北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告与孙某于2019年11月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；2.要求被告配合原告办理撤销原告与孙某于二〇一九年十二月五日签订的合同编号的《北京市存量房屋买卖合同》；3.要求被告向原告退还已支付款项2112160元；4.要求被告向原告赔偿解除合同违约金570000元及未退还款项违约金（以2112160元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年6月29日计算至实际给付之日止）；5.要求第三人协助将托管购房款2040000元退还原告。。
事实与理由：2019年11月27日，原告与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某以总价2850000元将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同签订后，原告依照合同约定支付托管购房资金2040000元，向孙某支付定金10000元，向北京w有限公司（以下简称w公司）支付居间服务费61560元，向d房地产评估（北京）有限公司第x分公司（以下简称杜鸣公司）支付房产评估费600元。合同约定孙某最迟于2020年5月31日完成抵押权注销手续。2020年1月，孙某因病去世。原告、w公司多次要求孙某继承人孙某山及其法定代理人孙某海继续履行解除抵押手续等事宜，该二人以家庭困难无力办理解除房屋抵押为由，拒绝继续履行合同义务。原告据此要求解除合同，退还已付款项，并赔偿损失。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告辩称，认可原告所述的合同履行情况，涉案房屋的抵押登记尚未解除。被告同意解除合同，同意配合解除网签手续，同意协助退还托管资金，认可孙某收到定金10000元。违约金不同意支付，被告并非合同当事人，而且是未成年人，孙某去世是客观事实，其并非违约方。根据合同约定，居间服务费和评估费应由原告承担。被告系孙某的唯一继承人，同意继承涉案房屋，但不清楚孙某生前是否有其他债务，如被告实际继承的遗产大于10000元，则同意在继承遗产范围内退还原告该10000元。即使法院认定孙某构成违约，也不应该按照合同约定判决违约金，违约金标准过高，要求调整。
第三人述称，如法院判决合同解除，第三人同意配合原告将托管资金全数退还。
本院查明
孙某与孙某海原系夫妻关系，二人育有一女，即被告。孙某与孙某海于2016年4月20日协议离婚。孙某于2020年1月28日去世。孙某之父母均先于其去世。孙某系涉案房屋产权人。
2019年11月27日，经w公司居间，原告作为乙方（买受方）与孙某作为甲方（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：由乙方购买涉案房屋，总成交价格为2850000元。该房屋已设抵押，抵押金额为2100000元，甲方最迟于2020年5月31日完成全部抵押权注销登记手续。乙方向甲方支付定金10000元。乙方于网签后15个工作日内支付购房款2040000元，资金交付方式为资金存管。任何一方未履行本合同的约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金。
合同签订后，原告向孙某支付定金10000元；2019年12月5日，原告与孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》；2019年12月10日，原告于第三人处开设账号，将托管资金2040000元汇入该账号内；原告于2019年12月10日向d公司支付评估费600元、于2019年12月23日向w公司支付居间服务费61560元。
另查，涉案房屋于2019年4月30日设立最高额抵押登记，该抵押登记尚未注销。
经询，孙某山称其要求继承包括涉案房屋在内的孙某的遗产。
裁判结果
一、原告白浩与孙某于二〇一九年十一月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；
二、被告孙某山于本判决生效之日起七日内协助原告白浩办理撤销原告白浩与孙某于二〇一九年十二月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
三、被告孙某山（如办理退款业务时，被告孙某山未成年，则需由被告孙某山之法定代理人孙某海代为办理）、第三人中国光大银行股份有限公司北京朝内支行于本判决生效之日起七日内协助原告白浩退还其在中国光大银行股份有限公司北京朝内支行开设的账号内存款2040000元；
四、被告孙某山于本判决生效之日起七日内在其继承孙某遗产范围内向原告白浩支付定金10000元、违约金200000元。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。现孙某未按时办理涉案房屋的抵押登记注销手续，致合同目的无法实现，已构成根本违约，原告据此要求解除合同，被告作为孙某的唯一继承人对此予以认可，不持异议，认定涉案合同于本判决生效之日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因部分款项处于第三人托管之中，故原告要求第三人协助将2040000元予以返还，于法有据，予以支持。原告要求孙某退还定金，于法有据，予以支持。原告主张违约金，有合同依据，以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定孙某向原告支付的违约金数额为200000元。因在计算违约金数额时已考虑到原告已支付的居间服务费、评估费等实际损失，故不再另行支持上述费用。因孙某已去世，被告作为孙某的唯一继承人同意继承孙某之遗产，故被告应当在其继承遗产范围内承担对原告的债务清偿责任。
