(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林宇、林阳向本院提出诉讼请求：
1、依法判令王芳与李悦签订的关于北京市西城区一号房屋的名为买卖实为赠与的买卖合同无效；
2、请求被告李悦、林晓、林萱协助原告林宇、林阳将位于北京市西城区一号房屋变更登记为林宇、林阳、林晓、林萱按份共有，4 人各享有 25%的份额；
3、本案诉讼费由被告李悦和林萱承担。
事实和理由：王芳与林强系夫妻，先后育有林阳、林晓、林萱、林宇四个子女。二人婚后承租位于北京市西城区一号房屋，林强于 1978 年 7 月 8 日去世。1998 年房改时，王芳购买诉争房屋，折合了林强的工龄，产权登记在王芳名下，后王芳一直在房屋居住至今。2018 年 10 月，二原告与王芳聊天时，得知其曾被李悦（林萱之女）和林萱带至房管局并签字，但具体情况说不清楚。
后经二原告到房管局查询，发现王芳和李悦于 2016 年 9 月 27 日签署房屋买卖合同，以 94 万元的价格出售给李悦，并于 2016 年 9 月 30 日将诉争房屋过户至李悦名下。经与王芳核实，李悦未支付任何房款。原告认为，诉争房屋系林强与王芳承租公房，房改时折合了林强的工龄，系夫妻共同财产。因林强已去世，该房产中属于林强的份额系遗产尚未分割，属于王芳和林强的继承人的共同共有财产。王芳未经其他共有人同意，擅自将诉争房屋过户给李悦，系无权处分行为，林萱和李悦，作为王芳的女儿和外孙女，明知该房屋系王芳和其子女的共同共有财产，却故意隐瞒其他共有人，与 89 岁高龄的王芳签署合同，侵犯了其他共有权人的合法利益，且李悦未支付购房款，购买诉争房屋明显系恶意。
而且，王芳已经法院确认为无民事行为能力人，所以王芳于 2016 年 9 月 27 日签署涉案协议时可能也是无民事行为能力人的。此外，涉案协议名为买卖实为赠与，赠与应以完成登记为准，但根据李悦出示的四方协议，王芳本意是将房屋赠与林萱，赠与并未完成，且侵害了王芳及其他继承人和共有人的利益，从法律上来讲，房屋仍然是王芳和林强的夫妻共同财产。
基于上述理由，我们请求法院判决确认诉争协议无效，因王芳在诉讼过程中死亡，故请求法院在确认协议无效后，判决将房屋份额分别过户到各自继承人名下。
被告辩称
李悦辩称，不同意林宇、林阳的全部诉讼请求，而且林宇、林阳不应将继承纠纷和合同纠纷混同处理。
理由如下：一、我母亲林萱与我姥姥王芳共同生活近二十年，我母亲多年没有再婚也没有找工作，尤其是 2003 年我姥姥得脑梗后，都是我母亲独自照顾伺候。而反观我的两个舅舅和姨从没有实质性的赡养和照顾；
第二，我姥姥最初是想把房子赠与我母亲，但因为我母亲不是北京户口，我姥姥最后决定以买卖形式将房屋过户给我，但我不能进行任何处分，因为是赠与，所以我也不用支付购房款。
第三，我姥姥三次亲自去西城不动产交易大厅办理过户事宜，包括签字、拍照、录像，面对登记人员的询问她能够清晰对答，这是她的真实意思，她当时有相应的民事行为能力。
第四，我姥姥去世后继承开始，但继承问题不应在本案中处理。
林晓辩称，同意林宇、林阳的全部诉讼请求。诉争房屋购买时折合了父亲林强的工龄，有子女的继承份额，是我父母的共同财产。我母亲从未说过要把房屋赠与子女，更不会赠给外孙女，她一直在诉争房屋中住着，她没有用钱的地方也不会卖房。我母王芳自 2004 年后表达不清楚，尤其是最近几年时而清楚时而糊涂。
林萱辩称，不同意林宇、林阳的全部诉讼请求。母亲王芳这么多年一是由我照顾伺候的，直到 2018 年 10 月份，我腿摔骨折后，才让他们帮着照顾一下，后来他们三个商量要把王芳送到养老院他们就解脱了，我没同意，他们把我从诉争房屋中赶出来了。母亲王芳本来是想将房屋赠给我，因为我没有购房资格，赠给了我女儿李悦。
法院查明
王芳与林强系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为：林阳、林宇、林晓、林萱。李悦系林萱之女。林强于 1978 年 8 月 5 日因死亡注销户口。
2019 年 5 月 28 日，本院作出判决书，判决宣告王芳为无民事行为能力人。2019 年 10 月 28 日，本院判决指定林晓、林萱为王芳的监护人。王芳于 2019 年 12 月 21 日死亡。
北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系北京市宣武区房屋土地管理局的公房。1998 年 6 月 27 日，北京市宣武区房屋土地管理局与王芳签订《出售直管公有住宅楼房协议书》，以成本价将诉争房屋出售给王芳，房价款为 26498 元，公共维修基金 990 元。根据房管部门的房屋档案记载，此次购房使用了林强 27 年的工龄。1999 年 10 月 20 日，王芳取得了诉争房屋的所有权证书。
2016 年 9 月 27 日，王芳作为出卖人与李悦作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》约定王芳将西城区一号房屋出售给李悦，约定成交价格为 940000 元。2016 年 9 月 30 日，王芳和李悦到不动产登记部门现场办理转移登记手续并确认签字。2016 年 10 月 8 日，李悦取得了诉争房屋的不动产权证书。庭审中，李悦表示其与王芳系赠与关系，双方只是以买卖的形式办理过户，李悦未支付购房款。
李悦另向本院提交了其与王芳、林萱、刘辉签订的《房屋转让协议书》，证明王芳本意是将诉争房屋赠与林萱，因林萱没有购房资格，故赠与给李悦，这是王芳的真实意思表示，李悦不需要支付购房款。林萱认可该证据的真实性和证明目的。林宇、林阳、林晓对该证据的真实性不予认可。林宇、林阳另表示该协议签订于存量房屋买卖合同之后逻辑矛盾，且协议载明王芳已立有将诉争房屋留给林萱的遗嘱，又以房屋买卖过户给李悦多此一举，而且李悦并未出示该份遗嘱。林宇申请对房屋转让协议书中王芳的签字捺印的真实性进行鉴定，后撤回上述鉴定申请。
裁判结果
驳回林宇、林阳的全部诉讼请求。
房产律师点评
法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋原系北京市宣武区房屋土地管理局所有，后经房改售房，王芳于 1998 年 6 月 27 日与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同，并于 1999 年 10 月 20 日取得诉争房屋的产权。林宇、林阳主张诉争房屋应为王芳和林强的夫妻共同财产，但夫妻共同财产的前提是夫妻关系处于存续期间，对于一方死亡的，夫妻关系自然终止。
自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。林强在王芳与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同及取得诉争房屋产权之前已去世，虽然王芳在房改购房时使用了林强的工龄，但因林强当时已死亡，丧失民事权利能力，不能再行取得财产，虽然林强工龄所对应的财产价值可以作为林强的遗产予以继承，但该财产价值所指并非诉争房屋的物权。因此，诉争房屋物权应属于王芳个人所有，王芳与李悦签订诉争协议并完成过户登记系对个人财产的有权处分，无须他人同意。
林宇、林阳基于王芳无权处分及王芳与李悦存在恶意串通所提出的要求确认王芳与李悦签订的诉争合同无效的理由，缺乏依据，法院不予支持。
根据李悦提交的房屋转让协议书，结合各方当事人陈述，可知王芳将诉争房屋以买卖形式赠与给李悦，李悦不需要向王芳支付购房款，因此，诉争存量房屋买卖合同实为王芳和李悦为履行赠与行为办理房屋过户，在有关房屋行政主管部门进行的签约备案，李悦依据该合同办理了过户登记。
林宇、林阳基于王芳和李悦以合法行为掩盖非法目的、赠予行为并未完成且侵害了王芳利益等理由要求确认王芳与李悦签订的诉争合同无效的理由，缺乏依据，法院不予支持。
王芳虽在 2019 年 5 月 28 日被鉴定为无民事行为能力人，但法院不能据此推断出王芳在 2016 年 9 月 27 日与李悦签订房屋买卖合同时不具备相应的民事行为能力的结论，因此，林宇、林阳主张王芳与李悦签订诉争房屋买卖合同时可能属于限制行为能力，缺乏充分证据证明，法院难以采信，对于其以此为由要求认合同无效的诉讼请求亦不予支持。
办案心得
一、房屋产权的明确界定与继承问题
1. 夫妻共同财产的认定：本案中，对于诉争房屋是否为夫妻共同财产的争议凸显了在房屋产权认定中的复杂性。明确夫妻共同财产的前提是夫妻关系处于存续期间，一方去世后，夫妻关系自然终止。虽然在房改购房时使用了已去世一方的工龄，但这并不必然使房屋成为夫妻共同财产。这提醒人们在处理类似情况时，要准确理解法律对于夫妻共同财产的界定，不能仅凭单一因素就认定房屋的产权归属。
2. 工龄对应的财产价值与房屋物权的区分：林强的工龄所对应的财产价值可以作为遗产予以继承，但这与诉争房屋的物权是不同的概念。在处理涉及工龄优惠的房屋产权问题时，应明确区分工龄所对应的财产价值和房屋的实际物权，避免混淆两者的关系而引发纠纷。对于继承人来说，要清楚自己对工龄对应的财产价值的继承权利，以及该权利与房屋物权的区别。
3. 继承的及时性与明确性：本案中，林强去世后，其遗产未及时进行分割，导致后续出现争议。这提醒人们在家庭成员去世后，应及时处理遗产继承问题，明确各继承人的权利和份额。可以通过遗嘱、法定继承等方式，尽早确定遗产的归属，避免因继承问题不明确而引发纠纷。
二、合同效力的判断与证据的重要性
1. 无权处分与恶意串通的认定：林宇、林阳主张王芳与李悦签订的合同无效，理由是王芳无权处分以及双方存在恶意串通。但法院在判断合同效力时，需要充分的证据支持。在法律纠纷中，当事人主张合同无效应提供确凿的证据，证明对方存在无权处分、恶意串通等法定无效情形。否则，法院将难以支持其主张。这提醒人们在签订合同和处理法律纠纷时，要注重证据的收集和保存，以便在需要时能够有力地维护自己的合法权益。
2. 民事行为能力的判断：王芳在 2019 年被鉴定为无民事行为能力人，但不能据此推断其在 2016 年签订合同时的民事行为能力状态。在判断当事人的民事行为能力时，需要有充分的证据证明其在具体行为发生时的精神状态和认知能力。这表明在涉及民事行为能力的争议中，证据的准确性和时效性至关重要。当事人应及时收集与行为发生时间相关的证据，以确定当事人的民事行为能力，从而正确判断合同的效力。
三、赠与行为的规范与风险防范
1. 赠与的形式与实质：本案中，王芳将诉争房屋以买卖形式赠与给李悦，这种行为引发了关于赠与行为的有效性和合同性质的争议。在进行赠与行为时，应明确赠与的形式和实质，确保赠与行为的合法性和有效性。如果以买卖形式进行赠与，应在合同中明确约定双方的真实意思表示，避免因形式与实质不符而引发纠纷。
2. 赠与的完成与风险：赠与行为以完成登记为准。在本案中，虽然王芳与李悦完成了房屋过户登记，但仍引发了争议。这提醒人们在进行赠与行为时，要注意赠与的完成条件和风险。对于赠与人来说，应谨慎考虑赠与行为的后果，确保自己的真实意愿得到实现。对于受赠人来说，要确保赠与行为的合法性和有效性，及时办理登记手续，避免因赠与未完成而产生纠纷。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
