原告诉称
H公司向本院提出诉讼请求：1、判令M公司向H公司交付坐落于北京市朝阳区1号房产；2、判令M公司将第一项诉讼请求中的房屋过户登记到H公司名下；3、判令M公司按照日万分之一的标准向H公司支付逾期交房违约金。
事实和理由：2010年12月28日，H公司与M公司签订合同《北京市商品房现房买卖合同》，约定M公司向H公司出售坐落于北京市朝阳区1号商品住房（以下简称1号房屋），购房建筑面积为151．02平方米；M公司应当在双方签订合同且H公司依约付清全部购房价款之日起30日内，向H公司交付上述房产；M公司逾期交房超过60日的，H公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，M公司按每日万分之一的标准向H公司支付违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向H公司支付。同日，H公司与M公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定鉴于H公司一次性购买M公司11套商品房，M公司同意在《北京市商品房现房买卖合同》约定的单价基础上给予特别优惠，优惠后H公司实际购房价格为建筑面积15498．59元/平方米。H公司已按合同约定于2010年12月29日向M公司支付购房款2340597．06元，但M公司未能全面履行合同约定，严重违约。为维护合法权益，H公司特诉至法院，请求支持诉讼请求。
被告辩称
M公司未出庭应诉，亦未提交书面意见。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年12月28日，H公司作为买受人与M公司作为出卖人签订11份《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定H公司从M公司购买11套房屋。1号房屋的合同，购房建筑面积为151．02平方米，套内建筑面积117．07平方米。
关于计价方式与价款，双方在第六条约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米32765．93元，总价款3835908元。
关于付款方式及期限，双方在第七条和附件五约定一次性付款，3835908元楼价款须于2010年12月28日付清。
关于交付条件，双方在第九条约定，（一）出卖人应当在×年×月×前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书；2、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。
关于交付期限，双方在附件九补充协议约定，自双方签订本合同且买受人依约定付清全部房价款之日起30日内，出卖人向买受人交付该商品房。
关于逾期交房责任，双方在第十条约定除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。
关于交接手续，双方在第十一条约定，（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携、地点以及应携带的证件交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。
关于权属转移登记，双方在第十八条约定，商品房交付使用后买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
2010年12月28日，M公司作为甲方与H公司作为乙方另行签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定鉴于乙方一次性购买甲方11套商品房，甲方同意给予乙方特殊的优惠政策及特殊的保证措施，甲方同意在《商品房买卖合同》约定的单价建筑面积25600元/平方米的基础上，每平方米给予乙方10101．41元的特别优惠，优惠后乙方实际购房价格为建筑面积15498．59元/平方米，乙方根据《商品房买卖合同》签约建筑面积1935．66平方米，已按照优惠后的价格建筑面积15498．59元/平方米支付全部购房款。
H公司与M公司签订的《补充协议》第二条还约定了解约条款，即：（一）甲方在2011年3月27日以前有权单方解除其与乙方签订的11套商品房买卖合同，单独一套解除或全部解除均可，甲方单方解约应当按解约套数退还乙方相应房屋价款。（二）甲方行使本条款约定的单方解约权利，必须在2011年3月27日以前向乙方发出解约通知，并且在2011年3月27日以前将乙方已经支付的3000万元支付款支付到乙方的账户。（三）甲方根据销售及资金情况可以选择单套解除任意房屋并按该套房屋向乙方支付已付房款及违约金。（四）在甲方退还乙方全部购房款并支付全部违约金后，乙方应将买卖合同及相关协议原件等退还甲方，配合其办理相关退房手续，但因退房而产生的所有费用由甲方承担。
2010年12月28日，M公司向H公司出具收据，称收到H公司交来的11套房屋房款3000万元。H公司提交的银行回单显示2010年12月29日H公司向M公司转账3000万元。
经查，2010年2月5日，H公司购买的11套房屋办理了所有权初始登记，所有权人为M公司。2010年12月28日，M公司与H公司就11套房屋办理了网签备案登记。2011年6月23日，北京市朝阳区房屋管理局（以下简称朝阳房管局）受理了11套房屋申请“现房签约注销”业务，除坐落于北京市朝阳区2号房屋的网签于2019年10月14日注销外，其余10套房屋的业务状态到现在依然为“进行中”。庭审中，经询，H公司称其与M公司均没有解除11套房屋的买卖合同，其也没有与M公司共同申请“现房签约注销”业务，经其向朝阳房管局工作人员了解，“现房签约注销”业务可能是M公司单方申请，朝阳房管局向其提供了《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知>>，第七条规定协议解除合同的，办理商品房预售合同备案解除手续需要提交商品房预售合同一式四份（原件），H公司现持有买卖合同原件，故不可能与M公司共同申请解除预售合同备案手续。后H公司向本院告知，经其向朝阳房管局了解，朝阳房管局称未有上述11套房屋2011年6月23日申请注销网签的申请材料，当时开发商可以通过密匙单方申请办理网签注销业务，但如果正式办理该业务需要双方到场提交申请资料。
经查，H公司购买的11套房屋除本案中的查封外不存在其他查封，没有抵押登记，亦未查询到国有建设用地使用权的查封信息。
关于为何未及时办理房屋过户和交付手续，H公司称因为M公司拖欠税款，双方曾协商M公司配合H公司通过改底单的方式出卖11套房屋，即H公司先与M公司解除买卖合同和网签备案，M公司直接和新的买受人重新签订买卖合同，买受人将款项直接支付给H公司；考虑到双方已经办理了网签备案，M公司没有按照约定向H公司发收房通知，H公司才没有收房；再后来M公司下落不明，H公司才诉至法院。
诉讼中，本院询问H公司与M公司就涉案款项是否存在民间借贷法律关系，并释明了虚假陈述的法律后果。H公司坚持认为双方就涉案款项不存在民间借贷法律关系，系真实的房屋买卖关系，称H公司购买11套房屋是投资行为。就此，法院要求H公司提交银行流水信息。H公司提交了2010年12月29日其向M公司支付3000万元购房款的银行账户自2009年12月29日至2011年12月25日的银行流水，其中有多笔银行转账记录。因2011年3月29日之前没有交易信息，故没有银行流水信息。经查，除上述提及的转账记录外，上述两个银行账户的查询期间内H公司与M公司之间没有其他转账信息。经询，H公司称除上述两个银行账户外，没有其他银行账户。
为证明双方是真实的房屋买卖合同关系，H公司称2013年曾欲委托北京市房地产交易市场有限公司（以下简称房产交易公司）出售其购买的11套房屋，双方进行了协商并通过电子邮件发送了委托出售合同。H公司提交了2020年7月17日案外人姚某贤向H公司委托诉讼代理人发的电子邮件作为证据，称姚某贤是其公司时任法定代表人，该封电子邮件最初是姚某贤发给房产交易公司的孔总，后来孔总进行了修改并于2013年9月23日发给了姚某贤，附件是一份尚未签字盖章的《房屋出售委托协议》，协议的内容显示：甲方是委托人，乙方是受托人房产交易公司，丙方是开发商，协议详细介绍了H公司购买的11套房屋的情况，约定委托人委托受委托人出卖11套房屋，受托人协助并撮合委托人与买受人签订房屋买卖合同；11套房屋均已网签至委托人名下，受托人寻找买受人并达成购买意向后，开发商将与委托人解除网签合同，并重新签署开发商与买受方的网签合同、协助办理过户手续。H公司称上述协议的内容可以印证H公司与M公司系房屋买卖合同关系，否则H公司不可能委托案外公司出卖11套房屋。
诉讼中，本院向1号房屋的物业公司核实了该房屋的实际居住情况。物业公司提供了居住人的姓名和联系方式，经本院电话核实，对方认可是该房屋的居住人，本院告知本案H公司诉求情况，询问其居住的理由及是否涉及开发商“一房二卖”的情况，对方未主张购买了1号房屋，称本案与其没有关系，其不参与本案，让法院找开发商，并挂断电话。
另查，2019年7月11日，H公司将M公司诉至本院，要求M公司交付H公司购买的11套房屋，办理产权过户登记并支付逾期交房违约金，后经本院要求，H公司将11套房屋分案处理。
裁判结果
一、被告北京M公司开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向H公司交付坐落于北京市朝阳区1号房屋；
二、被告北京M公司开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将本判决第一项中的房屋产权转移登记至H公司名下；
三、被告北京M公司开发有限责任公司于本判决第一项履行完毕之日起60日内向H公司支付逾期交房违约金，以2340597．06元为基数，按照日万分之一的标准，从2011年1月29日起算，至实际交房之日止。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，H公司主张2010年12月28日从M公司购买了包括1号房屋在内的11套房屋，并提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》作为证据，上述合同及协议载有M公司的印章和法定代表人签字。H公司还提交了银行流水和M公司出具的收据，显示H公司已经按照《补充协议》的约定交纳11套房屋购房款3000万元。此外，经查询，2010年12月28日H公司与M公司还就上述11套房屋在朝阳房管局进行了现房签约备案。诉讼中，M公司经本院合法传唤未出庭应诉并对上述证据提出异议，故法院认为双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据H公司提交的证据，其已经交纳了全部购房款。虽然双方约定M公司在2011年3月27日前享有单方解除房屋买卖合同的权利，而且朝阳房管局的业务系统显示2011年6月23日H公司购买的11套房屋除1号房屋外，其余10套房屋的“现房签约注销”业务进行中，但本案中，未有证据显示M公司曾行使了单方解除权，亦未有证据显示双方解除了买卖合同并共同办理了“现房签约注销”业务，故本案中H公司要求M公司按照合同约定履行义务符合法律规定。
关于交付1号房屋的请求，双方在《商品房买卖合同》附件九补充协议约定，自双方签订本合同且买受人依约定付清全部房价款之日起30日内，出卖人向买受人交付该商品房。本案中，H公司于2010年12月29日付清全部房价款，其要求M公司交付1号房屋的请求具有合同依据，法院予以支持。关于逾期交房违约金，双方在《商品房买卖合同》第十条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。根据上述约定，H公司主张的逾期交房违约金的计算基数、违约金标准和支付的起始时间并无不当，法院予以支持。需要说明的是，双方在《商品房买卖合同》第十条明确约定，上述情况下的逾期交房违约金出卖人应于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付，该约定是双方自愿达成，并无不当，法院据此判决逾期交房违约金的支付时间应为M公司履行完实际交付房屋义务之日起60日内。
关于办理房屋权属转移登记的请求，双方在《商品房买卖合同》并未约定具体的时间，第十八条约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人办理权属转移登记。法院认为，该约定并非限定房屋只能在交付后才能办理权属转移登记。考虑到办理产权转移登记是M公司的主要合同义务，在M公司2010年1月7日即已办理1号房屋的房屋所有权初始登记，且未举证证明现在不具备办理产权转移登记障碍的情况下，法院对H公司要求M公司办理产权转移登记的请求予以支持。
M公司经法院合法传唤未出庭应诉，但不影响依据查明的事实依法判决。
