(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例背景
这是一起围绕北京市丰台区一号房屋的房产纠纷案件。林宇鑫、林宇奇、林宇昊、林宇仁作为一审原告，起诉请求确认王淑芳与林宇杰签订的房屋买卖合同无效、房屋过户登记行为无效，并撤销林宇杰的房屋不动产权证，将诉争房屋恢复登记至王淑芳名下。林宇杰则上诉请求改判确认合同合法有效、转移登记合法有效或发回重审。
二、案件详情
（一）当事人关系
王淑芳和林正德系夫妻，育有子女林宇杰、林宇鑫、林宇贵、林宇昊、林宇仁。林正德于 1991 年去世，林宇贵于 2008 年去世，林宇奇系林宇贵之子。
（二）房屋购买及产权情况
2002 年 3 月 6 日，王淑芳与林正德原单位北京市 F 公司签订《北京市 F 公司房改房买卖合同》，以 51029 元价格购买一号房屋，总建筑面积 84.9 平方米。原产权证显示房屋所有权人是王淑芳。2018 年 3 月 8 日，王淑芳和林宇杰签订《存量房屋买卖合同》，约定王淑芳将房屋出售给林宇杰，价格为 57000 元，之后房屋过户登记到林宇杰名下。
（三）争议焦点
1. 王淑芳签订房屋买卖合同时是否行为能力受限；
2. 涉案房屋是否系王淑芳与林正德夫妻共同财产。
三、各方主张及证据
（一）原告主张及证据
林宇鑫、林宇昊、林宇仁、林宇奇和王淑芳主张：
- 因购买诉争房屋使用了父亲林正德的工龄，房屋应系王淑芳和林正德的夫妻共有财产。
- 王淑芳签订房屋买卖合同时不具有完全民事行为能力，且法院已宣告王淑芳属于限制民事行为能力人，合同应属无效。
- 提交了王淑芳的 2016 年、2019 年医院门诊病历、鉴定报告、民事判决书为证。2016 年门诊病历显示王淑芳被诊断为抑郁状态、焦虑状态、失眠、痴呆状态；2019 年医院处方显示王淑芳临床诊断为抑郁状态、失眠、焦虑状态、妄想状态；2019 年 9 月 6 日法院宣告王淑芳为限制民事行为能力人。
（二）被告主张及证据
林宇杰主张：
- 2002 年购买诉争房屋时由其出钱，房屋归其所有，不存在隐瞒情形，已支付 51029 元，考虑到买房使用父亲工龄及房子上有其他人户口，拿了 90000 元补偿给林宇仁、林宇鑫、王淑芳每人 30000 元，王淑芳又将 30000 元分给五个子女每人 6000 元。
- 母亲 2016 年患病但 2018 年已治好，签订房屋买卖合同时精神正常，合同有效。
- 提交了 1998 年 5 月 8 日其自行书写的《关于家庭房产问题的协议书》予以证明，但其中均没有其他人签字。
四、法院判决及理由
（一）一审判决
1. 2018 年 3 月 8 日王淑芳和林宇杰就北京市丰台区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；
2. 北京市丰台区一号房屋产权从王淑芳名下过户登记给林宇杰的转移登记行为无效；
3. 林宇杰于判决生效后七日内配合王淑芳将北京市丰台区一号房屋产权恢复登记到王淑芳名下；
4. 驳回林宇鑫、林宇昊、林宇仁、林宇奇的其他诉讼请求。
理由：根据王淑芳 2016 年就诊记录及 2019 年被认定为限制民事行为能力人，有理由怀疑其在 2018 年签订合同时行为能力受限；因购买房屋使用林正德工龄，房屋应属王淑芳和林正德夫妻共同财产，且林宇杰提交的证据无法证明王淑芳出售房屋经过林正德其他继承人同意。
（二）二审判决
1. 撤销北京市丰台区人民法院民事判决；
2. 驳回林宇鑫、林宇昊、林宇仁、林宇奇的诉讼请求。
理由：2019 年王淑芳被判决宣告为限制民事行为能力人，不能据此推定其 2018 年签订合同时系限制民事行为能力人；单纯的 2016 年就诊病历诊断不能作为确定行为能力的依据；虽工龄属于林正德财产性权益，但购买房屋使用已死亡配偶生前工龄，不足以认定房屋为夫妻共同财产，且林宇鑫等人未提供证据证明房屋买卖合同存在无效的情形。
五、房产律师点评
（一）行为能力认定
1. 准确认定当事人行为能力至关重要，有权机关出具的行为能力鉴定是最有力证据，单纯就诊病历诊断不能作为确定行为能力的依据。
2. 在处理涉及行为能力的纠纷时，要注重收集充分证据，包括专业的行为能力鉴定报告、当事人在特定时期的行为表现记录等。
（二）房改房产权认定
1. 房改房产权认定复杂，涉及出售对象特殊性、房屋价格特殊性、优惠政策次数受限等特点。
2. 职工的工龄优惠是重要因素，但不能单纯以使用工龄为由认定房屋的物权取得主体。
3. 购买房屋使用已死亡配偶生前工龄，不足以认定房屋为夫妻共同财产，应综合考虑购房资金来源、产权登记情况、房改政策等因素准确认定产权归属。
（三）合同效力审查
1. 全面审查合同效力，依据法律规定审查合同是否存在无效的法定情形，如欺诈、胁迫、恶意串通、违反法律行政法规的强制性规定等。
2. 收集相关证据，证明合同的签订和履行过程是否符合法律规定，避免因合同瑕疵而引发纠纷。
（四）法律风险防范与提前规划
1. 家庭成员在购房前可进行充分协商，签订书面协议，明确各方权利义务。
2. 涉及重大财产交易时，应确保合同合法性和有效性，咨询专业律师意见，防范法律风险。
六、办案心得
（一）行为能力认定的重要性与证据要求
在涉及民事行为能力的案件中，准确认定当事人行为能力是关键。律师应明确认定标准和程序，注重收集充分证据，确保法律适用准确。
（二）房改房产权认定的复杂性与法律依据
房改房产权纠纷需深入了解房改政策特点和法律规定。综合考虑多种因素，准确认定产权归属，为当事人提供有力法律支持。
（三）合同效力审查的全面性与证据收集
处理合同纠纷要全面审查合同效力，依据法律规定收集证据，证明合同的合法性和有效性，避免法律适用错误。
（四）法律风险防范与提前规划
提前进行法律风险防范和规划，可避免纠纷发生。律师可为当事人提供建议和法律服务，保护当事人合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
