原告诉称
王某花向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告口头借名买房合同有效；2.请求法院判令被告协助原告将海淀区1号房屋产权过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。
事实和理由：2008年，我通过中间人王某睿了解到李某英在社科院有一套购买两限房的指标，李某英无意购买涉诉房屋，要将这个指标出售。我通过中间人王某睿与李某英达成口头协议，由我出资购买涉诉房屋，产权暂时登记在李某英名下，待涉诉房屋能够办理过户时，李某英协助办理过户手续。达成一致意见后，我让我妹妹王某丽代为向J公司通过银行转账的方式缴纳了530000元购房款，后又补交房款33336.48元，维修基金16552元。我于2009年7月11日拿到涉诉房屋的钥匙，于2009年8月8日对涉诉房屋进行装修，2009年9月底入住。我得知2016年3月涉诉房屋可以办理过户手续，因现在涉诉房屋已价值500多万元，李某英反悔，不同意过户，且声称房屋与我无关，并将我在涉诉房屋内的家具搬走，将涉诉房屋出租。
2016年8月15日，2016年11月10日李某英将涉诉房屋换锁导致我无法进入房屋，我遂两次向公安机关报警，公安机关出警后，建议我向人民法院起诉。后我本人以及通过中间人王某睿与李某英多次沟通涉诉房屋过户事宜，均未达成一致意见。因双方买卖的房屋系两限房，且双方的口头买卖合同系2008年4月11日之后签订，违反了北京市关于保障住房的买卖政策，应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，李某英应当赔偿我相应的损失。故诉至法院。
被告辩称
李某英辩称，不同意王某花的诉讼请求。
2008年，我根据国家政策申请了两限房，房屋总价款560000元。王某睿是王某花的弟弟，王某睿在没有离婚的情况下追求我，王某睿愿意给我一些费用，但我没有同意。我说不需要给，借就行了，本来贷款也可以，王某睿还是提供了400000元。
我给王某睿打了借条，之后交往过程中，王某睿说以后万一能结婚，房子太小了，能否换大房，她姐的经济能力可以，能不能借用他姐，王某睿实际使用了这个房屋。2010年，王某睿还是骗我，还是没有离婚，我将房屋收回了。2017年年初，应该是王某花的家人或者王某睿的亲属来我家撬锁，说要收回房屋，是王某睿说的，双方先后发生了5、6次冲突，每次都报警，在这种情况下，让王某睿过来解决，但王某睿也没有来，警察说让去法院解决。王某睿不是中介人，是王某花的弟弟，是我以前在部队的同事，所以王某花说的借名卖房根本不存在。故王某花起诉事实不存在。
本院查明
2008年11月17日，J公司（出卖人，以下简称J公司）与李某英（买受人）签订商品房预售合同（限价商品住房）。
2008年11月17日，J公司向李某英出具购房款发票，金额为530000元；2009年6月23日，J公司向李某英出具购房款发票，金额为33336.48元，上述发票原件均在王某花处。
2009年6月23日，J公司向李某英出具收据，证明收到维修基金16552元。王某花提供的当日银行卡消费记录显示，其消费金额为49888.48元。剩余购房款33336.48元以及维修基金16552元的总和就是49888.48元。王某花以此证明维修基金也是其支付的，且收据的原件亦在其手中。
2008年11月17日，李某英向王某睿出具收条一张，内容为：今收王某睿购J小区1室房款53000元。2009年6月24日王某花向王某丽转款650000元。当日，王某丽出具收条，内容为：今收到王某花归还我在北京购J小区1号楼房垫付款650000元。
2016年1月29日，李某英取得海淀区1号房屋的不动产权证书。2018年11月15日，房地产土地评估有限公司出具评估报告，估价结果为：房地产市场价值（总价）：5603900元，单价67713元/平方米。王某花支付评估费16500元。
裁判结果
一、李某英于本判决生效后15日内返还王某花购房款563336.48元及公共维修基金16552元；并以579888.48为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付王某花自2009年6月23日至实际付清上述款项之日止的利息；
二、李某英赔偿王某花房屋升值利益损失1600000元；
三、驳回王某花其他诉讼请求。
律师点评
民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
本案双方所争议的海淀区1号房屋的性质为限价商品住房。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。
本案中，王某花主张借名买房；而李某英主张不是借名买房，是借款买房。根据双方举证及证人证言可以证实，王某花于2008年11月17日交纳了购房款530000元，此后又将缴纳了剩余购房款33336.48元及维修基金16552元。
2008年11月17日，李某英向王某睿出具收条一份，证明收到王某睿购房款530000元。诉讼中，李某英称其是向王某睿借款400000元，但为何出具收到530000元的收据，且既然是借款，为何出具收条，有违常理。庭审中，李某英表示其向王某睿借款400000元，已经陆续还款150000元，尚欠250000元。在二次庭审时，李某英又表示，买房前一周已经给付王某睿120000元，此后一年左右又给付王某睿130000元，但均没有让王某睿出具收据。李某英的上述表述前后矛盾，不能自言其说。据此，李某英主张借款买房，无任何证据支持，法院不予采信。
根据王某花的举证可以认定，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在王某花处。而购房签约人李某英却不持有上述票据原件，符合借名买房特征。再者，王某花提供的证据一、二、三、四、五均可证明其为涉诉房屋的实际居住使用人。
王某花借用李某英的名义购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，亦违反了北京市政府的相关规定，直接导致社会公共利益受损，该借名买房的行为归于无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。
王某花要求李某英返还购房款及公共维修基金，并自2008年11月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息损失，有合法依据，予以支持。王某花要求李某英返还借名买房好处费，因其未提交充分证据，不予支持。关于装修损失，应根据有效证据并考虑到折旧情况酌情予以判定。
王某花主张赔偿房屋升值利益损失。基于借名买房的客观事实，当涉诉房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现李某英将涉诉房屋收回，导致王某花无法继续使用涉诉房屋，客观上已经实际将涉诉房屋返还给李某英的现实后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给王某花造成一定信赖利益损失。因双方在实际履行过程中，均明知涉诉房屋系限价商品住房，王某花没有购买资格，故双方对此均存在过错，因口头协议无效给王某花造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑涉诉房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、参考房屋价格评估结果，涉诉房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用的原则，对于李某英给王某花带来的信赖利益损失，法院将酌情予以判定。王某花要求李某英返还借名买房好处费及赔偿装修损失之主张，因其未提交充分证据，不予支持。
