北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某焕向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间就北京市昌平区一号房屋的借名买房合同关系有效；2.判令二被告将位于北京市昌平区一号房屋房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:原告与被告二系堂弟姨叔的亲戚关系。由于原告没有北京市昌平区的户口，无法直接以个人名义购房，遂与二被告商议后口头约定，原告以被告一名义购买经济适用房一套，该房屋涉及的全部费用由原告承担，房屋归原告所有。2002年5月，原告以被告名义购买涉案房屋，购买该房屋涉及全部费用均由原告实际支付。涉案房屋交房后，原告于2002年6月底，将房屋装修完毕，并于2003年年初入住至今。
原告认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，尽管原被告双方之间并没有书面约定，但涉案房屋的购房款等全部相关费用系由原告出资，涉案房屋一直由原告占有使用并进行了装修，购买涉案房屋的原始票据及产权证书由原告持有，即现有证据能够证明涉案房屋系原告实际购买并使用，故应依法认定原告与被告就涉案房屋之间存在借名买房法律关系。
原告起诉有法律依据，请依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
李某秀、郭某文辩称，请求驳回被告的全部诉讼请求。第一，郭某文与本案涉案的法律关系没有任何关系，请求驳回对郭某文的起诉。首先，其所主张的借名买房与郭某文无关，所主张的债务不是夫妻共同债务。
其次，赵某焕与郭某文之间没有合同关系，其诉求要求确认与郭某文和李某秀之间存在借名买房的合同关系、共同履行房屋过户义务，既无事实更无法律依据。
第二，赵某焕与李某秀之间不存在借名买房的合同关系。二被告的亲戚曾借用过李某秀的身份证。赵某焕在此期间擅自使用李某秀的身份证购买涉案房屋。赵某焕与李某秀之间并未达成过借名购买经济适用房的协议。
第三，借名购买经济适用房的协议应属无效合同。经济适用房是国家保障城市低收入住房困难家庭的政策性保障房，借名购买经济适用房的合同属于无效合同。第四，涉案房屋已被经济适用房管理单位回购，赵某焕要求过户的诉讼请求无法实现。现涉案房屋已被经济适用房管理单位回购，不具备过户条件。二被告在部队分配经济适用房之前没有自己的住房。一直居住在部队的公房中，在整个处理过程中没有任何获利。
综上所述，请求驳回赵某焕的全部诉讼请求。
S公司述称，不同意原告的诉讼请求。第一，原被告之间不存在借名买房的法律关系。本案中，原告主张其与被告之间存在借名买房的法律关系，但未提供书面的借名买房协议，就双方之间是否存在借名买房的合意无直接证据予以证明。关于购房款、贷款及各项税费的实际支付情况，原告也未提供相关支付凭证，因此上述款项是否由原告实际支付无法直接证明。
另外，关于涉案房屋实际由原告占有的事实情况，虽然提供了物业费、供暖费等票据，但实际支付方并非原告，不能证明其实际占有使用涉案房屋，并且物业费、供暖费的支付不能直接证明原被告双方存在借名买房的事实，也可能存在租货或借用等其他事实情况。
第二，退一步讲，即便存在借名买房的事实情况，但原被告之间借名买房合同应属无效。本案原告在不符合购买该类房屋情况下，借用被告购房资格购买涉案房屋，破坏了公共秩序，违反了强制性规定，应属无效。
第三，依据不动产物权登记原则，第三人已合法取得涉案房屋所有权，原告无权就涉案房屋主张物权。第三人作为北京市两家政府指定的经济适用房回购平台之一，根据北京市住房保障办公室指令，负责对符合回购条件的经济适用房进行回购。具体到本案，第三人收购了涉案房屋，并于2019年8月15日，依法办理了转移登记，第三人取得了涉案房屋所有权。即便赵某焕主张的与李某秀的借名买房的事实，赵某焕不能要求李某秀依据借名买房合同配合办理过户手续，因此赵某焕无法取到涉案房屋的所有权。
第四，原告至今无购买涉案房屋的资质，其要求办理过户登记的诉请无法实现，应驳回该项诉请；同时，借名购买经济适用房违反法律规定，原告无权要求办理过户，且涉案房屋已登记至第三人名下，原告亦无法要求被告办理过户。原告无权要求办理房屋所有权转移登记。
本院查明
李某秀与郭某文是夫妻关系。位于北京市昌平区一号房屋原登记权利人是李某秀，房屋性质是经济适用住房。赵某焕称涉案房屋是其借用李某秀名义购买，其与二被告之间是借名买房关系。李某秀和郭某文则称双方之间不存在借名买房关系，因赵某焕偷偷使用其身份证，当时李某秀并不知情。郭某文与李某秀为了获得部队分房指标，将涉案房屋申请回购，现涉案房屋登记在S公司名下。
涉案房屋原购房合同是2008年4月11日前签订。2002年5月24日，李某秀与银行签订《个人住房按揭合同》，约定：李某秀购买涉案房屋，向银行申请借款37万元。涉案房屋的购房款全部由赵某焕支付，涉案房屋于2006年登记在李某秀名下。赵某焕收房后入住并装修。有关涉案房屋的房屋买卖合同、贷款合同、税费发票、购房款发票、登记权利人为李某秀的房屋所有权证、装修票据原件均在赵某焕处。
2018年5月1日，郭某文出具《情况说明》，写明：2002年赵某焕借我爱人李某秀身份证购买天通苑经济适用房一事属实，但此影响郭某文不能购房，请组织帮我解决此事。2018年6月11日，郭某文出具《关于赵某焕借用我爱人李某秀身份证在北京购房的情况说明》，写明：2002年，郭某文家的亲戚赵某焕（系姨表侄堂兄）当时由于当时赵某焕一家人都没有北京市户口，无法直接使用他们自己的名义购买经济使用房，而当时部队对军人家属购房也没有什么规定要求；赵某焕借用郭某文爱人李某秀的身份证购买一套昌平区一号房屋房屋，他们一家人于2003年年初入住；该房屋从购买、装修、办理房产证件等费用及装修入住后的水电费、燃气费、物业费、租车位费等生活开支均是由赵某焕及其家人承担并缴纳
今年4月，郭某文被部队告知由于该套住房系以李某秀名义购买，影响郭某文购房，要求将该套住房腾退，但赵某焕作为该套住房的实际购买人和使用人，腾退该套住房将给他及家人造成较大的经济损失，不腾退该套住房又影响到郭某文在军队分配经济适用房的合法权益；恳请上级组织本着实事求是的原则，核实事实真相并妥善问题，以维护公民正当、合法权益，并使本人能在部队分配到经济适用房，本人愿对提供情况的真实性负责。
后李某秀向北京市住房保障办公室提出申请，要求由有关部门对涉案房屋进行回购。2018年6月22日，工作处向北京市住房办适用监督处出具《关于郭某文爱人李某秀购买经济适用房事》函件，写明：经到北京市不动产登记中心查询，我部退休干部郭某文同志其爱人李某秀，购买1套经济适用房，地址为北京市昌平区某室，郭某文同志现已分配购买军队经济适用房，按照军队现行房清政策，购房人或配偶已购买过的军队、地方房改房，应退回原单位开具《腾退证明》后，方可办理经济适用房领钥匙手续，请贵单位协调为盼。
2019年4月，北京市住房保障办公室向S公司发出《关于实施回购杨日亮、李某秀家庭限价商品住房、经济适用住房的通知》，内容是北京市住房保障办公室接到李某秀家庭关于政府回购住房的申请，同意回购，经研究决定授权S公司代为实施政府回购。
S公司根据北京市住房保障办公室的决定，对涉案房屋进行回购。2019年7月26日，李某秀与S公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某秀将涉案房屋出售给S公司，2019年9月，郭某文将房屋钥匙交付给S公司，涉案房屋登记在S公司名下。
裁判结果
一、赵某焕与李某秀之间就北京市昌平区一号房屋的借名买房合同有效；
二、驳回赵某焕的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，赵某焕要求确认其与二被告之间就涉案房屋的借名买房合同关系有效，首先，需要判断是否存在借名买房关系。涉案房屋由赵某焕出资、装修并入住，所有合同、发票、原产权证书等有关材料原件均在赵某焕处，且陈新建出具过《关于赵某焕借用我爱人李某秀身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，故法院认定存在借名买房关系。其次，需要判断赵某焕与谁存在借名买房关系。法院认定赵某焕与李某秀个人存在借名买房关系。
各方之间并无书面合同，从证据表征看，均是李某秀个人与赵某焕存在合同关系，且出具的《关于赵某焕借用我爱人李某秀身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，均体现是赵某焕使用李某秀个人名义购买涉案房屋。最后，需要判断双方之间的借名买房合同是否有效。法院认定双方之间的借名买房合同有效。
原购房合同是2008年4月11日之前签订，双方之间没有导致合同无效的情形，故双方之间的借名买房合同有效。但是值得强调的是，合同有效与合同能否履行是两个不同的法律概念。赵某焕要求将涉案房屋过户至原告名下，对于该主张，因涉案房屋现已经登记在S公司名下，故对于赵某焕要求过户的主张，法院不予支持。
