(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例呈现
（一）原告诉求
原告杨慧文、林琳、杨晓斌向法院提出诉讼请求：
1. 确认林振华、杨慧文与林建国之间就位于北京市通州区 T 号房屋存在借名买房关系，且借名买房合同有效。
2. 判令林建国返还杨慧文、林琳、杨晓斌 650 万元。
3. 本案诉讼费用由被告林建国承担。
（二）事实与理由
2013 年，林振华与林建国签订《家庭房产协议书》，约定林振华出全资以林建国名义购买通州区 T 号房屋，林振华使用居住并享有处置权及全部利益。杨慧文与林振华于 2009 年 10 月 28 日结婚，该房屋是二人婚姻期间实际购买，为夫妻共同财产。
购房后，林振华一家长期居住于此，房屋相关手续存于林振华和杨慧文处，符合借名买房构成要件。林振华于 2018 年 12 月 15 日去世，林建国是林振华之父，林琳、杨晓斌是林振华与杨慧文之女。因林建国已将房屋出售，交易金额 650 万元，违反借名买房协议约定，给原告方造成损失，故起诉至法院。
（三）被告辩称
被告林建国辩称：
1. 关于重复起诉与证据问题
三原告曾于 2019 年以同样案由起诉，后因证据不足撤诉，此次起诉未提供新证据，说明原告自认证据不足，其起诉无事实和法律依据。
2. 关于《家庭房产协议书》的合意问题
非借名买房合意：《家庭房产协议书》主体是林建国、林振华和林贤明，三原告不是合同主体。合同具有相对性，不能替代合同主体确定意思表示，现林振华过世，无法核实其当时想法，但协议明确房屋所有权人为林建国，说明各方无借名买房意思。
借名不合理且没必要：若按原告所述，其与林振华为规避限购政策借名买房，但 2017 年二人离婚又复婚且购买海淀区房屋，若真为借名买房，为何不以此方式处理诉争房屋？且离婚时未要求过户，林振华生前也未主张权利，却在其过世后起诉，说明房屋所有权归林建国，与林振华、杨慧文无关，协议实质是林建国的遗嘱。
购买与协议的家庭背景：林振华是为孝敬父亲、便于照顾父亲才买房赠与林建国养老，因杨慧文不愿与林建国同住，经协商互换居住。林建国虽未入住，但不能否认其所有权，不能认定为借名买房。
规避限购政策的合同效力问题：若因规避限购政策借名买房，违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗原则，合同应无效。
3. 关于房屋赠与与遗嘱性质问题
赠与行为已完成：诉争房屋是林振华对林建国的赠与，杨慧文作为见证人签字，说明其知情且认可，赠与行为已履行完毕，出资来源不影响赠与效力。
协议的遗嘱性质：《家庭房产协议书》目的是保护林振华的继承权利，具有遗嘱性质。林振华尽了赡养义务，林建国为避免子女因财产纠纷签订协议，约定房屋由林振华继承，排除林贤明继承权，林建国承诺生前不处置房屋以保障林振华继承权利，这也表明房屋所有权人为林建国。
4. 关于协议情势变更与处分权问题
《家庭房产协议书》情势显著变更，林振华先于林建国过世，协议已无法继续履行。林建国是房屋法定所有权人，出售房屋是有权处分，视为对遗嘱的变更，且出售行为合法，未侵犯第三人利益。
（四）第三人林贤明答辩意见
《家庭房产协议书》签订主体是林振华、林建国和林贤明，杨慧文不是主体，协议是三人对房屋分配归属的约定。协议约定林建国为房屋所有权人，这才产生房产分配问题。杨慧文作为见证人签字，说明其对林振华为林建国买房养老及房屋所有权归林建国是知情且认可的。
购买房屋虽系林振华出资，但目的是出于孝心和报恩，且林振华曾受林建国、林贤明资助购房，此次出资给林建国买房应认定为赠与，且已完成，林建国取得所有权。协议订立目的是林建国去世后林振华通过继承获得房屋所有权，排除林贤明继承权。
（五）法院查明情况
1. 人物关系与相关案件情况
林建国与吴秀娟育有林贤明、林振华。林振华与杨慧文于 2009 年 10 月 28 日结婚，2017 年 3 月 14 日协议离婚（离婚协议约定通州区 T 号房屋归男方所有），同年 10 月复婚，育有林琳、杨晓斌，吴秀娟于 2005 年去世，林振华于 2018 年去世。2019 年 4 月，林建国起诉要求继承林振华遗产（海淀法院判决未处理涉案 T 号房屋）。
2. 涉案 T 号房屋情况
购买、出资与产权登记：2013 年 3 月 14 日，林建国与北京 M 公司签订购房合同，购买涉案 T 号房屋，总价 376 万元。杨慧文提交六笔银行转账支付凭证，显示 2013 年 3 月 14 日以杨慧文名义支付 108000 元、以林振华名义支付 120000 元及 900000 元，2013 年 4 月 9 日，以林振华名义支付 115000 元及 2529885 元，以杨慧文名义支付 100000 元，总计 3872885 元。林建国表示未出资，杨慧文称款项是夫妻共同所得支付，法院调取林振华和杨慧文银行账户交易明细显示林振华资金交易频繁。房屋所有权证于 2014 年 5 月核发，登记所有权人是林建国，共有情况为单独所有。
家庭房产协议书相关情况：2013 年 3 月 14 日，林建国、林振华、林贤明在涉案 T 号房屋签署《家庭房产协议书》，杨慧文在乙方配偶见证处签字。协议为避免家庭纠纷，对房屋分配归属问题达成约定。协议内容包括房屋登记所有权人为林建国，由林振华全资以林建国名义购买，林振华使用、居住并享有处置权及全部利益，林建国百年后房屋由林振华继承，林贤明放弃继承权，林建国承诺在享有所有权期间不处置房屋，林振华处置房屋时林建国需配合等。
杨慧文称因限购政策借名买房，为避免家庭纠纷签订协议，打算以继承方式办理过户节省费用，房屋购买后一直由林振华一家居住。林建国称房屋是林振华出资为其改善居住条件，因杨慧文与家人关系不好，为家庭和睦让林振华一家居住，签订协议是为排除林贤明继承权，否认杨慧文所述借名买房原因，认为若为规避限购，二人可再次离婚将房屋登记在自己名下。
原告提交房屋买卖合同、购房款发票、契税发票、各类费用票据等，证明房屋由林振华和杨慧文居住使用且相关费用由他们缴纳、票据由杨慧文持有，房屋所有权证也由他们持有，林振华去世后由杨慧文持有，以此证明借名买房。林建国对证据真实性认可，但不认可证明目的，称是林振华出资赠与自己养老，费用票据是自己名字，杨慧文作为见证人对赠与事实知情且认可，房屋产权以登记为准，相关费用是杨慧文应自行负担的，不影响产权归属，因自己年事已高，购房手续等存放在房屋保险柜中，杨慧文对存放事实认可，但称是因借名买房才持有。
房屋出售及相关诉讼情况：2021 年 2 月 1 日，林建国将涉案 T 号房屋以 650 万元价格出售给程亮，程亮于 2021 年 2 月 2 日付款。2021 年 2 月 18 日，程亮起诉杨慧文返还原物，后撤诉。原告称房屋一直由他们居住，林建国出售房屋是恶意行为，林建国是挂失补办房产证后出售的，且出售价格明显低于市场价格（当时市场价格约 900 万元）。
杨慧文之前起诉情况：2019 年 8 月，杨慧文、林琳、杨晓斌以所有权确认纠纷起诉林建国、林贤明，后撤诉。2021 年 3 月 11 日，杨慧文以确认合同无效纠纷起诉林建国、程亮，后撤诉。
关于返还售房款问题的争议：林建国认为本案是合同纠纷，解决是否存在借名买房关系，返还售房款请求属于借名买房关系确认后的析产继承问题，不能在本案同时主张。原告表示本案是家事纠纷有特殊性，应一并处理借名买房、返还款项和析产继承问题，林建国擅自出售房屋违反家庭房产协议约定，原告有权要求返还售房款，且林建国年事已高，为节省司法资源应一并处理。
（六）裁判结果
1. 林振华与原告杨慧文与被告林建国之间就位于北京市通州区 T 号房屋存在合法有效的借名买房合同关系。
2. 驳回原告杨慧文、林琳、杨晓斌的其他诉讼请求。
二、案件分析
（一）借名买房合同关系的认定
1. 购房款出资问题
林建国和林贤明称未出资，林建国认为是林振华个人出资，杨慧文主张是夫妻共同所得出资。法院依据原告提交的购房款支付凭证和调取的银行交易明细，认定涉案 T 号房屋系林振华和杨慧文婚后共同所得出资购买。家庭房产协议未约定是林振华婚前个人财产出资，林建国也未提供证据证明是林振华婚前个人财产出资，故法院对林建国的辩解意见不予采信。
2. 家庭房产协议性质的认定原则与考量因素
对合同条款理解有争议时，应按照合同词句、有关条款、目的、交易习惯和诚实信用原则确定真实意思。对于家庭房产协议性质的争议，需综合房屋购房款支付、税费缴纳、居住使用、相关费用缴纳与票据持有、购房手续和产权证书持有情况，以及当事人对借名买房的解释等多方面因素判定。
3. 借名买房合同关系的存在依据
家庭房产协议的相关约定，结合房屋购房款及税费由林振华、杨慧文出资、房屋由林振华一家居住、居住费用由他们支付且票据由杨慧文持有、购房手续和产权证书由杨慧文持有的事实，形成完整证据链，证明存在借名买房法律关系。对于协议中关于继承的条款，原告作出合理解释，即因限购政策借名买房，为避免家庭矛盾告知林贤明借名买房事实，林贤明放弃继承权保障真正购房人权益，约定继承是为节省过户税费，该解释与查明事实和证据相符，符合近亲属借名买房的逻辑和日常经验法则，法院予以采信。
4. 林建国关于赠与的辩解意见分析
林建国依据家庭房产协议中关于继承的条款，主张房屋是林振华赠与自己养老且自己拥有所有权、不存在借名买房情况。但涉案房屋是林振华和杨慧文婚后共同所得出资，林建国主张赠与却未提供证据，且家庭房产协议未体现赠与意思，确定协议内容和性质应整体考量，不能断章取义，林建国的辩解于法无据且违背诚实信用原则，法院不予采信。林建国对房屋购买原因和协议签订背景的陈述也不符合常理，未作出合理解释，法院同样不予采信。
5. 借名买房合同关系的合法性
依法成立的合同自成立时生效。虽借名买房时林振华、杨慧文不符合北京房屋限购政策，但民法典实施后，确认合同无效应以法律和行政法规为依据，北京房屋限购政策并非法律和行政法规，不能作为确认合同无效的依据，故法院支持原告关于借名买房合同关系合法有效的主张。
（二）返还售房款问题
本案是合同纠纷，主要解决林振华、杨慧文与林建国之间是否存在借名买房合同关系。虽认定存在借名买房关系，但林振华去世后，原被告作为其法定第一顺序继承人应协商处理遗产继承问题。
涉案 T 号房屋虽登记在林建国名下，但林振华、杨慧文是实际所有权人，林建国作为名义所有权人擅自出售房屋并持有售房款，违反家庭房产协议约定，构成违约。然而，林建国在出售房屋时具有名义所有权人和林振华法定第一顺序继承人的双重身份。就名义所有权人身份，林振华和杨慧文有权要求林建国返还售房款，但林建国作为继承人，其返还售房款范围涉及析产继承纠纷中其应继承林振华遗产的比例和数额问题，故关于售房款的归属、分割及返还问题应通过另案析产继承纠纷解决，本案对原告返还售房款的诉讼请求不予审查处理。
三、办案心得
（一）证据收集与运用的重要性
在处理此类复杂的房产纠纷案件中，证据是构建胜诉基础的关键要素。本案中，大量证据的收集和细致分析为案件走向奠定了基础。从购房款支付凭证到银行交易明细，从家庭房产协议书到房屋居住使用期间的各类费用票据，每一项证据都在诉说着案件的事实。对于原告方来说，通过这些证据能够清晰地展示出房屋购买资金来源、实际居住情况以及协议约定内容等多方面信息，形成了一条相互印证的证据链，有力地支持了借名买房这一主张。在面对被告和第三人的反驳时，能够依据证据进行有针对性的回应，强调证据所反映的客观事实，使法官对案件事实有更清晰的认识。例如，利用购房款支付凭证证明出资情况，反驳被告关于房屋是林振华个人财产出资赠与的说法，充分体现了证据在案件中的核心作用。
（二）法律条文的精准理解与适用
准确把握法律规定是处理案件的关键环节。本案涉及合同解释、赠与合同、借名买房合同效力以及继承等多个法律领域的问题。律师需要深入理解相关法律条文，并将其灵活运用到案件分析中。在判断家庭房产协议的性质和效力时，依据合同解释的法律规定，从协议词句、目的、整体内容等多方面进行分析，避免对协议条款的片面理解。在讨论借名买房合同是否有效时，紧扣民法典中关于合同无效的认定依据，明确限购政策不属于法律和行政法规，从而为借名买房合同的有效性提供了有力的法律支撑。同时，在处理返还售房款与继承问题的关系时，依据继承法律规定和案件实际情况，准确判断出这一问题属于析产继承纠纷范畴，避免在本案中混淆不同法律关系，确保案件处理的合法性和合理性。
（三）案件策略的制定与调整
制定合理的案件策略对于胜诉至关重要。在本案中，原告方的策略具有一定的针对性和连贯性。首先，明确以借名买房合同关系为核心展开诉讼，围绕这一核心收集和整理证据，突出强调房屋购买和使用过程中的各种事实与借名买房的关联性。在面对被告提出的多种反驳理由时，逐一进行分析和反驳，从出资情况、协议性质、赠与关系等多个角度阐述原告的观点，保持策略的灵活性。同时，对于案件中出现的复杂情况，如林建国的双重身份以及售房款返还与继承问题的交织，能够依据法律和事实进行合理的分析和应对。在之前的多次起诉和撤诉过程中，不断调整策略，最终在本次诉讼中成功实现了对借名买房合同关系的认定，为后续可能的继承纠纷处理奠定了有利基础。
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