙望表示租金的交付时间为每年的2、3月份，2009年，范仪督促其交纳租金，表示其在北京购房急需用钱，孙望称其于2009年2月左右将18万元支付给范仪。孙望并提交了2008年其与范仪签订的租赁合同，范仪对该租赁合同予以认可，并提交了《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，用以证实其出租给孙望的房屋的产权人系天津市红桥区房产总公司咸阳北路房管站（以下简称房管站），2002年房管站将上述公有住宅出租给范仪的事实。
范仪称602号房屋的银行贷款均系其按月偿还的，偿还的方式为两种，一种是将现金交付给范程，由范程存入还款账户中由银行按月扣划，另一种是通过银行转账方式将应偿还的款项汇至范程的还款账户。范仪并提交了银行转账记录用以证明其偿还银行贷款的事实。范程对范仪陈述的由范仪偿还银行贷款的事实予以认可，文琪对此持有异议。
本案审理过程中，经范仪申请，法院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对602号房屋的市场价值进行了评估，2015年8月18日，该评估公司出具《评估报告书》，评估结论为估价对象在估价时点的市场价值为301万元。范仪、范程及文琪对该评估结果均不持异议。
在涉诉房屋购买过程中，崔行于2009年3月26日向范仪出具了一份收条和一份证明，其中收条载明：今收到范仪交来房屋购房定金三万元，房屋坐落北京通州区马驹桥镇×里×号楼×层×单元602号，面积178.58平方米，产权编号为字第×××号，权利人崔行，双方协商此房售价为140万元，未尽事宜范仪首付60万元按揭贷款80万元，以哥哥范程名义办理贷款及过户手续。证明载明：范仪买房人购买崔行名下坐落于北京市通州区马驹桥镇×里×号楼×层×单元602房屋，范仪名下已购买多处房产并在银行办理过贷款手续，为尽快办理购房过户，特借用范程名购买坐落北京市通州区马驹桥镇×里×号楼×层×单元602房产（范程与范仪系兄弟关系），并办理过户手续。
2014年4月，范仪以所有权确认纠纷案由将范程起诉至法院（2014年通民初字第8181号一案），案件审理过程中，法院就相关情况与崔行进行了核实，崔行称涉案602号房屋是范仪以其哥哥的名义购买的，上述收条和证明均是其本人书写的。
另查，范程与文琪因离婚纠纷，自2010年起在天津市红桥区人民法院进行审理，涉诉房屋于2013年12月11日被天津市红桥区人民法院裁定冻结，暂停办理房屋过户手续，冻结时间自2013年12月31日至2015年12月30日止。
范仪称因其非系北京市户籍人口，且在北京市未交纳社保，因此不符合北京市现在的购房资格，无法取得涉案602号房屋的所有权，因此其要求解除其与范程之间的关于借名购买涉案602号房屋的口头协议，并要求范程退还首付款、已经偿还的银行贷款及涉案房屋的市场差价共计300万元。
原审法院认定上述事实有：收条、证明、转款明细、银行业务凭证、收条、收据、定金收付书、房屋所有权转移登记申请书、房屋抵押权设立登记申请表、（2013）红民重字第0011-5号民事裁定书、结婚证、（2010）红民一初字第490号民事判决书、房地产买卖抵押贷款合同、（2013）一中民四终字第0882号民事裁定书、开庭笔录、存折、谈话笔录、房屋所有权证、证人邓业、范古、范宿、孙望的证言、平安银行朝阳门支行出具的还贷情况记录、法院与崔行的联系笔录及当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。本案中双方及第三人争议的第一个焦点问题是范仪与范程之间是否存在借名买房的协议。综合中介公司经办人邓业、银行贷款经办人范古、证人范宿、孙望的证言及法院与崔行的联系笔录、崔行出具的收条及证明等，并结合范仪购买涉案房屋前已经有多处房贷的事实，可以认定因范仪存在多处房贷，无法通过办理银行贷款方式支付剩余购房款，因此借用范程名义购买涉案房屋的事实，进而可以证明范仪与范程之间借名买房，存在借名买房协议的事实。范仪提供了充分有效的证据说明了购房首付款的来源，因此法院对涉案房屋的首付款系范仪支付的事实予以确认。关于银行贷款是否为范仪偿还的事实，因涉案房屋系范仪购买，且首付款亦系范仪支付的，范仪仅系以范程名义签订的购房合同并办理的银行贷款，且范仪提交了银行转账记录，用以证明其将款项支付至范程还款账户的事实，且范仪与范程一致认可有时范仪会将现金交给范程，由范程存入还款账户偿还银行贷款的事实，上述证据形成一条完整的证据链，足以证明银行贷款系由范仪偿还的事实。本案中的另一个焦点问题是范仪与范程之间借名买房的协议是否应当解除的问题。范仪与范程借名买房的原因系范仪因存在多处房贷无法通过银行贷款方式支付涉案602号房屋的剩余购房款，因此借用范程名义购买的涉案房屋并办理的银行贷款，其后北京市出台住房限购政策，按照住房限购政策，范仪不符合在北京市购房的条件，因此无法取得涉案房屋的所有权，其与范程之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，范仪据此要求解除其与范程之间的借名买房协议，符合合同解除的条件，法院对此予以支持。关于借名买房合同解除后范仪支付的首付款、偿还的银行贷款的返还及房屋的增值部分的归属问题，借名买房合同解除后，范程应当将范仪支付的首付款、范仪偿还的银行贷款返还给范仪。关于涉案房屋的增值部分的归属问题，因涉案房屋的实际购买人系范仪，涉案房屋的首付款及银行贷款均系范仪支付，范程仅系涉案房屋购买时的被借名人，因此涉案房屋的增值部分应归实际购买人范仪享有，涉案房屋的被借名人范程取得涉案602号房屋的所有权，在借名买房协议解除后应负担偿还银行贷款的义务。关于范程应当返还范仪支付的首付款、偿还的银行贷款及房屋增值的具体数额，由法院根据涉案房屋尚存的银行贷款情况、涉案房屋的现值（以评估报告结果为准）及本案的案情予以酌情确定。文琪表示涉案房屋系由范程购买，银行贷款亦系由范程偿还的述称，与本案查明的事实相悖，且文琪对涉案房屋的购买过程、购房款的出资等情况均不知情，故法院对文琪的上述说法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除范仪与范程之间关于范仪借用范程名义购买北京市通州区马驹桥镇×里×号楼×单元六零二号房屋的借名买房协议；二、范程给付范仪首付款、已经偿还的银行贷款及房屋增值补偿人民币二百四十万元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、驳回范仪的其他诉讼请求。
上诉人诉称
文琪不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审法院判决，改判驳回范仪的诉讼请求。上诉理由：1.原审法院查明事实不清。法院裁判602号房屋所有权归属的关键，应当是认定602号房屋由谁购买。范仪作为原告，应当提供确实有效的出资证据，而范仪所有的证据、证人证言均未能直接证明其出资；相反文琪提供的范程出资购买了602号房屋的证据，原审法院一概不予认可，也不在判决中体现。2.原审法院违反法定程序。本案涉及多份证人证言，而原审法院并未让证人出庭作证，履行法定的质×程序，原审法院剥夺了文琪对证人质×的权利，属于违反法定程序，证人的证言不应采信。
范仪坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。
范程坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。
本院查明
本院经审理查明：原审法院查明的事实中，除崔行、邓业、范古、范宿、孙望的证人证言外，其他事实本院予以确认。本院另查明，在原审法院诉讼中，崔行、邓业、范古、范宿、孙望到原审法院，由法院对崔行、邓业、范古、范宿、孙望进行了询问，但都×出庭作证，且文琪在原审法院诉讼中明确不认可崔行、邓业、范古、范宿、孙望的谈话笔录，在此情形下，原审法院未开庭进行证人出庭作证。以上事实有当事人在二审期间的陈述及原审法院笔录在案佐证。
本院认为
本院认为：本案诉争的主要问题为以下几方面：
一、范仪与范程之间是否存在借名买房的协议。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。范仪主张以范程的名义购买了602号房屋，范仪应当提供证据予以证明。从诉讼中范仪的陈述来看，范仪与范程之间没有书面协议，且范仪提起本案诉讼时，是在文琪与范程离婚诉讼期间，文琪不认可范仪与范程之间存在借名买房关系，文琪认为因其与范程之间存在离婚诉讼，范程为转移夫妻共同财产，与范仪合谋提起本案诉讼；鉴于范程与文琪离婚诉讼的背景及文琪主张范程可能存在转移夫妻共同财产的情形，因此602号房屋权属的变动涉及到文琪的利益，仅凭范仪与范程之间认可借名买房，不能认定范仪与范程之间存在借名买房协议。
二、范仪提供的证据能否证明其与范程之间存在事实上的借名买房关系。诉争的602号房屋登记在范程名下，范仪提出602号房屋由其出资并借用范程的名义购买，虽然范程认可范仪的主张，但文琪不予认可，故范仪、范程应当承担举证责任，证明双方协议的真实性。虽然范仪提供了崔行的证言，崔行也到法院作了谈话笔录，但在文琪对证人的书面证言及谈话笔录有异议的情况下，崔行应当出庭作证，但崔行未出庭作证，不符合证人证言出庭作证的法律规定。另外，范仪所称其以范程名义购买602号房屋的原因是其在天津购买多套房屋，在北京买房不能再获得贷款，因此以范程的名义购买602号房屋，但范仪未提供银行不能给其贷款的证据。另外，从崔行提供的书面证言来看，签署日期为2009年3月26日的《证明》中写的原因为“范仪名下已购多处房产并在银行办理过贷款手续，为尽快办理购房过户手续，特借用范程名”；签署日期为2015年4月18日的《证明》中写的原因为“当时由于北京政策关系，范仪不能在北京购房，范仪当时是为了孩子的方便才想到北京购房”，崔行的书面证言中，对范仪不能在北京购房的原因陈述前后不一致，且崔行未出庭作证，不足以证明相应事实。故现有证据不足以认定范仪与范程之间有借名买房的口头协议，原审法院的认定错误，本院予以纠正。
三、范仪是否实际支付602号房屋的首付款及贷款。对于首付款的支付，范仪、范程共同称是将60万元现金存入范程的银行账户后，再转入崔行的账户；但范程、范仪未提供范程转账账户的明细，不足以证明范程转给崔行的60万元，是现金存入范程的账户后转给崔行。另外，在2014年4月1日的庭审中，范仪陈述为“？60万元给的现金是怎么给的。原告：60万元是我给我哥哥打过去的，有部分现金，有部分转账”，范仪明确表示60万元中有部分转账，但范仪未提供转账的银行记录，且在以后的讼中，范仪主张60万元都是现金；范仪的陈述前后矛盾，且不能证明其给付范程60万元现金的事实；而文琪提交的范程于2009年3月13日从工商银行取款20万元的记录，范程取款时间在其购房交付定金和首付款之间，且范程未能提供该20万元的去向，故文琪认为该20万元用于支付602号房屋首付款的意见，可能性更大。再次，从范程偿还贷款的情况来看，在提起本案诉讼前，范程用于偿还贷款的平安银行账户中款项的往来，与范仪所述的其给范程现金用于偿还房贷的情况不符，不足以证明本案诉讼前范仪偿还了相应的贷款。在现有证据不足以证明范仪支付了购房首付款及偿还诉讼前银行贷款的情况下，范仪主张由其支付购房款的意见本院不予采纳，原审法院认定范仪支付购房款错误，本院予以纠正。
四、证人应当出庭作证。在原审法院诉讼中，崔行、邓业、范古、范宿、孙望均到原审法院，由原审法院对崔行、邓业、范古、范宿、孙望进行了谈话，并制作了谈话笔录，但所有证人都×出庭作证，也未明确证人不出庭作证具有《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定的情形，且文琪在原审法院诉讼中明确不认可崔行、邓业、范古、范宿、孙望的谈话笔录，而原审法院在证人未出庭作证的情况下，仅以证人的谈话笔录就认定证人证言的证明力，不符合法律关于证人出庭作证的规定，据此认定的事实，证据不足，本院予以纠正。
综上所述，现有证据不足以证明范仪与范程之间存在借名买房的协议，范仪要求解除协议及返还首付款、偿还的银行贷款、房屋市场差价的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第3444号民事判决。
二、驳回范仪的诉讼请求。
