北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
孙哲上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或依法改判孙哲为北京市朝阳区×××11F房屋（现地址为北京市朝阳区×××11F房屋，以下简称涉案房屋）的实际产权人，停止对上述房屋的执行行为，解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由磊蒙公司、宁倩承担。事实和理由：一、一审判决遗漏孙哲的诉讼请求。孙哲一审起诉请求确认孙哲为涉案房屋的实际产权人，但一审法院对此项诉求未予处理，属于遗漏诉讼请求。二、一审法院认为涉案房屋登记在宁倩名下属于事实认定错误。生效判决虽判令
北京华富房地产发展有限公司（以下简称华富公司）将房屋过户至宁倩名下，但是涉案房屋现在仍然登记在华富公司名下，宁倩不是涉案房屋的所有权人，宁倩享有的只是普通债权。三、孙哲已经支付涉案房屋的全部房款，房屋未变更登记至孙哲名下系因为宁倩不配合，孙哲对此无过错。四、宁倩有其他房产可供执行，停止对涉案房屋的执行并不会损害磊蒙公司的利益。
被上诉人诉称
磊蒙公司辩称：不同意孙哲的上诉请求及理由。一、一审判决不存在遗漏诉讼请求的问题，本案是案外人执行异议之诉，不是确认之诉，孙哲是否为涉案房屋实际产权人的诉讼请求并不属于本案的裁判范围，并且一审判决书已经对孙哲的这一诉求作出了阐述。二、（2014）朝民初字第07625号民事判决书判决华富公司在该判决书生效之日起七日内协助宁倩办理房屋产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力，因此不管涉案房屋是否已经过户到宁倩名下，宁倩都是涉案房屋的实际所有权人。三、孙哲与宁倩之间的借名买房关系即使成立，孙哲享有的也是债权请求权，而不是物权请求权，并不具备阻却或者排除磊蒙公司依法申请强制执行的效力。四、孙哲要求宁倩配合其办理涉案房屋的产权变更登记手续没有生效判决和相关法律依据。
宁倩辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意孙哲的上诉请求，请求维持原判。
孙哲向一审法院起诉请求：1.判令确认孙哲与宁倩的借名买房关系，确认孙哲为北京市朝阳区×××11F房屋（现地址为北京市朝阳区×××11F房屋）的实际产权人；2.判令停止对上述房屋的执行行为，解除对上述房屋的查封；3.诉讼费用由磊蒙公司、宁倩共同承担。
一审法院认定事实：磊蒙公司与宁倩买卖合同纠纷一案，法院作出（2013）朝民初字第24494号民事判决书，判令：一、宁倩于该判决生效之日起七日内返还磊蒙公司沙石料生产线一套；2、宁倩于该判决生效之日起七日内给付磊蒙公司设备使用折旧费33万元。现该判决已经发生法律效力，磊蒙公司申请法院强制执行，法院于2014年6月27日以（2014）朝执字第10418号立案受理。现在正在执行过程中，在执行中，法院于2015年4月23日查封了涉案房屋。孙哲向一审法院提出执行异议申请，法院于2016年9月29日作出（2016）京0105执异353执行裁定书，驳回了孙哲的异议申请，后孙哲依法提起本案的诉讼。
孙哲提交《协议书》一份，载明：经宁倩同意，孙哲在购买金岛花园公寓兰苑11F楼（172万元）办理购房手续时，（实际是华富公司给市机电西部物资中心孙哲的抵债房）全部使用宁倩的身份证、户口簿、名称等相关证件，房产权及按揭均归孙哲所有，由此产生的一切经济责任和法律责任由孙哲承担，均与宁倩无关，双方可随时办理过户手续，无任何异议及附加条件。此协议一式两份，各执一份，签字和留指纹即具有法律效力。结尾处有孙哲、宁倩，案外人李澄签字，案外人
北京市宏晨阳物资商行（以下简称宏晨阳商行）盖章。宁倩对该《协议书》的真实性不予认可，在北京市西城区人民法院孙哲诉宁倩房屋买卖合同纠纷一案中，孙哲将《协议书》作为证据提交，宁倩对协议书的真实性同样不予认可，并就宁倩及李澄签名真伪及宏晨阳商行与打印字迹的先后顺序进行司法鉴定。北京市西城区人民法院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心就宁倩及李澄签名的真实性进行鉴定，上述机构出具京安拓普[2016]鉴（文）字第56号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：检材《协议书》上的签名字迹“李澄”与样本上李澄的签名字迹为同一人所写；检材《协议书》上的签名字迹“宁倩”与样本上宁倩的签名字迹为同一人所写；检材《协议书》上的红色印章印文“宏晨阳商行”与印刷字体“相关单位盖章”的交叉处形成先后时间时序为先打印黑色字迹后加盖红色印章印文。宁倩称因其父亲与孙哲合伙做钢材生意，孙哲在配合华富公司贷款的过程中取得了有宁倩及王慧敏签名的空白页，《协议书》内容为孙哲伪造，并且宁倩的父亲为宏晨阳商行的实际控制人，宏晨阳商行在《协议书》中盖章的行为不符合常理。
1999年12月25日，华富公司作为甲方与宁倩作为乙方签订《北京市外销商品房预售契约》，约定：乙方自愿购买甲方的×××11F单元房屋，房屋用途为公寓，乙方预购房屋的定金为5万元；双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米11844元，价款合计172万元。合同附件付款方式中，约定（手写体）：银行按揭，一、在签订《北京市外销商品房预售契约》时付借款52万元（含5万元定金）；二、余款120万元在中国建设银行
北京市分行办理住房贷款。1999年12月24日，华富公司出具《正式收据》，载明：兹收到宁倩交来购买×××11F单元楼款，52万元。2014年6月9日，
中国建设银行出具《个人贷款结清证明》，载明：宁倩在建设银行的个人贷款，贷款总额1005915.13元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2014年6月9日结清。
因华富公司未按时办理涉案房屋的产权登记手续，宁倩向一审法院提起诉讼，法院于2014年8月10日作出（2014）朝民初字第07625号民事判决书，判决：华富公司于该判决生效之日起7日内协助宁倩办理11F单元房屋的产权证，并登记至宁倩名下，因此所发生的全部税费均由宁倩负担。该判决已于****年**月**日出生法律效力，后宁倩向一审法院申请强制执行。宁倩称因孙哲不配合测量房屋，在涉案房产的产权证尚未办理。
孙哲称，因涉案房屋的开发商华富公司欠北京京秦基础工程公司（后更名北京京秦基础工程有限责任公司，以下简称京秦公司）工程款，京秦公司欠孙哲控制的北京市机电设备总公司西部物资中心（以下简称西部物资中心）材料款，故三方于1999年12月23日，达成《协议书》，约定：1.华富公司同意西部物资中心高升购买金岛花园兰苑11F房屋，总价172万元，首付款51.6万元，由京秦公司欠西部物资中心钢材款冲抵，同时冲减华富公司欠京秦公司的工程款51.6万元。京秦公司向华富公司开具发票，西部物资中心向京秦公司提供钢材款发票；2.高升购房的银行按揭款到后三日内，按揭款华富公司全部无条件拨付给京秦公司，京秦公司到账后按规定支付给西部物资中心。1999年12月24日，西部物资中心向京秦公司开具了金额为52万元的钢材款发票。孙哲提交京秦公司于2017年3月14日出具的《证明》，载明：京秦公司和西部物资中心孙哲及华富公司三方抵账协议已履行完毕。其中：一、×××11F抵账总价款172万元；二、华富公司再以按揭形式协助西部物资孙哲（宁倩）办理贷款也已完毕；三、华富公司已将约定的51.6万元（实际归整为52万元）已冲抵按揭首付，并开具收据（宁倩）；四、华富公司已将约定的120万元拨付给京秦公司；五、京秦公司已将约定的120万元拨付给西部物资中心孙哲。孙哲申请证人高升出庭作证，高升称孙哲欲以其名义购买房屋，但是其害怕还不了银行贷款，没有同意孙哲的请求。孙哲提交《企业租赁经营合同》用于证明西部物资中心由其租赁经营，自主经营、独立核算、自负盈亏。磊蒙公司及宁倩对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。
孙哲称如上所述，华富公司及京秦公司用材料款抵房款172万元，其中首付款52万元系用材料款直接进行抵账，剩余的120万元以房屋抵押从银行贷款，华富公司获得贷款后，返还京秦公司，京秦公司返还给西部物资中心，款项实际由孙哲使用。涉案的房屋由孙哲实际控制，孙哲将房屋出租，以租金偿还银行贷款，每次贷款均由孙哲以宁倩的名义偿还，孙哲提交《个人贷款还款凭证》、《交款单》予以佐证。孙哲称其与宁倩的父亲为朋友关系，因宁倩之父宁哲欠孙哲款项，同时孙哲没有北京户口，为了加快贷款流程，故以宁倩的名义进行贷款买房。
宁倩称，其父宁哲与孙哲系合伙关系，共同向华富公司金岛花园项目供应钢材，因华富公司欠付钢材款，故用涉案房屋的部分房款用于抵偿欠付的钢材款。宁倩称购房款中的52万元首付款系其以现金的方式交纳至华富公司处，后孙哲与宁哲协商由宁哲以宁倩名义取得涉案的房产，孙哲通过涉案房屋获取银行贷款120万元用于周转，房屋暂时由孙哲对外出租，待还清贷款后，房产交予宁倩。宁倩提交送货单、出库明细及欠条用于证明上述事实。
另查，2015年8月7日，孙哲以房屋买卖合同纠纷为由，将宁倩诉至北京市西城区人民法院，要求：1.宁倩依法办理涉案房屋的产权登记手续，将涉案房屋产权登记在宁倩名下；2.宁倩协助孙哲将涉案房屋产权变更至孙哲名下。
一审法院认为，案件争议的焦点在于孙哲与宁倩之间是否存在借名买房的关系以及该借名买房关系是否能够排除强制执行。第一、孙哲与宁倩之间是否存在借名买房的关系。首先，从形式上来看。孙哲提供的孙哲与宁倩签订的《协议书》，该协议约定孙哲在购买涉案房屋时全部使用宁倩的身份证、户口簿、名称等相关证件，房产权及按揭均归孙哲所有。该《协议书》落款处有宁倩的签字，虽宁倩对该《协议书》中的签名及内容均不认可，认为该《协议书》系孙哲伪造。但是经在另案中，法院委托鉴定机关就宁倩的签名进行鉴定，认定此《协议书》中宁倩的签名与宁倩所留鉴定样本的签名为同一人所写，且宁倩未提交证据证明此《协议书》中内容系孙哲伪造。故法院对宁倩关于《协议书》的意见不予采信，法院依法对该《协议书》的真实性予以确认；其次，从实际执行情况来看。孙哲主张涉案的房产系京秦公司、华富公司以及西部物资中心之间以房款折抵货款而为，并且提交了上述三者签署的《协议书》及京秦公司出具的《证明》予以佐证，虽上述《协议书》因高升未同意而未实际履行，但是结合京秦公司出具的《证明》可以证明三方存在以房款折抵货款的事实。虽宁倩称涉案的房屋系华富公司欠其父亲宁哲与孙哲共同的货款，有以房款折抵货款的情形。但是宁倩提交的证据不足以证明宁哲与孙哲之间的货物、货款往来与该案有关系。故法院对宁倩关于该案中房款的意见，不予采信；最后，房屋的实际使用情况来看。庭审中，双方均确认，涉案房屋由孙哲实际占用并对外出租，以房屋作抵押所贷款项亦由孙哲负责偿还。综上，可以认定宁倩与孙哲之间存在借名买房的关系。孙哲要求确认孙哲与宁倩的借名买房关系的请求，应属事实认定问题，不应作为一项独立的诉讼请求。第二、孙哲与宁倩之间的借名买房关系是否能够排除法院的强制执行。首先，孙哲与宁倩之间的借名买房协议，系其双方的债权债务关系，只在其内部产生法律的约束力，不发生物权变动的法律效果，孙哲享有的是债权请求权而非物权，不能据此认定涉案房屋的产权人为孙哲；其次，根据物权公示公信的原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房屋的登记人为宁倩，且不存在登记错误的问题，磊蒙公司作为善意第三人，其权利应当予以保护，故孙哲与宁倩之间的借名买房关系并不能阻却善意第三人磊蒙公司作为权利人的强制执行行为；最后，孙哲与宁倩签订借名买房的协议时，应当预测到借名买房的法律后果，其在该案中亦存在过错，相应的不利后果应自行承担。故法院认为孙哲与宁倩之间的借名买房关系不能排除法院的强制执行。综上判决：驳回孙哲的全部诉讼请求。
本院认为
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙哲提交：证据一、宁倩所发朋友圈状态截图打印件19张，证明宁倩在2016年至2019年之间持续有高消费的行为，宁倩完全有能力履行磊蒙公司的债务。证据二、（2015）西民初字24356号判决书、（2018）京02民终12474号民事判决书。两份判决为孙哲诉宁倩房屋买卖合同纠纷一案的一、二审法律文书。孙哲起诉要求宁倩将涉案房屋产权登记在宁倩名下后，协助孙哲将涉案房屋产权变更至孙哲名下。西城区人民法院判决认定双方之间存在借名买房的法律关系，但涉案房屋已被查封，不具备办理过户手续的条件，驳回了孙哲的诉讼请求。孙哲不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。证明目的为孙哲在宁倩与华富公司的诉讼之后，就一直在主张对涉案房屋享有所有权，双方借名买房的关系真实存在，并非恶意损害磊蒙公司的利益。磊蒙公司发表质证意见称：不认可证据一的真实性、关联性、合法性，孙哲提交的照片没有经过公证，不能证明系宁倩朋友圈的内容。即便上述照片是宁倩朋友圈的内容，也与本案没有关联。直接从他人朋友圈截图取证，是否侵犯他人合法权利，有待商议。对于证据二的真实性认可，证明目的不认可。宁倩发表质证意见称：对于证据一的真实性、关联性、合法性均不认可。该证据不能说明是宁倩的消费，对证据取得的合法性存在质疑，与本案争议焦点没有关联性，并且不符合二审新证据的形式要求。对于证据二的真实性认可，证明目的不认可。本院经审查，证据一关于宁倩的消费行为，与本案孙哲是否有权要求排除强制执行的待证事实无关联，本院不予采纳。证据二的真实性予以确认，对于其证明目的将结合本案事实综合予以认定。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：根据生效判决认定的事实，孙哲与宁倩之间存在借名买房的合同关系。本案一审认定孙哲与宁倩之间存在借名买房的合同关系这一事实，宁倩对于该认定虽不认可，但并未提起上诉。据此，本院确认孙哲与宁倩之间存在借名买房的合同关系。因该借名买房合同关系而生争议，双方应通过房屋买卖合同纠纷予以解决，孙哲直接诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。
关于孙哲诉请停止对涉案房屋执行行为一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据查明的事实，（2014）朝民初字第07625号民事判决书判决华富公司协助宁倩办理涉案房屋的产权证，并登记至宁倩名下。因宁倩怠于履行（2013）朝民初字第24494号民事判决确定的对磊蒙公司的合同债务，法院经磊蒙公司申请，查封了涉案房屋。孙哲以其系涉案房屋实际权利人为由，申请停止上述执行行为。本院认为，宁倩对涉案房屋的转移登记请求权已由生效判决确认，法院据此对涉案房屋查封并无不当。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国不动产的物权变动采登记设立主义。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记协议，只在内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果。因此，虽然孙哲与宁倩之间存在借名买房的合同关系，但孙哲并未取得涉案房屋所有权登记，依法不具有排除强制执行的权利。孙哲诉请停止对涉案房屋的执行行为，于法无据，本院不予支持。
综上所述，孙哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
