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一、案件背景
在这起房屋买卖合同纠纷中，周宇杰与林悦清于2004年7月22日签订了《房屋转让合同》，约定周宇杰购买林悦清位于北京市西城区一号房屋。然而，后续的一系列事件导致双方对合同的履行产生了严重分歧，最终走上了诉讼之路。
二、原告诉求与理由
周宇杰向一审法院提起诉讼，请求：
1. 解除与林悦清签订的《房屋转让合同》；
2. 要求林悦清、秦宇超按照北京市西城区一号房屋价格2650000元及利息进行赔偿；
3. 由林悦清、秦宇超承担本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费。
周宇杰上诉请求：
1. 维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为由林悦清、秦宇超按照北京市西城区一号房屋价款及利息对其进行赔偿；
2. 由林悦清、秦宇超承担一、二审全部诉讼费用。
其理由主要为：合同解除完全是林悦清、秦宇超的行为所致，他们应承担全部责任。周宇杰逾期还贷行为早已消失，且与林悦清、秦宇超“一房二卖”毫无关系，不可能造成合同解除的后果。周宇杰虽被羁押，但未影响合同履行，不存在违约行为，不应对合同解除负责。林悦清、秦宇超应赔偿全部房屋价款及利息损失并承担全部诉讼费用。
三、被告辩称
林悦清辩称：不同意周宇杰的上诉请求。不存在“一房二卖”的不正当行为，涉案房屋买卖合同的协议解除是与周宇杰之子周宇鑫协商的结果，且该房屋一直由周宇鑫负责打理。
林悦清上诉请求：维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为驳回周宇杰的其他诉讼请求或发回重审。理由如下：
1. 周宇杰存在严重违反合同约定的行为，系合同解除的主要过错方；
2. 一审判决认定林悦清与周宇杰在合同中未约定合同解除权从而认定林悦清无权解除合同系适用法律错误；
3. 一审判决对林悦清因解除合同应承担的责任酌定过高。
秦宇超未到庭参加诉讼。
四、法院查明
1. 2003年7月12日，林悦清与北京F公司签订《商品房买卖合同》，购买北京市宣武区（现西城区）一号房屋，总价213680元，采取银行按揭贷款方式支付，首付款43680元，贷款170000元。
2. 2004年7月22日，周宇杰与林悦清签订《房屋转让合同》，周宇杰支付定金1万元后入住房屋，房屋转让金额52000元，支付方式有具体约定，合同一式两份，经双方签字生效。周宇杰共支付购房款48000元，剩余4000元未付，林悦清将房屋及相关材料交付给周宇杰。
3. 2004年8月12日，周宇杰出具《声明书》，公证后表明自2004年7月1日起，房屋产生的物业费、供暖费、银行按揭贷款本息及一切费用由其承担。
4. 2004年8月20日至2016年9月20日，诉争房屋贷款实际由周宇杰偿还，期间存在部分逾期情况，但自2012年起基本按时还款。2016年10月11日，林悦清偿还贷款本息80528.85元结清银行贷款。
5. 2011年5月，林悦清取得诉争房屋所有权证书。
6. 2016年10月16日，林悦清与案外人郑宇康经中介签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，将房屋以2650000元价格出售给郑宇康。之后，林悦清与秦宇超进行了一系列婚姻登记和房屋更名操作，秦宇超又与郑宇康签订网签合同，2016年11月16日，房屋转移登记至郑宇康名下。
7. 2017年4月13日和2018年8月1日，法院两次受理周宇杰与林悦清、秦宇超房屋买卖合同纠纷一案，周宇杰先要求继续履行合同后变更为要求解除合同并赔偿损失，两次均以撤诉结案。
8. 审理中，周宇杰主张林悦清构成根本违约，林悦清则称因周宇杰逾期还贷、名下有两套房屋无法过户且被羁押联系不上等原因欲解除合同，并表示与周宇杰之子协商后达成一致解除合同，但周宇杰对该说法不予认可。
五、法院认为
周宇杰与林悦清签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。林悦清在未解除与周宇杰合同且未经其同意的情况下，将房屋另行出售给他人，导致合同无法继续履行，构成根本违约，周宇杰有权要求解除合同。2018年11月1日，林悦清收到周宇杰要求解除合同的通知，法院确认合同于该日解除。
关于林悦清的抗辩理由：
1. 周宇杰虽存在逾期还贷情况，但已偿还贷款和罚息，且自2012年起正常履行合同，林悦清未提供证据证明此前逾期行为给其造成损失，合同也未约定在此情况下林悦清有合同解除权，故其无权以此为由要求解除合同。
2. 双方合同签订于北京市限购政策施行之前，周宇杰名下有两套房屋并非一定导致合同无法继续履行。
3. 周宇杰虽被羁押但仍继续偿还贷款，正常履行合同。
4. 林悦清主张与周宇杰之子协商一致出售房屋，但未提供充分证据，且周宇杰之子未获授权。
综上，周宇杰在合同履行过程中虽有瑕疵但不存在根本违约行为，林悦清未取得合同解除权，其抗辩意见不成立。林悦清违约导致合同解除，应赔偿周宇杰损失。同时，周宇杰存在迟延偿还贷款、被羁押难以联系的情况，对合同解除亦负有一定责任。法院以林悦清出售房屋价格为基础，综合考虑合同履行情况、双方过错程度，根据诚实信用和公平合理原则，酌情确定林悦清赔偿周宇杰损失2000000元。周宇杰要求秦宇超赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
六、争议焦点及分析
1. 争议焦点一：周宇杰是否因林悦清存在根本违约而享有合同解除权。
- 依法成立的合同受法律保护。周宇杰与林悦清签订的房屋买卖合同有效，林悦清将房屋另售他人，使周宇杰无法实现合同目的，构成根本违约，周宇杰依法享有合同解除权。
- 林悦清辩称合同已协商解除，但根据其提供的视听资料，无法充分证明与周宇杰之子达成一致。且房屋买卖合同的解除通常采用书面形式，林悦清的主张与生活经验不符，真实性存疑。同时，周宇杰之子未获授权，即便存在合意也无法约束周宇杰。故林悦清关于合同已协商解除的抗辩意见依据不足。
2. 争议焦点二：法院判决确定的损失赔偿金额是否适当。
- 当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。林悦清因根本违约导致合同解除，应赔偿周宇杰损失。周宇杰迟延偿还贷款也存在违约，应承担相应责任。
- 法院以林悦清出售房屋价格为基础，综合考量合同履行情况、双方过错，根据诚实信用和公平合理原则酌情确定赔偿金额为2000000元，并无不当。
七、办案心得
1. 合同履行的严肃性与违约责任：签订合同后，双方应严格履行义务，否则将承担违约责任。对于重大交易合同，当事人尤其要重视合同履行，避免违约带来的经济赔偿和合同目的无法实现的后果。律师应强调合同履行的严肃性，提醒当事人遵守合同约定。
2. 合同解除权的行使条件与程序：合同解除权的行使需满足一定条件并按法定程序进行。律师应熟悉相关法律规定，为当事人提供准确意见，帮助分析行使条件和指导法定程序，同时对对方的解除主张进行有效抗辩。
3. 证据的重要性与保留意识：在诉讼中，证据对解决争议至关重要。律师应提醒当事人保留相关证据，如通知函、邮件、转账凭证等，以增加胜诉可能性。律师在处理案件时应善于收集、整理和运用证据，维护当事人合法权益。
4. 授权的明确性与风险防范：民事交易中，授权的明确性至关重要。对于重大财产处分行为，当事人应明确授权范围和期限并以书面形式授权。律师应提醒当事人注意授权风险防范，明确授权法律性质和效力，维护当事人合法权益。
